4月上旬GTA房价升5% 905区镇屋领涨

playtwodays

多伦多市中心1房1厅，价格300.000至350.000
取中间值325.000
贷款10%32.500
借贷90%292.500
借贷30年利率3%
每月还款1230.57
每月出租1600，租金还（贷+维修+地税+其他）
假设你持有房屋10年
本金从第一个月503.54，到第十年最后一个月676.51
取中间值590
每年赚7080，每年实际利润21.78%

以上计算不考虑利率，租金，维修等波动因素

playtwodays

多伦多市中心1房1厅，价格300.000至350.000
取中间值325.000
贷款10%32.500
借贷90%292.500
借贷30年利率3%
每月还款1230.57
每月出租1600，租金还（贷+维修+地税+其他）
假设你持有房屋10年
本金从第一个月503.54，到第十年最后一个月676.51
取中间值590
每年赚7080，每年实际利润21.78%

以上计算不考虑利率，租金，维修等波动因素
playtwodays 发表于 2012-4-19 20:56 http://bbs.51.ca/images/common/back.gif

如果要维持每年实际利润低于10%，下面随便选一个

1. 房价涨到450.000
2. 利率达到5.5%
3. 定金不得少于30%
4. 贷款年限20年
5. 租金降到1300

Essogas

多伦多市中心1房1厅，价格300.000至350.000
取中间值325.000
贷款10%32.500
借贷90%292.500
借贷30年利率3%
每月还款1230.57
每月出租1600，租金还（贷+维修+地税+其他）
假设你持有房屋10年
本金从第一个月503.54，到第十年最后一个月676.51
取中间值590
每年赚7080，每年实际利润21.78%

以上计算不考虑利率，租金，维修等波动因素
playtwodays 发表于 2012-4-19 20:56 http://bbs.51.ca/images/common/back.gif

赞同。算的挺在行

有时候同样一间房在炒家手里是个烫手山芋或定时炸弹---看看本坛里多少人叫千万别碰投资房就知道了， 在投资者手里却是个会下金蛋的母鸡，还是那句话， 投资而不要投机，  切不可一概而论， 一棍子打死一大片

爱艺术

关注，学习:aplain:

华英美加

多伦多市中心1房1厅，价格300.000至350.000
取中间值325.000
贷款10%32.500
借贷90%292.500
借贷30年利率3%
每月还款1230.57
每月出租1600，租金还（贷+维修+地税+其他）
假设你持有房屋10年
本金从第一个月503.54，到第十年最后一个月676.51
取中间值590
每年赚7080，每年实际利润21.78%

以上计算不考虑利率，租金，维修等波动因素
playtwodays 发表于 2012-4-19 20:56

谢谢你的信息。

如果你房贷90%292，500， 那么每月还款应该是$1543.75，按你说的每月出租1600，还剩56.25。另外，你的地税和管理费至少300～400吧？你如何有利润？

当然你可能说，利润可以从房价上涨中得到。但是如果房价下跌又如何？所以投资房产和投资其它一样，利润必然伴随着风险。

华英美加

你这个同志真有意思，是你问我“8-10年你如何收回1/3到1/2的房贷？”（你的原话），我才答你怎么还， 怎么就成了我“不考虑成本和利润”（还是你的原话），一码是一码，别乱扣帽子。

回到你的问题，为什么你感觉我“租房只考虑还房贷，而不考虑成本和利润”？（实际上我并非如此，在此就不展开了）， 答案很简单，因为利润即有又没有，说没有是因为除了还贷款，减去你应该交的地税、管理费， 每月的进帐为0，基本没有现金流，相信出租过康抖的朋友都知道这一点，说有也很简单，因为租金帮你还了银行贷款，算个小帐，60万的康抖， 20万首付，40万贷款，20年还款， 10年后贷款本金剩22万未还，也就是说还了近20万，就算10年你的康抖市场价格一分未涨，那回报率是多少？20万已还贷款/20万首付=100%， 还行，凑合，也不太操心，比我做股票强。再说，就算康抖涨的慢点，一年只涨1%，10年总还稍微涨点吧（汇报一下，我十年前买的康抖已涨了近一倍了）

“我只考虑还房贷”，就是以上的原因
Essogas 发表于 2012-4-19 20:35

谢谢你的信息。
我的拟异已在95贴中叙述，在此不复了。

森林vv

赞同。算的挺在行

有时候同样一间房在炒家手里是个烫手山芋或定时炸弹---看看本坛里多少人叫千万别碰投资房就知道了， 在投资者手里却是个会下金蛋的母鸡，还是那句话， 投资而不要投机，  切不可一概而论， 一棍子打死一大片
Essogas 发表于 2012-4-19 21:33

Thanks for sharing.

Using your example:

Rental income $1600 per month (cash inflows)
Cash outflows:
Mortgage payment: 1230.57+300 common expense+200 property tax=1730.57
Negative cash flow per month is 130.57

Another question is after 10 years, how much your Condo is going to worth? Someone said it is difficult to keep condo’s value once it is older than 5 years. I am not sure whether this statement is correct.

playtwodays

谢谢你的信息。

如果你房贷90%292，500， 那么每月还款应该是$1543.75，按你说的每月出租1600，还剩56.25。另外，你的地税和管理费至少300～400吧？你如何有利润？

当然你可能说，利润可以从房价上涨中得到。但是如果房价下跌又如何？所以投资房产和投资其它一样，利润必然伴随着风险。
华美佳 发表于 2012-4-19 22:20 http://bbs.51.ca/images/common/back.gif

借贷292.500，30年还贷，利率3%
每个月是1500还是1200？有没有数学系高手可以告诉我。

az13799

借贷292.500，30年还贷，利率3%
每个月是1500还是1200？有没有数学系高手可以告诉我。
playtwodays 发表于 2012-4-19 22:37 http://bbs.51.ca/images/common/back.gif

    3% 1300
    5% 1500

playtwodays

Thanks for sharing.

Using your example:

Rental income $1600 per month (cash inflows)
Cash outflows:
Mortgage payment: 1230.57+300 common expense+200 property tax=1730.57
Negative cash flow per month is 130.57

Another question is after 10 years, how much your Condo is going to worth? Someone said it is difficult to keep condo’s value once it is older than 5 years. I am not sure whether this statement is correct.
Annie..... 发表于 2012-4-19 22:37 http://bbs.51.ca/images/common/back.gif

那个是我的example。

行情的分析前提是建立在固定数据上，某些数据存在波动因素。你付钱，我帮你建造分析模块。

目前价格300.000至350.000的市中心房子，面积只有450-550ft。
中间值500ft
管理费0.45-0.55/ft
中间值0.50
每月管理费250
地税中间值1500
每月地税125

1230.57+250+125+保险+locker fee，好吧，我承认大于1600租金。
所以每年实际利润低于21.78%，哈哈。

其实你买完市中心房子之后，多伦多会发生大海啸（湖啸），房子会贬值到十分之一的价格。
也有可能建房第二年，所有玻璃墙壁出现裂痕，房子被迫提前5年换玻璃，维护费因此上涨75%。

华英美加

借贷292.500，30年还贷，利率3%
每个月是1500还是1200？有没有数学系高手可以告诉我。
playtwodays 发表于 2012-4-19 22:37

这不是数学问题，而是常识问题，更不需要什么高手：

1. 现在有几家银行能贷款30年？一般是20～25年。

2. 在Downtown一室一厅，房租每月要价1600的房子现在起码在35万以上，而不是30万。而且我现在算的还是30万，22年房贷，而不是35万。


3.Essogas谈的就是20年的房贷（见81贴），看来在这一点上他比你现实。

森林vv

借贷292.500，30年还贷，利率3%
每个月是1500还是1200？有没有数学系高手可以告诉我。
playtwodays 发表于 2012-4-19 22:37

It does not need experts, it only needs elementary graduated to handle this. ha....

The monthly payment is $1230.26

http://www.hsbc.ca/1/2/en/personal/mortgages-and-loans/mortgages/mortgage-calculators/mortgage-payment-calculator

playtwodays

Thanks for sharing.

Using your example:

Rental income $1600 per month (cash inflows)
Cash outflows:
Mortgage payment: 1230.57+300 common expense+200 property tax=1730.57
Negative cash flow per month is 130.57

Another question is after 10 years, how much your Condo is going to worth? Someone said it is difficult to keep condo’s value once it is older than 5 years. I am not sure whether this statement is correct.
Annie..... 发表于 2012-4-19 22:37 http://bbs.51.ca/images/common/back.gif

The Gallery，25 Grenville St, Toronto，1990建
Size 700 sqft
Tax 150/M
Maint Fees 600/M
Rent 1400/M
2012 Price 320.000
1995 Price 130.000

以上是模糊数值。

playtwodays

这不是数学问题，而是常识问题，更不需要什么高手：

1. 现在有几家银行能贷款30年？一般是20～25年。

2. 在Downtown一室一厅，房租每月要价1600的房子现在起码在35万以上，而不是30万。而且我现在算的还是30万，22年房贷，而不是35万。


3.Essogas谈的就是20年的房贷（见81贴），看来在这一点上他比你现实。
华美佳 发表于 2012-4-19 23:00 http://bbs.51.ca/images/common/back.gif

我只是举些数字，需要这么认真吗？
就像你说的，“现在有几家银行能贷款30年？一般是20～25年。”
你可以直接说如果没有良好证明，别说20-25年，银行连1年都不贷给你。
你也可以说，如果只是10%首付，就以目前来看，利率根本就是4%以上。
你慢慢变动所有因素，然后分析个结果吧。

Essogas

Thanks for sharing.

Using your example:

Rental income $1600 per month (cash inflows)
Cash outflows:
Mortgage payment: 1230.57+300 common expense+200 property tax=1730.57
Negative cash flow per month is 130.57

Another question is after 10 years, how much your Condo is going to worth? Someone said it is difficult to keep condo’s value once it is older than 5 years. I am not sure whether this statement is correct.
Annie..... 发表于 2012-4-19 22:37 http://bbs.51.ca/images/common/back.gif

Good Question.

就以我目前最老的一套糠抖99 Hayden为例(未使用本人单元号， 但数据绝对真实）。此糠抖15-20年左右房龄。
数据来自Marketpricewatch

以#703为例， 2006年成交23万9， 2012年成交39万4
以#506为例， 2002年成交17万4， 2007年成交24万9， 2011年成交29万9

但糠抖五年以上管理费用增加较快， 升值速度减缓确是不争的事实， 注意是升值速度减缓， 而不是能不能keep value的问题

Sld   99 Hayden St  703 Toronto C08 Church-Yon $249,900 $239,000 Condo Ap Apartme 2   2 Nw Open Y 1 341 2/3/2006 4/3/2006 HOMELIF ROYAL L C831317

Sld N 99 Hayden St  703 Toronto C08 Church-Yon $399,000 $394,000 Condo Ap Apartme 2   2 Nw Open Y 1 466.98 2/15/2012 3/1/2012 SUTTON  RE/MAX  C2287110


14   Sld N 99 Hayden St  506 Toronto C08 Church-Yon $174,900 $173,000 Condo Ap Apartme 1   1 N Open Y 1 242.01 8/20/2002 9/16/2002 ROYAL L CENTURY C122753

15   Sld   99 Hayden St  506 Toronto C08 Church-Yon $249,900 $260,500 Condo Ap Apartme 1   1 N Open Y 1 272.15 8/1/2007 8/8/2007 RE/MAX  SALEMAR C1194313

16   Sld N 99 Hayden St  506 Toronto C08 Church-Yon $299,900 $299,900 Condo Ap Apartme 1   1 N Open Y 1 329.37 11/9/2010 11/19/2010 ROYAL L SUTTON  C1990948