4月上旬GTA房价升5% 905区镇屋领涨

华英美加

我只是举些数字，需要这么认真吗？
就像你说的，“现在有几家银行能贷款30年？一般是20～25年。”
你可以直接说如果没有良好证明，别说20-25年，银行连1年都不贷给你。
你也可以说，如果只是10%首付，就以目前来看，利率根本就是4%以上。
你慢慢变动所有因素，然后分析个结果吧。
playtwodays 发表于 2012-4-19 23:23

你没有必要就此绕开了。

现在谈的就是最普通的实际情况，没必要拉进什么“没有良好证明”。

playtwodays

3% 1300
    5% 1500
az13799 发表于 2012-4-19 22:48 http://bbs.51.ca/images/common/back.gif

比较接近我的1230.57。我胜！

playtwodays

It does not need experts, it only needs elementary graduated to handle this. ha....

The monthly payment is $1230.26

http://www.hsbc.ca/1/2/en/personal/mortgages-and-loans/mortgages/mortgage-calculators/mortgage-payment-calculator
Annie..... 发表于 2012-4-19 23:07 http://bbs.51.ca/images/common/back.gif

这个就更加接近我的1230.57。也不知道他那个1543.75怎么算出来的。
害我用3个iphone app核实了一下。高手！

华英美加

这个就更加接近我的1230.57。也不知道他那个1543.75怎么算出来的。
害我用3个iphone app核实了一下。高手！
playtwodays 发表于 2012-4-19 23:33

不是在101贴说明了吗？


这不是数学问题，而是常识问题，更不需要什么高手：

1. 现在有几家银行能贷款30年？一般是20～25年。
2. 在Downtown一室一厅，房租每月要价1600的房子现在起码在35万以上，而不是30万。而且我现在算的还是30万，22年房贷，而不是35万。
3.Essogas谈的就是20年的房贷（见81贴），看来在这一点上他比你现实。

playtwodays

不是在101贴说明了吗？


这不是数学问题，而是常识问题，更不需要什么高手：

1. 现在有几家银行能贷款30年？一般是20～25年。
2. 在Downtown一室一厅，房租每月要价1600的房子现在起码在35万以上，而不是30万。而且我现在算的还是30万，22年房贷，而不是35万。
3.Essogas谈的就是20年的房贷（见81贴），看来在这一点上他比你现实。
华美佳 发表于 2012-4-19 23:38 http://bbs.51.ca/images/common/back.gif

如果对我的数值有异议，你可以自己创建数据模块，然后列举出来。
1. 贷款30年，还是20-25年。我喜欢取值30年，误导大众，你满意了吗？
2. 你算什么是你的事。
3. 懒得看。
连个基本每月贷款都算不清的人还好意思夸夸其谈？
没必要给我错误的数值，1543.75

playtwodays

不是在101贴说明了吗？


这不是数学问题，而是常识问题，更不需要什么高手：

1. 现在有几家银行能贷款30年？一般是20～25年。
2. 在Downtown一室一厅，房租每月要价1600的房子现在起码在35万以上，而不是30万。而且我现在算的还是30万，22年房贷，而不是35万。
3.Essogas谈的就是20年的房贷（见81贴），看来在这一点上他比你现实。
华美佳 发表于 2012-4-19 23:38 http://bbs.51.ca/images/common/back.gif

发帖前，请先认真读贴。

“以上计算不考虑利率，租金，维修等波动因素”。

华英美加

如果对我的数值有异议，你可以自己创建数据模块，然后列举出来。
1. 贷款30年，还是20-25年。我喜欢取值30年，误导大众，你满意了吗？
2. 你算什么是你的事。
3. 懒得看。
连个基本每月贷款都算不清的人还好意思夸夸其谈？
没必要给我错误的数值，1543.75
playtwodays 发表于 2012-4-19 23:43

什么时候说你“误导大众”？
只是说这不是数学问题，而是常识问题。

华英美加

发帖前，请先认真读贴。

“以上计算不考虑利率，租金，维修等波动因素”。
playtwodays 发表于 2012-4-19 23:44

这是你最先跟我的贴吧？

房价 500，000
贷款 65%， 5%利率， 30年还贷
首付 35%， 175，000
以租金还（贷+维修+地税+其他），年实际利润8%左右，也就是14000每年
以上计算不考虑利率波动因素

利率4%，首付只需25%，可以得到年实际利润10%以上
playtwodays 发表于 2012-4-19 20:42

Essogas

谢谢你的信息。

如果你房贷90%292，500， 那么每月还款应该是$1543.75，按你说的每月出租1600，还剩56.25。另外，你的地税和管理费至少300～400吧？你如何有利润？

当然你可能说，利润可以从房价上涨中得到。但是如果房价下跌又如何？所以投资房产和投资其它一样，利润必然伴随着风险。
华美佳 发表于 2012-4-19 22:20 http://bbs.51.ca/images/common/back.gif

就按你的算法和数据，房贷90%292，500， 10%29250首付（投资款），22年还贷，10年共还贷款本金11万，别忘了，你还的本金就是你的利润，利润不等于cashflow,  10年中每月补贴税和管理费400， 十年一共补贴进去5万， 11万-5万=6万，再除以投资款29250首付， 收益率=200%，（注意以上全部使用你提供的数据， 排除涨跌因素）， 总收益减少了，但投资款也减少了，分子和分母的关系， 如果把10年中全部补贴的钱也算为投资，收益率=6万/（29250+五万）=80%， 还是接近100%， 无论你怎么变更参数，结果几乎与我以前的帖，20%首付的完全一致， 事实上，你再增加（或减少）首付， 收益率应该没什么太大差别。

这个我要补充一下，10%的首期我相当不推荐，尽管可以最大限度省税， 甚至收益最大化，你的首期尽量要确保你每月的现金流不为负数， 或者你手中应持有等量的货币，否则会比较危险

华英美加

房价 500，000
贷款 65%， 5%利率， 30年还贷
首付 35%， 175，000
以租金还（贷+维修+地税+其他），年实际利润8%左右，也就是14000每年
以上计算不考虑利率波动因素

利率4%，首付只需25%，可以得到年实际利润10%以上
playtwodays 发表于 2012-4-19 20:42

怎么又说“以上计算不考虑利率，租金，维修等波动因素”？

playtwodays

什么时候说你“误导大众”？
只是说这不是数学问题，而是常识问题。
华美佳 发表于 2012-4-19 23:49 http://bbs.51.ca/images/common/back.gif

35万的房子，贷款85%，贷款20年，利率4.5%，租金1600，维修280/M，地税1600/Y。
你能告诉我年利润吗？

playtwodays

怎么又说“以上计算不考虑利率，租金，维修等波动因素”？
华美佳 发表于 2012-4-19 23:56 http://bbs.51.ca/images/common/back.gif

看帖要仔细，回帖要认真。
谁在回我91楼贴，现在又扯到88楼贴？

88楼

房价 500，000
贷款 65%， 5%利率， 30年还贷
首付 35%， 175，000
以租金还（贷+维修+地税+其他），年实际利润8%左右，也就是14000每年
以上计算不考虑利率波动因素

利率4%，首付只需25%，可以得到年实际利润10%以上

91楼

多伦多市中心1房1厅，价格300.000至350.000
取中间值325.000
贷款10%32.500
借贷90%292.500
借贷30年利率3%
每月还款1230.57
每月出租1600，租金还（贷+维修+地税+其他）
假设你持有房屋10年
本金从第一个月503.54，到第十年最后一个月676.51
取中间值590
每年赚7080，每年实际利润21.78%

以上计算不考虑利率，租金，维修等波动因素

我承认言多必有失，88楼我没有把那句话完整输入。
你慢慢玩吧。看清楚点玩。

无忧了

5年内不加息？

如果加了你管赔。赔什么？就一杯咖啡？你这也太小气了嘛。
加华盛 发表于 2012-4-19 16:08

不是说“加不加息”， 是说利率5年内不可能回到正常水平，大家讨论的是房贷负担嘛。实际上老汉从08年就说5年内不会加息，现在再说5年已经近10年了。09年老汉极力劝阻了几个朋友浮动改固定， 他们至今没请我喝咖啡， 我觉得有必要事先敲打你一下。咖啡事小， 失节事大， 对吧。

playtwodays

这是你最先跟我的贴吧？

房价 500，000
贷款 65%， 5%利率， 30年还贷
首付 35%， 175，000
以租金还（贷+维修+地税+其他），年实际利润8%左右，也就是14000每年
以上计算不考虑利率波动因素

利率4%，首付只需25%，可以得到年实际利润10%以上
playtwodays 发表于 2012-4-19 20:42
华美佳 发表于 2012-4-19 23:55 http://bbs.51.ca/images/common/back.gif

请问这个帖子里面有说是市中心condo房子吗？
我有说房贷90%292，500吗？

你到底在看那一帖？

你如何在看完这个帖子之后，发帖

“谢谢你的信息。

如果你房贷90%292，500， 那么每月还款应该是$1543.75，按你说的每月出租1600，还剩56.25。另外，你的地税和管理费至少300～400吧？你如何有利润？

当然你可能说，利润可以从房价上涨中得到。但是如果房价下跌又如何？所以投资房产和投资其它一样，利润必然伴随着风险。”

然后有发帖

“1. 现在有几家银行能贷款30年？一般是20～25年。
2. 在Downtown一室一厅，房租每月要价1600的房子现在起码在35万以上，而不是30万。而且我现在算的还是30万，22年房贷，而不是35万。
3.Essogas谈的就是20年的房贷（见81贴），看来在这一点上他比你现实。”

华英美加

看帖要仔细，回帖要认真。
谁在回我91楼贴，现在又扯到88楼贴？

88楼

房价 500，000
贷款 65%， 5%利率， 30年还贷
首付 35%， 175，000
以租金还（贷+维修+地税+其他），年实际利润8%左右，也就是14000每年
以上计算不考虑利率波动因素

利率4%，首付只需25%，可以得到年实际利润10%以上

91楼

多伦多市中心1房1厅，价格300.000至350.000
取中间值325.000
贷款10%32.500
借贷90%292.500
借贷30年利率3%
每月还款1230.57
每月出租1600，租金还（贷+维修+地税+其他）
假设你持有房屋10年
本金从第一个月503.54，到第十年最后一个月676.51
取中间值590
每年赚7080，每年实际利润21.78%

以上计算不考虑利率，租金，维修等波动因素

我承认言多必有失，88楼我没有把那句话完整输入。
你慢慢玩吧。看清楚点玩。
playtwodays 发表于 2012-4-20 00:06

不就是把你的房贷年限从30年改为22年嘛。而且这也是很实际的嘛 - 现在没几家银行能贷30年。