4月上旬GTA房价升5% 905区镇屋领涨

森林vv

Good Question.

就以我目前最老的一套糠抖99 Hayden为例(未使用本人单元号， 但数据绝对真实）。此糠抖15-20年左右房龄。
数据来自Marketpricewatch

以#703为例， 2006年成交23万9， 2012年成交39万4
以#506为例， 2002年成交17万4， 2007年成交24万9， 2011年成交29万9

但糠抖五年以上管理费用增加较快， 升值速度减缓确是不争的事实， 注意是升值速度减缓， 而不是能不能keep value的问题

Sld   99 Hayden St  703 Toronto C08 Church-Yon $249,900 $239,000 Condo Ap Apartme 2   2 Nw Open Y 1 341 2/3/2006 4/3/2006 HOMELIF ROYAL L C831317

Sld N 99 Hayden St  703 Toronto C08 Church-Yon $399,000 $394,000 Condo Ap Apartme 2   2 Nw Open Y 1 466.98 2/15/2012 3/1/2012 SUTTON  RE/MAX  C2287110


14   Sld N 99 Hayden St  506 Toronto C08 Church-Yon $174,900 $173,000 Condo Ap Apartme 1   1 N Open Y 1 242.01 8/20/2002 9/16/2002 ROYAL L CENTURY C122753

15   Sld   99 Hayden St  506 Toronto C08 Church-Yon $249,900 $260,500 Condo Ap Apartme 1   1 N Open Y 1 272.15 8/1/2007 8/8/2007 RE/MAX  SALEMAR C1194313

16   Sld N 99 Hayden St  506 Toronto C08 Church-Yon $299,900 $299,900 Condo Ap Apartme 1   1 N Open Y 1 329.37 11/9/2010 11/19/2010 ROYAL L SUTTON  C1990948
Essogas 发表于 2012-4-19 23:26

Thanks. I trust your numbers. Here is a bad example as this:
A 40 years old, three bedrooms condo locates at Scarborough, it is selling at $150,000, and it is difficult to sale, because its common expense is about $900 per month. It can be rent out at $1200 per month.

无忧了

有什么不好学的？目前高油价、高房价等等都是低利率、高负债所致。如果去掉这些因素，看看油价、房价掉不掉。
华美佳 发表于 2012-4-19 20:03

这句话就扯远啰
物价是经济现象， 利率是货币政策， 一个是病一个是药，你不能说是药导致了病， 那是用错药了， 我们得假定行长不会用错药然后再谈论问题不是？

华英美加

这句话就扯远啰
物价是经济现象， 利率是货币政策， 一个是病一个是药，你不能说是药导致了病， 那是用错药了， 我们得假定行长不会用错药然后再谈论问题不是？
无忧了 发表于 2012-4-20 00:18

你就可以”假定行长不会用错药“？


我现在倒是怀疑行长不得不”用错药“。

Essogas

Thanks. I trust your numbers. Here is a bad example as this:
A 40 years old, three bedrooms condo locates at Scarborough, it is selling at $150,000, and it is difficult to sale, because its common expense is about $900 per month. It can be rent out at $1200 per month.
Annie..... 发表于 2012-4-20 00:18 http://bbs.51.ca/images/common/back.gif

有点极端，可能房子发生了什么问题，为什么价格便宜，无法评价。你不是说Bamboo Circle那几间公寓吧？那的管理费也太不寻常了，还是做特例处理吧， 补充一点，Bamboo Circle three bedrooms condo 40年前才2，3万一套

不过40年的房，按20年还贷期算，贷款都够还清2轮了，再减几万，卖了算了，该赚的早赚到了， 出租也行，毕竟才15万的房子，也就HOUSE里一个房间的价格，一年不也就值几千大洋租金么？毕竟租金大于管理费300大洋/每月呢？（估计管理费应全包吧？）

华英美加

Thanks. I trust your numbers. Here is a bad example as this:
A 40 years old, three bedrooms condo locates at Scarborough, it is selling at $150,000, and it is difficult to sale, because its common expense is about $900 per month. It can be rent out at $1200 per month.
Annie..... 发表于 2012-4-20 00:18

关键还要看location。有一朋友，在Downtown（Yonge/Bloor附近）买了一个three-bedrooms的Condo，60～70年新，管理费已经达到1400/M，售价70多万。据说，当时抢Offer的人还不少。不过它管理的确实不错。

无忧了

你就可以”假定行长不会用错药“？


我现在倒是怀疑行长不得不”用错药“。
华美佳 发表于 2012-4-20 00:23

不对
谈经济就得假定前提条件，你得假定央行是理性的， 市场功能是健全的，否则没有意义。
有人在马路边捡100万，不具有一般代表性意义。

华英美加

不是说“加不加息”， 是说利率5年内不可能回到正常水平，大家讨论的是房贷负担嘛。实际上老汉从08年就说5年内不会加息，现在再说5年已经近10年了。09年老汉极力劝阻了几个朋友浮动改固定， 他们至今没请我喝咖啡， 我觉得有必要事先敲打你一下。咖啡事小， 失节事大， 对吧。
无忧了 发表于 2012-4-20 00:11

如果没有什么大的意外，明年加息就有可能。而不是你说的”现在再说5年已经近10年了”。

Essogas

不对
谈经济就得假定前提条件，你得假定央行是理性的， 市场功能是健全的，否则没有意义。
有人在马路边捡100万，不具有一般代表性意义。
无忧了 发表于 2012-4-20 00:32 http://bbs.51.ca/images/common/back.gif

    看来你老汉学过，和我们学宏观经济学时老师讲的一样，得假定每个人都是理性的，否则资本主义经典经济学就不成立，可惜我不是个好学生，沦落到在此“炒房”

华英美加

不对
谈经济就得假定前提条件，你得假定央行是理性的， 市场功能是健全的，否则没有意义。
有人在马路边捡100万，不具有一般代表性意义。
无忧了 发表于 2012-4-20 00:32

如果他是理性的，现在应该考虑的是如何使房地产软着陆，同时又不太影响经济的复苏。他现在的做法可能是进退两难。

华英美加

就按你的算法和数据，房贷90%292，500， 10%29250首付（投资款），22年还贷，10年共还贷款本金11万，别忘了，你还的本金就是你的利润，利润不等于cashflow,  10年中每月补贴税和管理费400， 十年一共补贴进去5万， 11万-5万=6万，再除以投资款29250首付， 收益率=200%，（注意以上全部使用你提供的数据， 排除涨跌因素）， 总收益减少了，但投资款也减少了，分子和分母的关系， 如果把10年中全部补贴的钱也算为投资，收益率=6万/（29250+五万）=80%， 还是接近100%， 无论你怎么变更参数，结果几乎与我以前的帖，20%首付的完全一致， 事实上，你再增加（或减少）首付， 收益率应该没什么太大差别。

这个我要补充一下，10%的首期我相当不推荐，尽管可以最大限度省税， 甚至收益最大化，你的首期尽量要确保你每月的现金流不为负数， 或者你手中应持有等量的货币，否则会比较危险
Essogas 发表于 2012-4-19 23:56

我也是出租过房之人。出租房是有些利润，但是没有某些人所说的那么大。同时也有不少的教训。也许我就不是搞房产投资的料，所以现在不出租了，全部自住。少一份烦恼，多一份安心。

Essogas

我也是出租过房之人。出租房是有些利润，但是没有某些人所说的那么大。同时也有不少的教训。也许我就不是搞房产投资的料，所以现在不出租了，全部自住。少一份烦恼，多一份安心。
华美佳 发表于 2012-4-20 00:49 http://bbs.51.ca/images/common/back.gif

    你是分租还是整套出租？是HOUSE还是CONDO？

    分租必有烦恼

    HOUSE就怕弄坏房

    CONDO省心些， 但利薄

无忧了

如果他是理性的，现在应该考虑的是如何使房地产软着陆，同时又不太影响经济的复苏。他现在的做法可能是进退两难。
华美佳 发表于 2012-4-20 00:41

要着陆， 也得着在60万的均衡点上，否者市场力量不平衡啊， 早着呢。

华英美加

你是分租还是整套出租？是HOUSE还是CONDO？

    分租必有烦恼

    HOUSE就怕弄坏房

    CONDO省心些
Essogas 发表于 2012-4-20 00:51

在Scarborough的House, 头几年是分租但烦恼不少，后来在North York买房后就全租了，但是房子破坏相当厉害。


嗨，都是同胞，有些话还真不好说。

华英美加

要着陆， 也得着在60万的均衡点上，否者市场力量不平衡啊， 早着呢。
无忧了 发表于 2012-4-20 01:01

你说的60万是GTA的还是加拿大的？

这一点，我倒是希望悠着点。要不涨的快，跌的惨。

无忧了

看来你老汉学过，和我们学宏观经济学时老师讲的一样，得假定每个人都是理性的，否则资本主义经典经济学就不成立，可惜我不是个好学生，沦落到在此“炒房”
Essogas 发表于 2012-4-20 00:39

能搞到钱的都是好学生，学来学去，谈的不都是钱嘛
看来学过的还是不一样，至少在大方向把握上不会犯低级错误哈。