穆迪：若经济大动荡 加国房价跌44%

钱福

按TD银行最乐观的估计，今后十年平均每年升2%（最近几年降约10%），现在银行最低利率2.99% 就算10年不变，炒房的也要每年赔1%，还不算房子10年的折旧。
花草迷 发表于 2013-3-15 07:09

这就是不同情况定输赢了。你去看贷款利率的同时再去看看银行的存款利率，跟没有差不多。就是说你把买房的首付放在银行里10年，到时候够首付的可能性是多少？买了房子，理论上房价和通胀持平，除非你有更好的投资渠道保证你风险小，收益高。

Corning

1989 270K
1996 198K
2013 500k

如果从1989 开始计算多伦多房价平均每年上升 2.6 %
如果从1996 开始计算多伦多房价平均每年上升 5.6 %

回调到89年高点站住再向上        有点儿悲观...
cheap51 发表于 2013-3-15 01:08 http://bbs.51.ca/images/common/back.gif

感谢cheap51 提供的这几年具体数字，好象穆迪的预测完全是认为市场将回吐到1989年，从500 到270是46%，和它的44%差不多。不过我并不这样悲观，到市场回调到我说的89年高点时应该大大高于270，因为20多年的通涨和货币贬值要考虑进去。这样一来就不是那么恐怖了。不过如果是长时间的熊市，那穆迪的预测也完全有可能发生。

还是用你的96 年的198到500 的增幅回调来计算比较有指导意义。

第一，下调增幅的38%，这还是牛市回调，市场会最终突破去年的高点走更高。
第二，下调增幅的50%，这是正常回调，市场还会涨回到去年的高点。
第三，下调增幅的62%，这才是熊市回调，市场十年内难以突破去年的高点

我就不算了,每个地区会不同,大家对号入座吧.

钱福

你还没理解通胀的目的! 通胀一是迫使大家消费, 不要把钱都存起来吃利息, 有消费, 经济才能发展; 二是政府腐败浪费愈来愈多, 效率越来越低,所以债务越来越多, 通胀可以变相的减少政府的实际债务, 最明显的就是黑猪头的QE1到QE3 ! 受通胀打击最大的是老百姓, 不知不觉的钱(指实际价值)就少了.

所以通胀是不可避免的.
加拿大老张 发表于 2013-3-15 10:01

同意。但宏观调控会把调控通胀限制在一定范围内，这大概就是公布的通胀数据和自己的感觉不同的根源所在。因为政府首先必须保证不饿死人，所以一些民生的大宗商品记入通胀统计库，而稍微次要一些的必需品在没有能力的时候调控力度会减小。一个典型的例子，当米菜蛋肉贵的时候有人出来呼吁，过上一年半载，价格就回落了，但是，房价快速上涨就较难控制。理论上房子的刚需是最容易被宏观调控的。

加拿大老张

同意。但宏观调控会把调控通胀限制在一定范围内，这大概就是公布的通胀数据和自己的感觉不同的根源所在。因为政府首先必须保证不饿死人，所以一些民生的大宗商品记入通胀统计库，而稍微次要一些的必需品在没有能力的时候调控力度会减小。一个典型的例子，当米菜蛋肉贵的时候有人出来呼吁，过上一年半载，价格就回落了，但是，房价快速上涨就较难控制。理论上房子的刚需是最容易被宏观调控的。
钱福 发表于 2013-3-15 11:56

偷换概念哈. 前半部分说的对, "房价快速上涨就较难控制"就走歪了, 去年下半年政府调控力度大了, 房价到现在快速上涨了多少?!

Corning

回复  Corning


   你用股票的原理解释房市，就好比比较两个表兄弟的长相。股票和货币走一个系列，房市却是不动产的概念。可以说他们的基因从前几辈是连着的，但到了这辈子上已经产生原则上的变化了。美国的经济问题就是出在把票子和财产生硬地绑在一起，而不去遵循各自的规律协调它们的关系。
钱福 发表于 2013-3-15 01:13 http://bbs.51.ca/images/common/back.gif

本来股票和房子不是一回事,但当将房子做为投资就没有区别了,都是资本的用途,本性是追求利润最大化,不愿意有亏损。我所用的原理并不是股票专用的，至少不是股票专家发明的，而是股票分析家发现这黄金分割对股票也能用。只要人的本性难移，贪婪恐惧，不管什么市场，规律都是一样。只是事后看起来简单，事前怎么都不愿意相信,尤其是和自己主观愿望不一致的时候。投资赢利难就难在这里，这就是为什么永远是少数人赚了大多数人的钱的原因。

克 飞

你还没理解通胀的目的! 通胀一是迫使大家消费, 不要把钱都存起来吃利息, 有消费, 经济才能发展; 二是政府腐败浪费愈来愈多, 效率越来越低,所以债务越来越多, 通胀可以变相的减少政府的实际债务, 最明显的就是黑猪头的QE1到QE3 ! 受通胀打击最大的是老百姓, 不知不觉的钱(指实际价值)就少了.

所以通胀是不可避免的.
加拿大老张 发表于 2013-3-15 10:01 http://bbs.51.ca/images/common/back.gif

没有一个政府会有意让通胀跑起来，因为通胀会影响国家的的财政安全，并导致政治和经济的不稳定。
80年代末期，欧美与前苏联甚至中国都面临着通胀。。。。苏联被通胀彻底击败，而欧美却因此而脱身。
   
通胀是可以变相减少政府的实际债务，但是它带来的负面作用更大。

克 飞

感谢cheap51 提供的这几年具体数字，好象穆迪的预测完全是认为市场将回吐到1989年，从500 到270是46%，和它的44%差不多。不过我并不这样悲观，到市场回调到我说的89年高点时应该大大高于270，因为20多年的通涨和货币贬值要考虑进去。这样一来就不是那么恐怖了。不过如果是长时间的熊市，那穆迪的预测也完全有可能发生。

还是用你的96 年的198到500 的增幅回调来计算比较有指导意义。

第一，下调增幅的38%，这还是牛市回调，市场会最终突破去年的高点走更高。
第二，下调增幅的50%，这是正常回调，市场还会涨回到去年的高点。
第三，下调增幅的62%，这才是熊市回调，市场十年内难以突破去年的高点

我就不算了,每个地区会不同,大家对号入座吧.
Corning 发表于 2013-3-15 11:42 http://bbs.51.ca/images/common/back.gif

技术上回试前期高点的可能性也是有的，但是去除通胀的话，也没有多少回调空间。

最主要的是，加拿大的房市上涨还没有形成大的泡沫，或者说还没有到疯狂的阶段，基本上是正常的上升通道。如果回调也是正常技术修正，没啥大不了的。

钱福

本来股票和房子不是一回事,但当将房子做为投资就没有区别了,都是资本的用途,本性是追求利润最大化,不愿意有亏损。我所用的原理并不是股票专用的，至少不是股票专家发明的，而是股票分析家发现这黄金分割对股票也能用。只要人的本性难移，贪婪恐惧，不管什么市场，规律都是一样。只是事后看起来简单，事前怎么都不愿意相信,尤其是和自己主观愿望不一致的时候。投资赢利难就难在这里，这就是为什么永远是少数人赚了大多数人的钱的原因。
Corning 发表于 2013-3-15 13:04

你仔细回忆一下一般什么地方多用到黄金分割理论，静态，或者动态平衡。数学，艺术属于静态，而对现金流敏感的股票是动态的，因为股票操作的速度远比现金供应加速来得快，所以可以产生黄金分割的动态平衡。不动产买卖速度很低，远低于印票子的速度，所以不动产自身的变化就会被淹没在大量涌进的现金流里。我的意思是说，如果不印钞票，你说的是对的。印了钞票就要看印钞票的速度和资金流动的速度那个更快才能决定黄金分割是否合用。

钱福

偷换概念哈. 前半部分说的对, "房价快速上涨就较难控制"就走歪了, 去年下半年政府调控力度大了, 房价到现在快速上涨了多少?!
加拿大老张 发表于 2013-3-15 12:02

呵呵，不好意思，写的时候想到的是中国一线房市，先不说政府是否愿意，真是想打压已经很难了。加拿大么，政府没有意愿也没有必要把房市打压到房价下跌甚至大跌，尽管大家都认为房价太高。但是70%的多伦多人是有自住房的，所以政府不担心房价高没房子的人冻死。然后，就可以考虑各方的利益了。

Corning

回复 50# 地球的哪一边


    中国的房地产已经是被绑架上了高速公路，让它疯涨和崩盘都会对执政党的地位产生动摇。所以明里说调控，其实根本就没可能做到。其实从法理上说，整个房地产改革以来的盛宴，是个不折不扣的闹剧。只是皇帝的新装，不能指出而已。
本质上说，土地是公有制属于广大人民，政府应该是人民的代理人，可是代理人拿人民的土地高价卖给地产商，然后地产商又将土地和房子70年的使用权一次卖给人民中愿意购买的人。所得的利益到哪里去了，给回人民了吗？只有天知道。最终的结果是，土地真正的所有者要为使用属于自己的土地而付出天价。这就是中国房地产的本质，如果将这些道理让人民都明白了，中国房地产是根本不应该存在的一个行业，还会有人炒房子吗？

老子

回复  地球的哪一边


    中国的房地产已经是被绑架上了高速公路，让它疯涨和崩盘都会对执政党的地位产生动摇。所以明里说调控，其实根本就没可能做到。其实从法理上说，整个房地产改革以来的盛宴，是个不折不扣的闹剧。只是皇帝的新装，不能指出而已。
本质上说，土地是公有制属于广大人民，政府应该是人民的代理人，可是代理人拿人民的土地高价卖给地产商，然后地产商又将土地和房子70年的使用权一次卖给人民中愿意购买的人。所得的利益到哪里去了，给回人民了吗？只有天知道。最终的结果是，土地真正的所有者要为使用属于自己的土地而付出天价。这就是中国房地产的本质，如果将这些道理让人民都明白了，中国房地产是根本不应该存在的一个行业，还会有人炒房子吗？
Corning 发表于 2013-3-15 15:21

欣赏你的观点。

加拿大和中国大陆的房地产有没有泡沫，泡沫有多大，数年后必有答案。

请看
视频: 《美国60分钟》特辑：房地产是中国最大的泡沫http://v.youku.com/v_show/id_XNTIzOTI1NTIw.html

克 飞

回复 121# Corning

什么事情都有可能发生。
不可从经济背景来看，加拿大的房市跌到1989年的高点，比道琼斯跌回到1987年的高点2000点的可能性还会小一些。

胡硕士

快了！各位注意到没有：401居然不堵车了。

从来没有救世主

快了！各位注意到没有：401居然不堵车了。
胡硕士 发表于 2013-3-16 13:24

   本周是 March Break，下周一又要堵了。

Corning

回复 134# SASA11


    欧洲问题没解决；美国股市虚高，房地产还在半山腰；中国地产大泡沫不是不会破，而是怎么破。加拿大经济一直不好，利息如此低本身就说明问题。本来降息是为了提升经济，没料到经济没刺激到，房子涨高了。高房价使经济成本更高，消费不足，经济更受连累。

资本的本性是唯利是图，如果房地产是只赚不亏的行业，那它将使所有的资本吸引光，我们将剩只有一个单一产业的社会，这可能吗？