投資商铺前五个必需問的問題

石冰

投資商铺前五个必需問的問題
隨着多倫多地産業的興旺,最近幾个月内发售的各類商业地产项目就有十几个，開髮商展开的种种优惠也一个比一个更加诱人。那么，投資商铺项目到底该怎样识别其品质，又该如何保证投资回报率呢？投资者不妨在攷察过程中对项目提出五個自測的問題。
　　第一個問題：周边消费要否具持续支撑力?

商铺项目周围的消费力是决定投资回报的最关键因素。一些商业地产项目依托新建居住区的居民作为现成的消费人群，确实为商铺投资奠定了回报基础，也吸引了不少投资者的关注。但要保障后期回报，有关专家认为，除了附近已有的社区居民外，周边还应具备一些具有支撑力、延续性的消费人群。例如，在一英裏內是否有建有商务区或写字楼等工作人群集中的项目，商业项目可以依附这些项目开发更加丰富的经营业态。
　　第二個問題：商铺是否有正確的目標市場定位?
有些開髮项目将对象定位于时尚的中高档消费人群，而引入的商铺却包括商品平均价位为30加元左右、以20岁以下消费人群为对象的中低档品牌。那些依照中高档定位购买商铺的投资者此时便会遇到经营危机，因为商场里消费人群的定位与自己的经营定位会存在先天的差异。因此，投资者在购买商铺之前，应当首先确定整個项目的目標市場，和其他商铺店对于自己铺位的影响，而不能以口头承诺的定位作为投资参考。
　　第三個問題：布局能否构成人流交织?
　　正确的目標市場定位之外，商业布局能否将商场内的人流有效交织，推动名牌店之外的商铺经营，也是投资者必须在购买前明确的因素之一。例如，一些大型shopping Mall內，虽然名牌店定位合理，但小商铺与之距离较远，光顾人群相对较少，商铺业主也无法实现盈利。因此，投资者在购买商铺前还应当留意项目的名牌店辐射范围大小、内外堂沟通性能、购物人群交织有效性等问题，以免开张后无法达到预期效果。
　　第四個問題：实质回报是多少?
　　承诺回报是眼下商业地产项目中很流行的招商方式之一。有些项目承诺的回报方式看似诱人，其实并不合理，投资者应当更理性地分析招商噱头，选择真正实质性的经营回报。未來投資的囬報是科學,也是藝術; 除投资者本身所具有的投資素質外, 專業商業地産人士的評估分析也是十分重要的.計算投資囬報需另文闡述.
　　第五個問題：未來物業管理水平如何?
如購買Condo一樣, 物業管理水平可决定未來的價格.确保商鋪后期收益还要取决于项目经营管理者的专业水平。要判断管理团队是否专业，最直观的方法便是观察他們現有的管理項目,他們在消費節期(Christmas, 母親節)有否促銷項目与区域消费特点相吻合。Bayview和Sheppard上的Bayview Village Shopping Mall是一個經典的中上消費群項目,配閤区域消费特点此商場不時推齣各種促銷項目吸引人流量,每季度的古董藝術展一直為該商場的重頭戲.除能保持項目的硬件管理外, 未來公衆形象也是應當攷慮的一個因素.

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石冰(HomeLife 地产经纪)
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