安省新屋开工大涨 买家对入市更谨慎

新豬

大家看看这个吧

hack2

这样很容易就得到2008年比1999年的收入绝对值增加了20%+25%=45%

20%是什么?挖衣20%+通涨25%=45%收入绝对值增加? 通涨是通涨,怎么成了收入增长一部分了呢?

新豬

20%是什么?挖衣20%+通涨25%=45%收入绝对值增加? 通涨是通涨,怎么成了收入增长一部分了呢?
hack2 发表于 2011-3-10 16:47 http://bbs.51.ca/images/common/back.gif

这是因为统计局的数据经过通胀调整过，
$ constant 2008，
使用的是2008年的加币来统计，
我拿2年的数据来说明，
比如2009年收入是100元，通胀10%，
2010年收入110元的话，
那么就会出现这种情况，
如果是$ constant 2010，
那么2009年的收入就是110，跟2010年一样，
虽然绝对值涨了，但是调整后2010年110元跟2009年的100元是一回事。

xuxi

房价马上要100多万了，供房的赶快算一下，100多万的房子，一年要交多少地税，你的收入还能负担的起吗？不能，就赶紧卖掉房子，跑路吧。

新豬

房价马上要100多万了，供房的赶快算一下，100多万的房子，一年要交多少地税，你的收入还能负担的起吗？不能，就赶紧卖掉房子，跑路吧。
xuxi 发表于 2011-3-10 16:58 http://bbs.51.ca/images/common/back.gif

    中国很多老百姓也是这么想的，
但是人算不如天算，
现在北京的房租涨幅也迅速达到30%以上，
半年一涨，
工资涨幅是60%，
也是半年一涨，
所以这个叫通货膨胀，
如果同时经济向好的话工资的涨幅一点都不会低，
当然经济滞胀那就惨不忍睹！
你现在卖掉房子那点破钱过几年首期都不够，
拿来租房的话更是迅速减少，
5-10年后你不但没房子，手上的现金也收缩到惨不忍睹，
这个叫通货膨胀。

xuxi

照你这一说，只有捂住房子，只是大家都不卖房子的话，JJ们可真么办啊？

新豬

照你这一说，只有捂住房子，只是大家都不卖房子的话，JJ们可真么办啊？
xuxi 发表于 2011-3-10 18:30 http://bbs.51.ca/images/common/back.gif

   看出来了，你老人家是个经济盲，
你问的问题为什么都那么地幼稚可笑？
我不想解释了，
世界大部分的经济现象都是涨价的时候成交量大增，
成交不增房价也涨不上去，
房价下跌的时候反而成交下降，
卖房的更少，
用脑子好好想想为什么吧？

hack2

因为有非常权威的加拿大国家统计局的数据，
http://www40.statcan.ca/l01/cst01/famil21a-eng.htm
你再找找就知道1999年到2008年的通货膨胀数据是25%，
这样很容易就得到2008年比1999年的收入绝对值增加了20%+25%=45%

如果在2008年来看, $constant 2008, 调整后的收入增长是(74600-62500)/62500=20%
1999 到2008年的通涨为25%, 这样得到2008年比1999年的收入相对值增加了20%-25%=-5%.
也就是考虑通涨因数,今天的工资没有增长,而是下跌了5%.
2008年比1999年的收入数值增加了20%+25%=45%.
不过计算房价是应该按数直看. 老猪,应该是这样吧?
-5% vs. +45% 概念上还是很震惊的. 政府的手段可不是一般.

新豬

如果在2008年来看, $constant 2008, 调整后的收入增长是(74600-62500)/62500=20%
1999 到2008年的通涨为25%, 这样得到2008年比1999年的收入相对值增加了20%-25%=-5%.
也就是考虑通涨因数,今天的工资没有增长,而是下跌了5%.
2008年比1999年的收入数值增加了20%+25%=45%.
不过计算房价是应该按数直看. 老猪,应该是这样吧?
-5% vs. +45% 概念上还是很震惊的. 政府的手段可不是一般.
hack2 发表于 2011-3-10 18:55 http://bbs.51.ca/images/common/back.gif

你刚好弄反了，
加拿大政府就是太老实，
没有把好看的数字拿出来，
而是老实到大家都想骂地调整了收入的购买力，
导致中国大陆这样的粪青团体动不动就信口开河乱说一通。

实际上如果1999年的数据没有通过通胀调整的话，
我大胆地猜测应该是50000加币（按照$constant 1999）,
而不是现在给大家看到的62500（$constant 2008）

xuxi

猪猪，回你一句，房价下跌时，不是卖家减少，而是买家减少，貌视懂经济，实则一忽悠。

新豬

猪猪，回你一句，房价下跌时，不是卖家减少，而是买家减少，貌视懂经济，实则一忽悠。
xuxi 发表于 2011-3-10 19:48 http://bbs.51.ca/images/common/back.gif

你这个我要鼓掌，
基本上说对了，
买家迅速减少导致急切卖房的人向下调整价格，
同时也会导致不急切卖房的人不再出售。

不过买家只是观望，
在加拿大这种投机占的比例极少的国家，
买家是一种刚性需求，
买家并没有减少，
只是暂时不买而已，
等到市场再度活跃的时候，
旧买家加上新的买家必然让房价不断创造新纪录。

hack2

你刚好弄反了，
加拿大政府就是太老实，
没有把好看的数字拿出来，
而是老实到大家都想骂地调整了收入的购买力，
导致中国大陆这样的粪青团体动不动就信口开河乱说一通。

实际上如果1999年的数据没有通过通胀调整的话，
我大胆地猜测应该是50000加币（按照$constant 1999）,
而不是现在给大家看到的62500（$constant 2008）
新豬 发表于 2011-3-10 19:38 http://bbs.51.ca/images/common/back.gif

什么弄反了? 说明确些! 难道你是说今天实际上的工资涨了45%?而不是-5%?

新豬

什么弄反了? 说明确些! 难道你是说今天实际上的工资涨了45%?而不是-5%?
hack2 发表于 2011-3-10 20:05 http://bbs.51.ca/images/common/back.gif

对，就是这个意思，
绝对值上涨45%，
就是从1999年的50000上涨到74600，
但是经过通货膨胀的调整后就只上涨了20%

xuxi

10万元，是投资房子呢？还是投资互惠基金呢？这是个问题。
地产经纪讲，以过去的经验，房子平均年增长5%左右，10万元买房子是要贷款的，年平均贷款利率估计5%左右，加上地税、房屋维护费用等估计3%左右，即使不算交易等一次性费用，贷款买房就是给银行和政府打工。
理财顾问讲，以过去的经验，互惠基金年平均增长8%左右，基金管理费用3%左右，且在交易时一次性支付。
资本增长的一半，计入收入纳税。看来还是投靠理财顾问好一些。

新豬

加拿大很少人投机房产，
没什么搞头，
每年涨幅不到5%，
管理麻烦，地税和资本利得税都不少，
投机甚至投资房产都实在不是个好主意，
当然买房子自住我认为是最好的投资之一，
这个跟投机是两码事，又没有利得税，
你不买房子就要去租，同样要花钱，
还能在你初创生意的时候减免很多东西。
互惠基金年增长8%的非常少，
一不小心就会有负增长的，
选择的时候要非常慎重，
千万别然理财顾问忽悠，
他通常都会选佣金高的基金。
我会直接买股票，
等通货膨胀的时候转买国债。