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(本网编译) 本地67岁的居民瓦吉纳斯的房屋已被TTC征用用来建地铁站的应急出口。无论是TTC方面，还是社区、邻里，都没有把这么重要的消息通知他。直至昨日瓦吉纳斯才从本地主流媒体《多伦多星报》上获悉自己的房屋竟已经被“征用”了。 ... [ 查看全文 ]
§ 发表于 2010-7-14
美国拆迁的经验
引文的案例，为凯洛诉新伦敦市案（Susette Kelo, et al. v. City of New London, et al.）是美国联邦最高法院判决的一起关于政府是否可以经济发展为理由征用私有财产并转移到另一个私有实体。原告凯洛为被征地的居民代表，被告则是康涅狄格州新伦敦市市政当局。2005年6月23日，美国联邦最高法院对这起案子所作的最新判决引来了各方广泛关注。这起涉及土地“有偿征收”的案子，按照美高院最新判决，地方市政当局有权强行征收私有土地用于商业开发——只要这种开发属于“公共使用”范畴。高院裁定“该市对于被征地的规划部署合乎‘公共使用’，且在‘第五条修正案’条款的含义之内。”。因此，此案同时也引发了关于“第五条修正案”该怎么实现、怎么解释、怎么运用的新一轮讨论。
案件起因是新伦敦市政府为发展本地经济，征用私人土地，被凯洛女士等共15户告到法庭。美国是联邦制国家，土地征用由州法律进行规范。在2005年之前，美国只有8个州对因经济因素征用私人土地作了规定（全部是不允许）,d但是本案所在的康涅狄格州并无规定，在审判中，州法院做了对市政府有利的判决被上诉到最高法院。最高法院同样作了对市政府有利的判决。
判决随即引起了巨大的争议。各州议会纷纷针对最高法院的这个判决，对本州征用私人土地行为做出立法。至2009年止，有47个州（美国共50个州）对征用私人物业做出了明确立法，其中，21个州明确禁止仅以经济发展及税收为由而征用私人土地，其他州则对征用做了种种严格的限制。 仅有3个州(3个州为: 纽约市,新泽西州,还有一个没查到)没有对征用私人产业做出限制的新法律。
（说明一下，美国是三权分立，最高法院是行使司法权，2005之前各州并无明确立法，所以最高法院可自行引用认为适用的法条，但是各州明确立法后，除非最高法院判定州立法违宪，否则将按新的立法执行。）
那么，那22个州是怎么限制政府征用的呢？举几个例子，其他各州也基本类似：
加州 California 2008年通过的法律是这么规定的：
法律原文:"state and local governments from using eminent domain to acquire an owner-occupied residence [if the owner has occupied the residence for at least one year], as defined, for conveyance to a private person or business entity."
中文意思大概是: 州及地方政府征用自住私人物业并转移到其他私人或商业实体时，需符合：如果业主在其物业内居住的时间不足一周年.
佛罗里达 Florida 2006 通过立法:
原文: "Private property taken by eminent domain [...] may not be conveyed to a natural person or private entity except as provided by general law passed by a three-fifths vote of the membership of each house of the Legislature."
中文大意:“被征用的私人产业，不可以被转到其他自然人或者私有实体,除非根据普通法，在州各级议会均获得3/5以上的同意票”
密歇根 Michigan 2006通过立法,
原文: " A proposed constitutional amendment to prohibit government from taking private property by eminent domain for certain private purposes
The proposed constitutional amendment would:
* Prohibit government from taking private property for transfer to another private individual or business for purposes of economic development or increasing tax revenue.
* Provide that if an individual's principal residence is taken by government for public use, the individual must be paid at least 125% of property’s fair market value.
* Require government that takes a private property to demonstrate that the taking is for a public use; if taken to eliminate blight, require a higher standard of proof to demonstrate that the taking of that property is for a public use.
* Preserve existing rights of property owners."
中文大意: 根据宪法修正案因公共利益对私人产业进行征用时，需:
禁止政府仅以经济发展或增加税收为由，征用私人产业转到其他私人或者商业机构；
当私人的主要居所被征用时，需付给其产业公允市价的125％以上作为补偿；
政府征用私人产业时，必须提供充分的证据证明征用的产业确为公众使用;如果是清除枯萎社区，需提供更高标准的证据以证明其公共用途；
保护现有业主的一切权利
上面是美国各州对科洛诉新伦敦市案判决的反应。我们再来看看最高法院判决公布后，在新伦敦市发生了什么？市政府组织突击队去强拆科洛的房子了么？
没有。最高法院的判决，只判定了新伦敦的拆迁计划是符合公众利益的，可以拆，但是，根据宪法第五修正案，市政府仍然需要付出合理的赔偿。 市府的开价是 150万美元。科洛女士没有接受市府的提议，而是在2005年6月提出了新的方案，要求新伦敦市政府: 1.在被拆迁附近的市区划出同样面积土地，将老房子搬迁到新址 2.市府对搬迁做出赔偿。老天，要是这样的方案由中国的被拆迁人提出来，那还不被骂成痴人说梦？新伦敦市政府一开始拒绝了科洛女士的要求，但是随后公众一面倒支持科洛女士，连当时的康涅狄格州州长M. Jodi Rell也公开表示支持科洛女士，希望新伦敦市能考虑科洛女士的请求。但新伦敦市最后未接受搬迁请求。科洛女士无奈接受了货币赔偿，房子则以1美元的价格出售给了环保主义者Avner Gregory 先生，然后举家从新伦敦搬到Groton市。Gregory先生将科洛女士的老房子搬到了新伦敦市市中心。今天，这座粉红色的建筑物已经成了新伦敦市的地标，仍然挺立着向大众展示新伦敦的这段历史，上面挂着硕大的金属铭牌，写着: The Kelo House (科洛之家) [照片在这里 http://www.nytimes.com/2009/11/13/nyregion/13pfizer.html ]
科洛案的最终结局更是出乎所有人意料。新伦敦市当初征用土地的主要目的就是为其2001年兴建的辉瑞工业园(辉瑞在当地创造了1400个职位)做商业配套，但是2009年11月，辉瑞宣布因经济危机节省开支，宣布将撤出新伦敦工业园，1400个职位全部转去其它地区。被征用的土地上，尚未建成的商业配套前途未卜。 在接受采访时，科洛女士说：“我一点不奇怪他们(指辉瑞)离开,他们没有得到他们想要的，大发展，大计划”。
对此,即将担任新伦敦新市长的Pero先生说:"我敢肯定现在人们在等着说，看，我早告诉过你吧"。科洛女士说：“老实说，以前的事情我至今没有释怀，但是，现在有43个州因此而进行了立法,这样去想，就当我为全国人民作了一件好事,那我也认了." |
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狗仔卡
发表于 2010-7-22 20:20:19
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