回复 29# johnnyZFZ
感谢你的回复和提醒.
做CONDO 投资不是说做就做的, 要做功课的, 做分析和调查的,
现在人们投资CONDO有两个途经, 1, 炒楼花, 2, 买建成的出租.
炒楼花有风险的, 即想脱手时正好楼市下跌, 咋办? 买下出租呗, 年头好再卖, 可进可退.
但在上升时, 回报较丰, 有个朋友在李嘉诚的楼盘, 即DOWNTOWN, CITY PLACE 2004年买的1+1 楼花 $18万, 2007年建好前脱手卖出 $26万, 赚8万, DOWNPAY 就20%=3.4万, 故毛回报率=8/3.4=235%, 他用3年, 3.4万的成本赚了2倍多, 因为是杠杆作用, 3.4万撬动18万, 放大5倍.
投资出租CONDO, 风险小, 回报率小, 但稳定, 可做中长线.
比如: 2006买个2房CONDO $27万, 首付20%=5.4万, 贷款21.6万, 月供950, (利率4%) , 物业350, 地税 180, 租金 1700, 净赚220, (月供950里边 还有本金付给300-400),
10年后, 房价增值到42万, ( 年涨4--5%, 合理吧), 贷款剩18万, 卖掉回款,42-18=24万, 资本增值 42—27=15万,
10年房租净赚10x12x220=2万6, 总收益=2.6+15=17.5万,
总投入=5.4+ ,,+,, = 6万, 回报= 17.5/6=290%, 平均年收益=29%, 比买基金高吧?
就算月租金和月总成本持平, 只要有CAPITAL GAIN就行了,
再就算交了所得税. MAXIMUM 23% , 17.5X(1-23%)=13.5万, 年回报也有22%.
退一万步, 只要租客帮助付了月供和税费, N年后, 几十万的CONDO 不就到手了吗, 5万的首付就当无利息长期存款吧, 再说了, 真正把钱放在银行里拿利息的才叫蠢. |
楼主: hot tea
狗仔卡
发表于 2009-12-21 13:44:53
显身卡
楼主