7月份大多区房价销量双升 建筑许可增加

哪吒

Records and facts speak louder than your words,!!!

you are the person is not tearing without see a coffin.!!!

No matter what, always we have buyers to buy house, you don't want to buy, is not represnting other people not to buy,

you don't have knowledge about what is exactly meaning of  a house to involved with land, labor, materials, etc anything, any industrial sectors values.---OK!

only low interesting rate is enough, it is real objective condition

to support house price rise......


your money is saving in your Bank account is really stupid thing at this low interesting years, your deposited money interest will never catch up house price up in the years.

if you don't believe it, you can try by yourself.

I am educating you!!!

:cool:  :O


这网友的中式英文说地不错！   :thumbu:

真实情况

一般人最多用个“I am teaching you”，不是牛顿爱因斯坦的级别不太敢用educating。当然此人不同，她的“wood head”和“not tearing without see a coffin”堪称中式英语的经典。没有些中文打底还真不知所云。她的“low interesting years”大概是这些年不太有趣，你说有趣不有趣。之所以出生牛犊不谓虎是因为无知，你面对的狂妄之徒之所以大胆也是因为无知。


51的大师特多.
投资T大师帮你理财,使你有幸成为无产阶级.
JJ叫你抢OFFER,使你有幸成为负翁.
她教你英文,使你有幸对英文“low interesting years”

Huafei

wow, 看不明白.

真实情况

这网友的中式英文说地不错！   :thumbu:

这网友的中式英文说地不错！
这网友的英式中文说地也不错！
这网友注册了多个网名,一会儿英文,一会儿中文,你们可以猜到是谁.
一会儿用新加坡中文说"你们大陆人......."
一会儿用香港中文说"你们大陆人......."
一会儿用台湾中文说"你们大陆人......."

whong2

房价涨还是不涨有一个通用的资产定价方法：
租房价格和房价的比较，同时考虑房屋的地点因素，房产税，物业费用，可流通性等。

比如NORTH YORK CENTRE 的一室一厅共管公寓定价24万，月租1300，物业费300/月，地税1700/年。
假设贷款期25年，成本为3%头5年，平均4%5年以后
买房的机会成本为4%（由于买方而损失的将钱用于其它的投资工具所产生的收益率，存GIC 1.5%，0风险， 互惠基金5%中风险，股票，期权等高回报高风险，根据完全市场原理，市场平均回报率为无风险利率如加拿大长期国债的平均收益率=4%）
通货膨胀率为2%
每年房租涨价幅度为以抵消通货膨胀以及物业费及地税涨幅为准。
可流通性成本为0.5% （越容易租，越容易卖的房子，可流通性成本越低，0.5%已考虑寻找租房者或买房者而造成的空置）

先来看25年后房子值多少。
假设抵消通货膨胀及地税物业费用后，每个月产生的现金流为900/月或10800/年。由于那时贷款已还清，所以资产成本为
机会成本+流通成本=4。5%，产生的现金流为永续年金，年头付款方式（为计算简单采用年滚利方式，采用月滚利方式，现金价值将会略低）。
25年后的现金价值为10800/0.045*1。045=250800
再来看5年后的现金价值。
资产成本5年-25年为4%+0.5%=4.5%
现金流为20年，10800/年，年金，年头付款方式+20年年末资产价格：250800
总现金价值为
10800*(1-（1/1.045)^20)/0.045*1.045+250800/1.045^20
=250800
这个价格虽然和25年时的价格是一样的，但没考虑现时的低利率对将来造成的货币放大因素。以及房租因素
具体来说，低利率导致市场货币供应量增加，货币成本降低，导致投资率增加，导致通货膨胀加速，资产价格泡沫化，然后宏观调控，提高利率，货币供应量减少，投资率降低，导致通货紧缩，资产价格回归正常。
房租增加导致流通成本增加，但总体来说导致现金价值增加，房租减少，流通成本也相应减少，但总体来说，导致现金价值减少。

再来看今天的价格：
资金成本为3%+0.5%=3.5% 0-5年
今天的价格为
10800*(1-(1/1.035)^5)/0.03*1.035+250800/1.035^5
=261636

也就是说从纯投资的角度来说，这个房子能为你产生的总现金流，折算到今天是261636，而今天你为房子花出去的价钱是240000，
这其中要考虑的风险是，
1，将来你的房租收益下降，如果租不到1300/月，房子就不值26万，房租相较月房价比例越低，越说明资产价格正进入泡沫或已经泡沫化。
2. 地点，如果将来由于城市的规划，你的房子边缘化，或者由于犯罪率，学区因素造成房子的流通成本增加，那房子也不值26万。
3.机会成本，如果你现在有更好的投资工具，能够使你的投资去掉资金成本能产生更大的收益，那房子哪怕有收益也不如你的其他收益。
4，是投资还是自住，如是自住的话，可以将房租替换为每月节省的房租-物业费+可能的分组收入，再用上面的方法重新计算一下。
5，宏观因素，如果在可预见的将来通货膨胀可能性大于通货紧缩或良性通货膨胀，那房子必然不只这个价，反之则不值这个价。

51网站

要用头脑分析问题，不要做墙头一棵草。
请问现在除了低利息外，还有哪些客观条件支持房价上扬？


低利率只是让人愿意买房的原因之一。主要原因是加拿大的移民政策，每年几十万移民加上源源不断涌入的留学生是刺激加拿大房市的主要推手，不要以为只有华人才买的起房子，来自石油大国的中东富人要比华人阔绰多了，真正在多伦多买卖豪宅的主不是犹太人就是伊朗人，当然也包括那些腰缠万贯的华人投资移民，这些人的钱不是在加拿大挣的，即使这里的人都失去了工作，这些移民一样买房。这就是为什么现在即使金融危机都没能阻挡房价上升到步伐。这就和中国的北京，上海是一回事，如果没有全国各地有钱人涌入北京上海买房，那里的房价会那样疯狂吗？多伦多和温哥华是加拿大移民首选之地，这就是什么这两个城市房价不跌的主要原因.

真实情况

低利率只是让人愿意买房的原因之一。主要原因是加拿大的移民政策，每年几十万移民加上源源不断涌入的留学生是刺激加拿大房市的主要推手，不要以为只有华人才买的起房子，来自石油大国的中东富人要比华人阔绰多了，真正在多伦多买卖豪宅的主不是犹太人就是伊朗人，当然也包括那些腰缠万贯的华人投资移民，这些人的钱不是在加拿大挣的，即使这里的人都失去了工作，这些移民一样买房。这就是为什么现在即使金融危机都没能阻挡房价上升到步伐。这就和中国的北京，上海是一回事，如果没有全国各地有钱人涌入北京上海买房，那里的房价会那样疯狂吗？多伦多和温哥华是加拿大移民首选之地，这就是什么这两个城市房价不跌的主要原因.

花草迷,你现在明白了在51上的忽悠吗？？？
俺明白了，美国之所以发生经济危机和房灾，原来美国各大城市的有钱人都跑到多伦多来了！！！

51网站

[QUOTE="真实情况"]

花草迷,你现在明白了在51上的忽悠吗？？？

花草迷

低利率只是让人愿意买房的原因之一。主要原因是加拿大的移民政策，每年几十万移民加上源源不断涌入的留学生是刺激加拿大房市的主要推手，不要以为只有华人才买的起房子，来自石油大国的中东富人要比华人阔绰多了，真正在多伦多买卖豪宅的主不是犹太人就是伊朗人，当然也包括那些腰缠万贯的华人投资移民，这些人的钱不是在加拿大挣的，即使这里的人都失去了工作，这些移民一样买房。这就是为什么现在即使金融危机都没能阻挡房价上升到步伐。这就和中国的北京，上海是一回事，如果没有全国各地有钱人涌入北京上海买房，那里的房价会那样疯狂吗？多伦多和温哥华是加拿大移民首选之地，这就是什么这两个城市房价不跌的主要原因.


新移民是推动房价升高的原因之一，但推动房价升高的最直接动力是人们的平均收入。

新移民中是有很富有的，但大部分新移民主要是靠在加拿大的工作收入买房，来加以前的积蓄一般只够首付。

房价的高低取决于人们的负担能力，来了少数几个有钱人是不能让房价升高很多的，就好比说大家平均能举起50公斤的重物，来了两个大力士能举起200公斤，他俩能把大家的平均成绩提高多少？

房价太高大家就买不起了，它还能往哪里升？人们不吃不穿把钱都用到房上，房价升高总是有极限的。

失业率高、经济不景气，房价的升高必将乏力。最近几年降下很多也不足为怪。

weichen2005

新移民是推动房价升高的原因之一，但推动房价升高的最直接动力是人们的平均收入。

新移民中是有很富有的，但大部分新移民主要是靠在加拿大的工作收入买房，来加以前的积蓄一般只够首付。

房价的高低取决于人们的负担能力，来了少数几个有钱人是不能让房价升高很多的，就好比说大家平均能举起50公斤的重物，来了两个大力士能举起200公斤，他俩能把大家的平均成绩提高多少？

房价太高大家就买不起了，它还能往哪里升？人们不吃不穿把钱都用到房上，房价升高总是有极限的。

失业率高、经济不景气，房价的升高必将乏力。最近几年降下很多也不足为怪。


按你的说法，那中国的房市早就该崩了。加拿大月入４０００的家庭算中等，和中国月入４０００人民币的中等家庭比。加拿大好地段买套象样的condo 约35万加元，中国至少80-100万人民币.

骑士

我真的很想找到哪怕是一个句子你不犯错的：
第一句，没见过宾语是 illogical and unrealistic and foolish的，只见过llogical， unrealistic and foolish。
第二句，你大该不理解thereafter也不知如何使用它。 实际上没有任何地区的房价是going up and up forever，多伦多也不例外。另外time will tell us之前的逗号应该改为句号。
第三句，你大概没学过宾语从句。
第四句，stubborn是形容词，而wood和head都是名词。
第五句，你的中学英语老师应该反复强调“我认为你没有什么”的正确局式是“I don't think you have bought any house here”.
拜托你，要么不要写英语，要么先学好英语再用。




YOU MAKE ME PUKE!

骑士

一般人最多用个“I am teaching you”，不是牛顿爱因斯坦的级别不太敢用educating。当然此人不同，她的“wood head”和“not tearing without see a coffin”堪称中式英语的经典。没有些中文打底还真不知所云。她的“low interesting years”大概是这些年不太有趣，你说有趣不有趣。之所以出生牛犊不谓虎是因为无知，你面对的狂妄之徒之所以大胆也是因为无知。


:smokin:

桃木钉, You are full of crap!  Buzz off!!

:laugh:

macrophage

YOU MAKE ME PUKE!



:laugh:
HE MAKE U PUKE?
你不会是未婚先孕吧？

花草迷

按你的说法，那中国的房市早就该崩了。加拿大月入４０００的家庭算中等，和中国月入４０００人民币的中等家庭比。加拿大好地段买套象样的condo 约35万加元，中国至少80-100万人民币.


中国的房价高是指城市或大城市的郊区，广大农村的房价很低。中国和加拿大的情况完全不一样。

中国人口众多，城乡及地区差异很大。城市里的人绝不会因为房价高而去农村住，城里的人是有进无出，而城市里的建房又受到土地的限制。13亿中的有钱人都盯着大城市，大城市的房价与全国的平均收入已经没有必然联系了。

加拿大人稀地广，没有城乡差别，城里的房价高，好多本地人就搬到小镇或乡村去住。加拿大人基本上都开车，在城里上班并不是一定要住城里。因此，在加拿大决对不会造成“亿万人民向往北京城”的情况。

中国北京、上海的房价还要继续往上升，因为支撑它的是13亿中国人民。而加拿大的房价将在最近几年有一定的回落，因为加拿大的房价已经达到了最大值，人们的平均收入已经支撑不住在房子上的巨额支出了。

新蛛

广州房地产我比你们大多数人都了解。
那些个所谓房产20年大约要重建20%，
30年大概40%，
50年80%需要重建，
会有补偿吗？
没有！


主要是1990-2009年建的民用房子。
我父亲在建筑界德高望重，现在70多了依然发挥余热，他能一看结构和施工过程就大概知道耐用性。
以前我买的豪宅，前面有个大公园，等周围房子都盖得差不多了，发展商毅然买通规划局，把公园拆掉盖房，现在那个小区里面的汽车水泄不通，多伦多住2千户的地方，毅然挤进了10万人。