在危机中寻找买店时机，在衰退中搭建发展基础

戴瑞克

在危机中寻找买店时机，在衰退中搭建发展基础
               -关于小生意的购买和经营

全球陷入经济危机，失业率攀升。一些朋友留开原先的岗位，把目光投向自雇的行列。有的人有一定的经济条件，希望购买一个小生意，取得经验，为今后的个人发展铺路。在维护自我，展现自我，强化自我的同时，也为家庭开辟更宽广的经济来源。要购买小生意如何下手呢？我根据自己的经验和帮助朋友们购买生意碰到的一些问题谈々自己的看法, 供大家参考。

1.自身定位，量体裁衣，充实信心

要买店，首先就是要掂量掂量自已，看看自身的条件。购买小生意对英语要求不高，ESL有3、4级的水平就可以了。实际上，一些曾经经营杂货店的南韩人还达不到这水平。学习英语要在课堂上学，更要在工作实践中学。课堂上老师不可能针对你的具体工作讲，而在工作中，你学习的是在你所处的具体工作环境中要应用的语句和词汇。英语要学以致用，边干边学，不能等学好了再干。


要买店，要考虑你的钱包允许你买一个多么大的生意，要量体裁衣，根据财力决定生意的规模。如果资金不足，是否考虑生意伙伴。有了合伙人还是要量体裁衣。合伙经营，生意规模不宜过小。过小，当收入上有起伏不能达到一方的期望时，容易造成合作关系的破裂。合作之前，最好是制定合作协议，并经过律师公证。协议对于合作的最短时间，一方要求退出合作时怎么办，共同卖店时如何办，一方买下时怎么考虑价格……规定的越详尽越好，这样减少了双方之间的误解和误判。
如果你需要贷款，而又无住房作为抵押，一般银行需要知道店的规模，你的首付款，设备价值，商业信誉也叫商誉(Goodwill)在买店价格中占多少，店的装修值多少钱。金融危机之后，银行收紧政策。比如你要买一个店，价格10万，商誉值5万，内部装修2.5万，设备家俱2.5万，一般说来，如你其他条件符合，银行肯贷你(2.5 + 2.5) X 75% = 3.75万。在一个店的价格中，商誉(无形资产)的比例越高，银行贷的款会越少。连锁店贷款要比独立店容易些。你要事前咨询银行或贷款经纪，心中有数才行。

要买店，你也要考虑你的身体条件及家庭环境。华人经营的小生意多为酒馆，餐馆(包括快餐店)，咖啡店，洗衣店，杂货店。如按同等资金投入，由高至低，利润排行基本这个顺序，难易及劳累程度也基本这个顺序。你不能光凭利润定调，你要看々自身的条件。如果你身体条件差一些，下午要照料小孩，周末有很多家务要处理，那你最好考虑买一个在办公楼里的小型cafeteria，这类店有的工作时间是7-5，有的7-3，一星期开5天或6天。要尽量考虑周全，不要匆々上马，又匆々卖店，劳民伤财。

这里顺便讲一下，小生意并不仅々局限于以上几类。根据你自已的专业背景或是经过培训，还有其他生意可做，如花店，礼品店，计算机电器修理部，体育用品修理部，小型旅行社，印刷所，汽车修理部……都不需要很大投资,一般15万元以下可以买到。这里顺便讲一下，有的卖家出售的只是小生意不包括地产，不包括设备，设备是租用的。有的是你需先买下地产，才能买现有的小生意。如有一笔交易，买家需买下那处商业用房，Mr.Sub连锁店才同你谈买下现有的分店生意。有的是现有的生意和房产一起出售。如有一地产和托儿所生意共要价80万元。买店前要问清楚。

最后最重要的是要有决心和信心。三心二意，吃点儿苦，遇到点儿困难，就退缩，不如不干。酒馆在小生意中是相对较难经营的一种。我的一位朋友，他没有经营酒馆的经验。他只是在餐馆打过工，买店时店主教了他一个星期。他边干边学，勤劳刻苦，把一个小酒馆经营得有生有色。五万元钱买下的酒馆，三年之后就买下了自已的房子。我还有一位朋友，是位女士。先生回中国去工作了，她现在自已经营着一座中型酒馆，而且把酒馆加上楼上公寓的物业全部买了下来，现在市值超过百万。她以前在国内是一名教师。不要还未做事先把自己吓倒了。在自己具备基本条件的情况下，要充分挖掘自己的潜力，干中学，学中用。舞台有了，就看你怎么表演了。成功的新移民都是敢于尝试新事物的人。因循守旧，优柔寡断是成功的绊脚石。

2.选店要“精”，经营要“细”

上面讲的自身定位是知己，选店则是要知彼。知彼就要多听，多想，多看，多比较。现在大陆的朋友来的多了，讲国语的人多了，干各行各业的人多了。不妨多找朋友询问一下，不管成功或失败的经验听了都有益。你不可能事々自己经历一遍。多想々，别人讲的有没有道理，他讲的事是普遍的，还是特殊的，在什么样的形势下发生的。人家讲的困难、缺点自己有无办法克服。多看々，假设你要选一间快餐店，你可以先请经纪人带你到办公楼中的cafeteria，Footcourt中的快餐店，Plaza里的快餐店，连锁的或独立的快餐店去看一看。各选一典型就好，比较一下他们的规模、工作时间、经营内容、房租……这样你根据自己的具体情况，想好了目标，让经纪专找某种环境下的某一类的店就会少跑路，少做无用功。

多听，多想，多看属于务虚，多比较可归于务实了。经纪根据你提出的要求带你看一些店，你要对它们进行比较。比较的关键指标是利润。如何评估呢？在你未下Offer交定金之前，你不能站到收银机后面去看，只能凭对方提供的资料来估算。根据你看到的你能得的资料，你可以写一个简单评佑，以便你和其他的店做一比较。以我最近帮客人寻找的一个cafeteria为例做一简略说明(仅供参考)。

                     Xxx Cofeteria 评估

(1)销售
工作时间：7：00-3：00，一周5天；销售额每天约$800；

年销售额:
$800 x 5天 = $4000/周
$4000 x 50周/年 = $200000

开支(expense):
房租(年) $15.50/平方英尺 x 1700平方英尺 = $26350
TMI(地税、管理维修费、房屋保险) $4 x 1700平方英尺 = $6800
电费 200/月 x 12 = $2400
煤气 200/月 x 12 = $2400
连锁店royal费 6% x 销售额 = $12000/年
连锁店广告费 2% x 销售额 = $4000
连锁店培训费 $10000 分摊在5年，每年$2000
食品成本费 $200/天 x 250天 = $50000
电话费 $70 x 12月 = $840
杂费 $3000/年
开支总额   $109790

年销售额  开支总额 = 200000  109790 = $90210
年利润约 $90000

(2)租约
租约尚余:  3年 + 5年的选择权( Option )
一般说耒，租约长较有利，小生意投资回收大约需1.5至2年。

(3)环境
优点：独立建筑，内部为多家公司，不易发生全部撤出的变故。离多伦多近，交通便利，安全，卫生，就餐人员多为公司白领。
缺点：缺少外来客，不能掌控租客流动，相邻两座建筑各有一cafeteria，存在一定竞争。营业面积稍大，增加了租金负担。

(4)管理
优点：有公司指导，食品供应渠道，公司对经营(食谱…)要求宽松。
缺点：对公司要承担广告费、培训费、Royal费，卖店时要承担转让费。

(5)前景
可适当延长工作时间到下午5点，增加食品种类,如中式快餐、Sushi等。利用价格杠杆，餐厅外部原有的桌椅太阳伞等设备，吸引相邻两楼顾客来此就餐。。

在经过比较之后，你对最佳的一个店下Offer。谈判成功，经纪为你在协议上列出的必要的买店条件及售价都得到认可，交了定金之后，你有权看店和得到房租契约、财务报表、连锁店规则等。有些小型杂货店你得不到财务报表。契约最好要请律师读过，报表请会计过目。看店一定要认真，工作时间要全程观看，销售额是否如卖家所说要细致考查，避免上当受骗。一般的程序这里不多赘言。买店成功后，最好成立并注册公司，至于好处可咨询律师，这里也不多讲了。

关于购买杂货店，这里要提醒大家注意的是存货。在交接前，点货公司还未点数计算价钱时，要检查一下食物、药品及有“有效期”限制的用品中，过期的货物是否已被拿掉。有个别店店主因己经营很多年，存货过多，一些商品已过时，在购店时要和店主协商减少存货，促其处理掉过时商品。这是杂货店与其他类小生意的不同之处。

既是小生意，经营手法要细致，努力提高生存能力。经营要认真学习前一店主的经营方法，经营经验，但又不因循守旧。创新改革是非常重要的，凡事不进则退，停滞不前就要被淘汰。我的一个朋友，他买下一个餐馆。他觉得地下室有利用价值，于是投资施工，建筑了符合政府标准，通过了检查的娱乐设施-几间卡拉OK屋。生意非常好。不少顾客吃完饭到楼下一乐。还有一个朋友经过一段时间的经营买下了店铺房产，利用闲置地方开办了投币洗衣部，扩开了经营范围。前店主有经验，但他很可能已经是“惯性”前进，不再图发展。你只有靠发挥自己的智慧与能力来求进步，填补剩余的发展空间。

经营要重信誉，周到细致。经营杂货店，你要经常检查架子上的货品，把过时的应该废弃的货品淘汰出去。不然客人进店，当他拿起一种药品是过期的，一块黄油是过期的，以后他还会再来吗？还有就是卫生习惯，罐头虽未过期，拿起来上盖儿一层土，房角蜘蛛网，屋内你吃饭落下的韭菜味道，还有很多人进这个店吗？你卖给顾客一盒变质巧克力，而他拿来是作为礼物的，他后来听到了抱怨。你卖顾客一盒内部烟丝已变干的香烟，他来更换，你嫌麻烦不愿换给他。他会跟他的朋友，邻居怎么评价你的店？对于餐饮业，接店初期尽量保留老职工一段时间，使得一些常客有一适应期，对比较陌生的你熟悉起耒后，再调换。餐饮的质量，卫生的状况要始终放在心上。

经营要开源节流，控制库存。开源要谋定而后动。要切实可行，不可妄动。节流最重要的是控制调配人工和控制库存。在接店后可以询问原店主，但主要还是靠自己边干边摸索。尤其是杂货店库存过大，就会造成占用更多的流动资金，影响提取利润。

经营要奉公守法，不做亏心事。有的人因售假烟、走私烟付出了惨痛的代价，有的人因罔顾卫生规定受到严重经济损失……。违法乱纪最终得不偿失。这里特别提到的是准备经营酒馆的朋友更要倍加小心。因为酒馆同时受到警方和酒牌局的监督。酒馆在凌晨两点不得再出售酒，两点45分柜台上应没有售酒器具……这些规定都必须严格执行，否则轻则被警告罚款，重则被停牌。另外一定要购买商业保险，这钱省不得。

3.考虑长远，为售店做准备

在经营小生意的同时，也要有长远考虑，为售店做准备是其中之一。如果你经营成功，利润提高，生意就有升值空间。但能不能以高于买价卖出，还受到其他因素的制约。租约是其中之一。在你的租约到期的半年前，你就要和房东，或者通过管理公司，谈判利用Option续约的事。干万不能大意，我的一个开旅行社的朋友在约满前更换地点问题上犹豫不决，后耒因是旺季繁忙就忘了此事。等租约一到期，房东就让他走人。而他又未做任何准备，通过谈判留下耒，但不得不付较高房租。在续约时，如和房东产生矛盾，房东要求不合理，不要忍让，要通过正常渠道维护自己的权益。我在开店时曾碰到这种情形。在续约时，房东要求$23/平方英尺的租金，但是我了解到附近Plaza类似条件只在$16左右，于是要求$16/平方英尺。我们无法达成协议。我找到一家评估公司，费用400元，做出评估报告。此公司让我将报告复印件交房东一份。如房东不赞同，双方可以到仲裁委员会交费仲裁，评估公司将出席为评估作答辩。这时房东不得不同意新约$16/平方英尺。房租是买主计算损耗的重要指标，卖主必须谨慎。还有就是装修和维护店面整洁美观很重要。这和卖房一样，没有人愿意买一间丑陋肮脏的商店。在卖店前就要尽量减低库存，绝大部分买主由于刚买店时缺乏流动资金，很在意存货是否积压在库。

4.危机也是时机。

在各项开支中，房租是大头儿。而当前经济在谷底徘徊时，店主在和房东的谈判中，处于较有利的位置。在卖买生意的谈判中，买主处于较有利的地位。市场好了，为了抑制投资过热，贷款利率会上升,而现在贷款利率低,也有利于买主。因此危机也是时机。

最近大形势还不明朗，发展曲线会是L形，U形，还是V形，尚难判断。但巳有好的迹象。中国经济可能领先复苏，带动世界前进。中国总理温家宝在博螯会上讲，中西部地区固定资产投资，工业增加值，社会消费品零售总额增长，都明显高于全国平均水平。沿海地区工业总体增速虽然较低，但恢复加快。大家知道中西部地袤广阔，相对于沿海一直比较落后，现在这个广大地区的经济进步对中国意义非凡。温总理还讲，中国实施的一揽子计划巳初见成效，经济运行出现积极变化，形势比预料的好。最近，美国总统奥巴马也指出，住房抵押贷款的再融资活动增多，7870亿美元经济刺激计划中的资金外流，且银行在政府支持下向小企业所提供的贷款数额“在过去一个月的时间里"已经增长了20%，这些都是经济正开始复苏的迹象。由于加拿大对美国的经济依赖性很强，加拿大的经济衰退比较严重。但是加拿大经济基础较好，金融系统运作稳健。联邦政府和省政府推出各项积极政策正推动加国经济向前发展。加拿大银行预期在今年第四季度开始复苏。加拿大2010年的经济增长率为2.5%，而2011年为4.7%

综上所述，世界经济有希望，加拿大有希望。“希望像一盏明灯，给予我们各国、各家企业、世界人民照亮了方向，永不熄灭。”温家宝总理这话讲得好。我们做为加拿大新移民要为成功的希望而努力。有个演员说，人一闭眼，一睁眼，一天过去了；人一闭眼，不睁眼，一辈子过去了。属于一个人的“机会”并不多，我们有能力和经济条件的新移民，试图经商的朋友，要把握住时机，为我们的移民生活搭建更坚实的经济基础。

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woodli

您在支出中似乎漏了人工.我担心最大的支出是人工.况且你提到了地方大.还提到利用外面的场地.
我没有不敬的意思.我是真的要买生意.但又怕入圈套.......