谈谈我的验房经历

长行一刀

经历了一次特别不愉快的验房经验，觉得非常有必要说一说，以提醒第一次买房的朋友们。

这是一个二层半独立屋，当我第一次看到外观的时候并没有一点好感，但是看过内部装修以后，当时就决定下offer了。一件很奇怪的事情是，卖方经纪非常热情的拿出一份验房报告向我介绍了房子的情况，并且主动告诉我这所房子最大的问题是attic的通风问题，但是不需要太多钱便可以安装一个风扇在attic里。并且他说前房主为了准确的估价，2个月前请人验过房。为了让我放心买房，决定直接把验房报告给我看一下，希望我能办验房条款从offer中去掉。但是他的热情让我更加觉得需要请一个好点的验房师。但是卖方提出了另外一个要求，就是能否在下周三之前验完房。也就是说我只有3天时间验房。

根据朋友介绍的经验，西人验房师收费贵些，但是会验的时间长些，并且很认真。于是我很快联系了朋友介绍的验房师，但是很不幸的是，这些验房师在下周三之前都没有时间。于是只好自己google了一番，对比了好几个和电话联系后，找到了Town && Country Home Inspections 的验房师Maureen Wood. 为了确保质量对她进行了一番电话interview。特别问了她会不会上房顶，和有没有验壁炉的经验，得到了肯定的回答。

6月中旬，今年夏天中难得的一个大晴天，周二上午9点，她非常准时的到了验房地点。她大概40多岁，偏胖。我当时就在想她会上房顶吗？打招呼后，然后她又进行了一番自我吹嘘，什么在什么机构代课教授验房之类的，她的这番吹嘘让我当时觉的特别踏实，近400刀应该是值得的。然后她给了我一份合同，本想抽空仔细看一下再签的，有两个原因导致我没有细看。一是跟着她里里外外的看房子，没有时间看，二是我一直头疼看合同，总感觉是不是合同都是用英文的文言文写的。想想可能西人干活都比较刻板，什么都有个合同，应该没什么大不了的，于是就签了，然而事后证明这是我犯的最大的错误。她问我是不是handy,我说还行。然后她就开始工作了。首先从外面开始，结果真和我感觉的一样，她都没有搬出长梯子了，更不用说上房顶了。我还是不知趣的问了一句，你会上房顶吗，她自信的说，我从地面看到很清楚了。

通常来说卖方的经纪是不需要在验房时在场的，但是那天卖方经纪也很殷勤的到了，而且向Ms.Wood坦白了attic的通风问题。卖方经纪的热情反而让验房师很反感，这让我当时觉得更踏实。

Attic 的入口在一个壁橱的里面，Ms.Wood 试着去掉壁橱的门，但是试了一会儿后放弃了，然后就勉强搭了梯子往上爬，爬到勉强把attic的盖子打开了，然后拍了几张照片就结束了。

整个过程持续了3个小时，其中有约一半的时间，她在用她的笔记本电脑写验房报告。结论是没有大问题，一切和卖方经纪介绍的一样。

两个月后搬入这所房子的第一个晚上，立即明白了当时卖方经纪反常的表现。Attic里面竟然有3只raccoon.

第二天我爬到房顶看到，在烟囱的背面有一个被raccoon咬开的洞，正好是验房师从地面看不到的地方。钻到attic里面看到，靠近烟囱的地方有凌乱的保温材料，而因为验房师只是从入口处拍了几张照片，所以她只是拍到了屋顶，没有看到远处attic地面的情况。

虽然Ms. Wood犯了这么严重的错误，但她却不承认任何错误。为什么呢？就是那份合同。当我仔细读合同的时候才发现里面全是不平等条约。大致包括：她只按照当前行业标准（Standards of Practice of the National Association of Certified Home Inspectors）来验房，而所谓的行业标准尽然规定验房师没有义务爬上房顶，也没有义务进入attic。也就是说她事前承诺的爬房顶都是骗人的。另外如果她确有遗漏的，她只赔偿验房款。并且如果我接受赔偿就不能有任何进一步的法律行动。

然后仔细读了一下她的验房报告才发现整个报告基本毫无价值。其中一半是关于房屋的有害物质的介绍，象石棉，霉菌，铅之类的，并且声明她不检查这些。以及验房合同，行业标准，维修报价等等。正式的报告基本每项半页纸，甚至有的为了凑页数，把同样的段落重复2，3便。其中指出的问题都是些任何人都能看出的问题，比如水管滴水，下水不畅。

告诫各位朋友，千万不要迷信西人验房师。通常来说验房师都应该有一些维修的基本经验，验房的同时能给你一些建议。但是这个MaureenWood连一些基本的常识都没有。比方说她发现有一个洗面池的下水有头发堵了，她本应该告诉我如何疏通，但是她的建议是请人疏通。后来我自己检查后发现，其实这不过是一个简单维护问题。洗面池的下面的排水管道上有个盖子，用手就可以拧开，然后可以把水龙头后面的开关的金属棒松开，然后就可以把洗面池里下水的盖子取出来，然后清理里面的头发就可以了。我相信不是每个人都知道如何维护，至少前房主就不知道。但是验房师应该知道。类似的小毛病还有好几个，但是都是属于简单维护的问题，但是Ms.Wood 都没有给出任何维修建议。还有壁橱的门，这种滑动门是最普遍的，我搬进去后花了2分钟弄明白如何拆下来，但是Ms. Wood做为验房师尽然没法拆开，导致进不了attic。

最容易被这种验房师迷惑的就是一本装订精美的验房报告，我不知道有多少购房者仔细看过自己的验房报告。如果我不是仔细读了这份报告，我也不知道近400刀是怎么打水漂的。

目前我还在等Customer Protection Service的处理结果。但是总结一下教训：

第一，不要迷信西人验房师。

第二，一定要认真读验房合同，觉得不合理的地方马上换验房师。不是每个验房师都有这种合同让你签的。

第三，一定要让你的验房师上房顶和进attic，如果他不能做到就换。记住验房之前任何时候你都有主动权。因为一个房子真正重要的地方没有几样是暴露在外面的，而Attic和房顶正是卖方不太容易掩盖的地方。

第四，几个有经验的房屋拥有者告诉我，他们都是找建筑工程师来验房。因为验房这个行业还没有完善的行业标准，什么人参加两天培训都可以去验房。如果找到像Maureen Wood这样的，既没有建筑经验，又不够handy的，那就等于拿钱打水漂了。

长行一刀

房顶和attic是两个非常重要但容易忽视的地方。这两个地方是卖主不容易掩饰的地方。房顶不一定要爬上去，但是可以爬到屋檐上看，或者对于三层或者更高的房子， 也没有那么高的梯子，可以从地面用望远镜看。我认为对于普通的两层的房子，至少应该爬到屋檐上看，这样才能够看到雨水槽。雨水槽也是很重要的地方，尤其是房子旁边有树的情况，一定要让验房师爬到屋檐上看雨水槽的堵塞情况，否则冬天会有很大麻烦。

对于attic, 只要能够到达的地方都应该仔细看，特别是通风和保温的情况。通风不好就会导致attic发霉。保温不好容易导致屋顶结冰。

我不明白的是为什么验房师不能上房顶，修房顶的可以上房顶，装卫星电视的可以上房顶，为什么验房师不能上房顶。如果验房师说他不上房顶，就换一个上房顶的。