谈谈我的验房经历

长行一刀

经历了一次特别不愉快的验房经验，觉得非常有必要说一说，以提醒第一次买房的朋友们。

这是一个二层半独立屋，当我第一次看到外观的时候并没有一点好感，但是看过内部装修以后，当时就决定下offer了。一件很奇怪的事情是，卖方经纪非常热情的拿出一份验房报告向我介绍了房子的情况，并且主动告诉我这所房子最大的问题是attic的通风问题，但是不需要太多钱便可以安装一个风扇在attic里。并且他说前房主为了准确的估价，2个月前请人验过房。为了让我放心买房，决定直接把验房报告给我看一下，希望我能办验房条款从offer中去掉。但是他的热情让我更加觉得需要请一个好点的验房师。但是卖方提出了另外一个要求，就是能否在下周三之前验完房。也就是说我只有3天时间验房。

根据朋友介绍的经验，西人验房师收费贵些，但是会验的时间长些，并且很认真。于是我很快联系了朋友介绍的验房师，但是很不幸的是，这些验房师在下周三之前都没有时间。于是只好自己google了一番，对比了好几个和电话联系后，找到了Town && Country Home Inspections 的验房师Maureen Wood. 为了确保质量对她进行了一番电话interview。特别问了她会不会上房顶，和有没有验壁炉的经验，得到了肯定的回答。

6月中旬，今年夏天中难得的一个大晴天，周二上午9点，她非常准时的到了验房地点。她大概40多岁，偏胖。我当时就在想她会上房顶吗？打招呼后，然后她又进行了一番自我吹嘘，什么在什么机构代课教授验房之类的，她的这番吹嘘让我当时觉的特别踏实，近400刀应该是值得的。然后她给了我一份合同，本想抽空仔细看一下再签的，有两个原因导致我没有细看。一是跟着她里里外外的看房子，没有时间看，二是我一直头疼看合同，总感觉是不是合同都是用英文的文言文写的。想想可能西人干活都比较刻板，什么都有个合同，应该没什么大不了的，于是就签了，然而事后证明这是我犯的最大的错误。她问我是不是handy,我说还行。然后她就开始工作了。首先从外面开始，结果真和我感觉的一样，她都没有搬出长梯子了，更不用说上房顶了。我还是不知趣的问了一句，你会上房顶吗，她自信的说，我从地面看到很清楚了。

通常来说卖方的经纪是不需要在验房时在场的，但是那天卖方经纪也很殷勤的到了，而且向Ms.Wood坦白了attic的通风问题。卖方经纪的热情反而让验房师很反感，这让我当时觉得更踏实。

Attic 的入口在一个壁橱的里面，Ms.Wood 试着去掉壁橱的门，但是试了一会儿后放弃了，然后就勉强搭了梯子往上爬，爬到勉强把attic的盖子打开了，然后拍了几张照片就结束了。

整个过程持续了3个小时，其中有约一半的时间，她在用她的笔记本电脑写验房报告。结论是没有大问题，一切和卖方经纪介绍的一样。

两个月后搬入这所房子的第一个晚上，立即明白了当时卖方经纪反常的表现。Attic里面竟然有3只raccoon.

第二天我爬到房顶看到，在烟囱的背面有一个被raccoon咬开的洞，正好是验房师从地面看不到的地方。钻到attic里面看到，靠近烟囱的地方有凌乱的保温材料，而因为验房师只是从入口处拍了几张照片，所以她只是拍到了屋顶，没有看到远处attic地面的情况。

虽然Ms. Wood犯了这么严重的错误，但她却不承认任何错误。为什么呢？就是那份合同。当我仔细读合同的时候才发现里面全是不平等条约。大致包括：她只按照当前行业标准（Standards of Practice of the National Association of Certified Home Inspectors）来验房，而所谓的行业标准尽然规定验房师没有义务爬上房顶，也没有义务进入attic。也就是说她事前承诺的爬房顶都是骗人的。另外如果她确有遗漏的，她只赔偿验房款。并且如果我接受赔偿就不能有任何进一步的法律行动。

然后仔细读了一下她的验房报告才发现整个报告基本毫无价值。其中一半是关于房屋的有害物质的介绍，象石棉，霉菌，铅之类的，并且声明她不检查这些。以及验房合同，行业标准，维修报价等等。正式的报告基本每项半页纸，甚至有的为了凑页数，把同样的段落重复2，3便。其中指出的问题都是些任何人都能看出的问题，比如水管滴水，下水不畅。

告诫各位朋友，千万不要迷信西人验房师。通常来说验房师都应该有一些维修的基本经验，验房的同时能给你一些建议。但是这个MaureenWood连一些基本的常识都没有。比方说她发现有一个洗面池的下水有头发堵了，她本应该告诉我如何疏通，但是她的建议是请人疏通。后来我自己检查后发现，其实这不过是一个简单维护问题。洗面池的下面的排水管道上有个盖子，用手就可以拧开，然后可以把水龙头后面的开关的金属棒松开，然后就可以把洗面池里下水的盖子取出来，然后清理里面的头发就可以了。我相信不是每个人都知道如何维护，至少前房主就不知道。但是验房师应该知道。类似的小毛病还有好几个，但是都是属于简单维护的问题，但是Ms.Wood 都没有给出任何维修建议。还有壁橱的门，这种滑动门是最普遍的，我搬进去后花了2分钟弄明白如何拆下来，但是Ms. Wood做为验房师尽然没法拆开，导致进不了attic。

最容易被这种验房师迷惑的就是一本装订精美的验房报告，我不知道有多少购房者仔细看过自己的验房报告。如果我不是仔细读了这份报告，我也不知道近400刀是怎么打水漂的。

目前我还在等Customer Protection Service的处理结果。但是总结一下教训：

第一，不要迷信西人验房师。

第二，一定要认真读验房合同，觉得不合理的地方马上换验房师。不是每个验房师都有这种合同让你签的。

第三，一定要让你的验房师上房顶和进attic，如果他不能做到就换。记住验房之前任何时候你都有主动权。因为一个房子真正重要的地方没有几样是暴露在外面的，而Attic和房顶正是卖方不太容易掩盖的地方。

第四，几个有经验的房屋拥有者告诉我，他们都是找建筑工程师来验房。因为验房这个行业还没有完善的行业标准，什么人参加两天培训都可以去验房。如果找到像Maureen Wood这样的，既没有建筑经验，又不够handy的，那就等于拿钱打水漂了。

陆仁

我想在是否找验房师的问题上咱俩是没有异议的。但验房师是否能做到“彻底”的保证我们卖主不会“上当受骗”，这是大家买主都关心的问题。大家找验房师的时候都要问个清楚。

之所以我顶这贴子，也就是和楼主一样，想让大家都留个心眼。象楼主你所想的那样，能找个“能上房顶的验房师”当然好，我们找验房师的时候可以多问一句“你能不能上房顶，对你所怀疑的地方多看一眼？”如果能的话，当然就是“锦上添花”的了。

昨天，我专门去问了个验房师的朋友，他也象你说的那样，“行业标准尽然规定验房师没有义务爬上房顶，也没有义务进入attic”。要是找到一个敢于“爬上，钻下”的验房师那感情好了。

还有，也象你说的，现在的很多验房师都能出报告了。我的朋友（华人）验房师也自己出作出了一个有“LIST”的报告。他的这个LIST听起来也有好几页，我是没有详细问他的报告象什么样。但我的那个“验房师老头”有八页纸的详细报告，每一项目要一一的检查，还加comments。

我的感觉是，他们的报告还没有一个统一的，规范化的LIST项目。也就是说只能大致一样，有些人多几样，有些少几样。大家找验房师时不妨问一问他的报告有什么内容。

不管怎么样，请验房师就是让我们买家能知道多一点自己要买的房，究竟值得不值得买。它起码有三个好处：1）我要买的房是不是有起码的“质量检查”保证，2）往后要修补什么东西，咱心里有数，3）要修理的钱如果太多，还可以用来再“讨价还价”，甚至可以退出那个“DEAL”。
就象我的经历，花了三，四百能讨回几千，甚至退出来。哈！但也不是每个人都能讨回点钱回来，因为也不是每个房都象我买的那样，会有一系列的“问题”。

看来大家都希望是“物有所值”。找验房师也要找有好口碑的，象楼主找的那一位，我也不会找。但华人的验房师也不一定完美无缺。

还有，我们来到这“新”的地方谋出路，找工作是件大事，买房也的确是一件大事。我们要对我们要住的地方不但要了解它的价钱和质量问题，还要看看这区域的交通，安全，经济，教育和政治地位。（好象扯远了）政治地位又怎么说呢，有些地方是“白粉区”，“红灯区”，“彩虹区”，“蚂蚁区”，还有的是激进少数族裔的密集区等等。中国话说了，所谓“近珠者赤，近墨者黑”，我们选房都得注意。

对不起，扯远了，扯远了。。

陆仁

我和你的经验相反。
我第一次买房的时候就找了一个西人的老头验屋师。他也是在电话里吹了一通，保证要看多少百个方面的东西，然后给我一份好象是十张纸的报告。也是要四百刀费用吧。

我也没多想就约时间请他来了。

他来看房的时候也没有上屋顶，只是用望远镜仔细的看。可能是那间房特高（三层），他就是远远的看。但还是能给了一个比较准确的报告，要换，而且越快越好！然后他进了房每一个地方。地板，炉头，暖气等还翻开底下的一些地毯。象个狗一样东闻西嗅的，想找出曾经漏水或发霉的迹象。对外墙，窗户都一个一个的试，总之再仔细也没那么仔细了。
关键是两个结果：1）他指出的问题和书面的装修建议让我在OFFER的价钱再讨回了七千元。(2）除了书面的装修建议，他事后还口头还教我如何的小补一些东西，防备以后可能发生的房屋问题。

后来我换了房，把那房子卖了。我都没听经纪说要给我的华人验屋师，还是叫那老头来帮我看了两个房。其中第一次，他就叫我别买一个房，他说出了一系列问题，连附近出了什么事他都知道很多。  结果我把OFFER给取消了。 丢了四百块，可还好，现在我对那个区的人和房都懂了不少。

第三次买的房，又是找了那老头，他虽然也说了不少的问题，但当知道我说给他的房价时，他说了，问题是有，但那个房还是好房只是原房主没有管理好。而且这个价是非常的“合理”。他让我按报告里说一个一个小修理就行。而且， 他说如果我不买的话，半年内的房价会大涨，就更买不到这样的房了。我还是拿着他给的报告给了经纪看。经纪拿回去同房主商量。最后是经纪为了促成这一个买卖,在自己的佣金里拿出两千作为(rebate)。结果我"省"了两千元用来修补房子的费用。

这也许是我是第一次买房,出的价太高,但由于有“要求验屋”这个条件在那里"把关",我终于能省了7千元（那“未意料到”的花费）。

总之，我虽然花了钱，但是我结果还是“省”回来了， 还得到了“验屋服务”和忠告。有验屋师的建议，对日后的“修修补补”都有好处。免得自己一下“OFFER”就把自己给“套上”了。

至于要验屋师能上房顶看过仔细，我想也不太实际，这毕竟是有“危险”地方，他（她）要是能看到瓦的质量，预计出有多长的寿命，房顶有什么大的缺陷和翻修的费用就是不错了。

长行一刀

房顶和attic是两个非常重要但容易忽视的地方。这两个地方是卖主不容易掩饰的地方。房顶不一定要爬上去，但是可以爬到屋檐上看，或者对于三层或者更高的房子， 也没有那么高的梯子，可以从地面用望远镜看。我认为对于普通的两层的房子，至少应该爬到屋檐上看，这样才能够看到雨水槽。雨水槽也是很重要的地方，尤其是房子旁边有树的情况，一定要让验房师爬到屋檐上看雨水槽的堵塞情况，否则冬天会有很大麻烦。

对于attic, 只要能够到达的地方都应该仔细看，特别是通风和保温的情况。通风不好就会导致attic发霉。保温不好容易导致屋顶结冰。

我不明白的是为什么验房师不能上房顶，修房顶的可以上房顶，装卫星电视的可以上房顶，为什么验房师不能上房顶。如果验房师说他不上房顶，就换一个上房顶的。

lucha

陆仁楼主，能否提供你那验房老头的联系方式。 正准备买房呢， 非常有用。
我是新移民， 能否解释什么叫彩虹去， 位于那里？ 蚂蚁区大致在那里？
谢谢1

陆仁

回楼上：要是我真的把那老外的验房师露出来，那我就有了“做广告”或“个人攻击”的嫌疑，非给“毙”了不可。我刚上这个网才几天，你不会让我因此“光荣就义”吧？让我留下多聊几天罢。

好了，我上面的贴都说的很清楚了，合格的验房师都会有自己的职业标准，大家预约任何的验房师之前都问清楚就好了。不论老中或老外的都一样，问他具体的“CHECKLIST”包括什么，另关键还要一直的跟着他一起验房，让他及时的给你建议和回答你问他问题。我们都不排除有时侯他的报告会漏写了东西。四百刀的验房，本来是一天（大半天）的工夫和报酬，可现在的验房师能做三到四个小时算不错了。

至于白蚁区，一般的验房师都应该知道，其他的什么什么区就是我们在平时的广播和报纸里找到了。

该说的都说了，让大家都交流吧。

发了不少“短信”，“自律了”也不再发了，请大家互相的找吧。我不是什么验房师或搞房产的经纪。只是支持楼主介绍的验房经历，也把自己的说说，一起聊天交流罢了。

lucha

谢谢你的建议。 麻烦了。

jujia.ca

这个讨论非常好，感谢lz和陆仁的无私分享！

金瓯验屋

验房师是否100%敬业，和上不上房顶并无直接关联，因为有不少类型的屋顶根本就是不能踩的

lapine

我两次买房都没有请验房师验房。