经济学家：涨息1% 房价就会下跌5.8%

霜降

TREB还在继续造假。去年说6月份卖了九千四百多，今年引用去年六月变成了九千一百多。

房价如果不是每年升4-5%，就是赔本。因为养房子要钱。剩下来的增值也就2-3%了，还不如换成人民币存在银行里定期存款。加元又跌了，你房子增值那点钱换成美元又赔了。

这两天查了查一些熟悉区域的房价。总的感觉是和去年基本没太大变化。所以去年忍住没买房的，到现在再卖仍算划算。

但我的建议是，继续hold。好戏在后面。不仅仅是房地产，整个加拿大会被做空的。

这年头大亨们圈钱靠做空。黄金一度很热。看看套进去多少华人。
inoo 发表于 2013-7-4 11:48

    你这说的就好像租房子不花钱似的。养个房子一个月也没比租金高多少，非要和百万以上的房子计较，你到那个档次了么？即使是投资买房，也要量力而行，就像买股票一样。有多少预算，干多少事情。

加拿大老张

你这说的就好像租房子不花钱似的。养个房子一个月也没比租金高多少，非要和百万以上的房子计较，你到那个档次了么？即使是投资买房，也要量力而行，就像买股票一样。有多少预算，干多少事情。
霜降 发表于 2013-7-4 17:00

房子每年增值3%, 就够抵消贷款利息和地税了, 你的贷款利息超过3%吗? 出点水电费保险费, 怎么也比租金便宜. 除非房子不增值, 才可能费用(利息+地税+水电费+保险费)跟租金差不多.

克 飞

房子每年增值3%, 就够抵消贷款利息和地税了, 你的贷款利息超过3%吗? 出点水电费保险费, 怎么也比租金便宜. 除非房子不增值, 才可能费用(利息+地税+水电费+保险费)跟租金差不多.
加拿大老张 发表于 2013-7-4 17:05 http://bbs.51.ca/images/common/back.gif

有钱就买，没钱不要强买。。。谁都不知道以后房价是怎样的。

霜降

房子每年增值3%, 就够抵消贷款利息和地税了, 你的贷款利息超过3%吗? 出点水电费保险费, 怎么也比租金便宜. 除非房子不增值, 才可能费用(利息+地税+水电费+保险费)跟租金差不多.
加拿大老张 发表于 2013-7-4 17:05

    是啊，现在租一个2000尺的house一个月没有5000下不来，5000可以养2棟house了。很多人算了算去其实就是挤在一间房子里压榨自己的生活质量罢了，没钱，说啥都白搭。

就是不给你用3

月经文来了。
racingtrack 发表于 2013-7-4 08:03

你这么说太不文明，小心网管封你的账号。 要说大姨妈的文章。

Elephantsong

请不要用房价要跌,建筑市场解决工作之类的观点来吓政府,迫政府不加息,加拿大政府是做不了主的,得看美国,美国加了,加拿大敢不跟吗?美国减了,加拿大敢不减吗?

钱福

你这说的就好像租房子不花钱似的。养个房子一个月也没比租金高多少，非要和百万以上的房子计较，你到那个档次了么？即使是投资买房，也要量力而行，就像买股票一样。有多少预算，干多少事情。
霜降 发表于 2013-7-4 17:00

  是啊是啊，怎么觉得他说的是养小老婆呢。70%的人都能养得起的房子哪里有那么难养？

madagascar

加拿大房价跌一半也没啥奇怪的。只要自住，没有十栋八栋投资房，怕啥。

hongyuincanada

加息和房价没关系。

我3年前的7月15日写的文章，今天还是这个看法。
买房的秘诀：早买。

http://www.5in.ca/supesite/?action-viewnews-itemid-1464

贷款利率涨了，加拿大房价会下跌吗

发布: 2010-7-15 08:37 | 作者: 王红雨 加拿大住房贷款专家 | 来源: www.5in.ca 我住加拿大 | 查看: 242次






经济复苏=利率上涨，利率上涨贷款能力减弱，因此房价下跌。

经济复苏=就业好转，就业好转购买能力增强，因此房价上涨。



经济复苏了之后，利率和就业率上升到底是会引起房价上涨还是下跌哪？很多人都在观望。在观望中，加拿大的房价日趋回稳，抢offer的卖方市场已经被均衡的供需市场所取代。



最近几个月，消费者看到了这样一些事实：加拿大经济正在恢复，商业银行于4月初大幅调高固定利率按揭贷款利率；CMHC制定新的政策收紧房贷保险审批标准；央行在6月初调高拆借利率，导致商业银行提高浮动利率按揭贷款利率；就业率明显好转的同时房产交易成交量大幅减少；7月20日央行是否再次加息成了潜在购房者最关注的话题。。。将这些信息汇集在一起，看上去似乎是加拿大房价下跌在即。但有些人却认为，目前，当下，就是买房的最佳时机(absolute perfect time)，而不是等待和观望。现在房价回稳，利率仍处于低水平，如果通胀率和利率继续上涨会出现什么局面呢？房价、房租和其他商品一样会上涨。而抵御通胀最天然的工具就是固定资产。这是一种看法。而其他消费者则认为HST实施和利率上涨之前抢offer使房价虚高，地产价格有泡沫，等买房者减少之后，房价自然下跌，到时候去抄个底。



对于经济现象和未来的预测，由于每个人愿意接受和认可的信息不同，所以会做出完全相反的判断。有没有统计数字能够说明利率和房价的关系呢？有。美国的一位经济学家将利率和房价走势做了一定的关联，如下图：美国1970年至2006年，30年贷款利率和房价相关联性走势图。79年至87年，以及90年至98年，是明显的利率与房价相关时期。2002年至2006年利率平稳时期，房价有涨有跌。





美国人结论简单明确：利率持续上涨，房价会随之下跌；利率持续下跌，会刺激房价上涨；利率保持平稳，房价根据供求关系涨跌不定。



从目前加拿大房地产市场的情况来看，银行加息之后，成交量出现了大幅萎缩，但房价变化不大，尤其是百万元以下的普通民居。房地产市场slow down是很明显的。卖房的人有时间去布置一下要出售的房产，甚至预先做一下房屋检查。买房者更是受益良多，从容地了解社区和房屋结构，预先申请按揭贷款，下offer的时候附带对自己有利的条件等等。这种供需平衡的地产市场是健康和有序的，对买卖双方都是好事。在这种供需平衡的情况下，房价会下跌吗？下图是CMHC对加拿大未来房价的预测。结论是：稳中有升。





较早前，CMHC对加拿大按揭贷款利率的走势也作出预测，如下图：





从以上两个图上看，未来2-3年内，加拿大住房贷款利率会逐渐提高，但房价也会稳中有升。加拿大人与美国人的预测为什么会不同呢？笔者个人认为有如下原因：

1.             加拿大浮动利率贷款的月供款不随利率的升高而增加，美国的浮动利率贷款的月供款大多随利率的变化而变化。因此，在美国，加息周期内，购房者担心未来家庭支付能力的顾虑比加拿大消费者更重，因此，利率上升对房价的影响较大。

2.             加拿大是个移民国家，新移民对住房的要求是刚性的，利率变化对房地产的影响只是一个因素，对部分移民没有决定性的影响。笔者接触过的华人消费者中，很多人认为加拿大的住房按揭贷款利率比中国低多了，在加拿大借钱买房比将资产从中国转移过来更加经济。

3.             随着安省和BC省实施HST，房租一定会大幅提高，从家庭开支的角度考虑，越来越多的人会认为买房更合理。安省最近公布的房租年涨幅上限引起了一片哗然。省政府宣布2011年房租涨幅上限为0.7%，是35年来最低的上限。这一消息令安省房东协会大为不满，HST的实施对维修费、水电费、管理费的影响远远超过0.7%，但是没办法，政府是按照上一年消费物价指数来算上限，有一年的时差。房东看到这种情况一定会采取相应的办法，最简单的就是不续约，另找租客。政府希望通过行政手段控制房租过快上涨是违背经济规律的，恐怕也是一厢情愿的。



    笔者始终认为，买房自住最好的时机就是“早买”，无论利率和房价涨跌。住进自己房子的那一天就是停止付房租的日子，不再为房东打工。如果你的年收入有1/3交给了税务局，税后收入25%交给了房东，那么你一年中正好有50%的时间是在为税局和房东打工。期待房价下跌的消费者很少能买到称心如意的房子，房价下跌，房源就会减少，可选择余地少；如果房价持续下跌，无论你什么时候买，买到手之后就是贬值，又怎么会称心呢？除非是刚刚好抄底。



个人观点仅供参考。



作者：王红雨加拿大房屋贷款专家电话：416-880-5089



本文未经许可不得转载。转载请注明作者和联系电话。作者保留所有权利All right reserved。

madagascar

房市跟股市也没啥不同。都有周期性。只要不过度借贷，或杠杆太高。也没啥可怕或过度兴奋的。现在很多人相信加拿大房市不跌的神话，都快成房市的信徒了。

霜降

房市跟股市也没啥不同。都有周期性。只要不过度借贷，或杠杆太高。也没啥可怕或过度兴奋的。现在很多人相信加拿大房市不跌的神话，都快成房市的信徒了。
madagascar 发表于 2013-7-4 23:32

    既然你知道没啥不同，你就会知道，被投资者看好的公司，利润收益稳步增长的股票，是绝对不会大跌的。

这个道理就相当于多伦多是移民涌入城市，只要它一天还是移民涌入型，房价就一天不会大跌。

加拿大老张

既然你知道没啥不同，你就会知道，被投资者看好的公司，利润收益稳步增长的股票，是绝对不会大跌的。

这个道理就相当于多伦多是移民涌入城市，只要它一天还是移民涌入型，房价就一天不会大跌。
霜降 发表于 2013-7-5 13:28

只要还有移民顾问骂政府限制投资移民名额, 多伦多的房价就没法大跌. 海外的需求在那里摆着呢.

不常来坐

永远不会有只涨不跌的市场，也永远不会有只跌不涨的市场。

inoo

你这说的就好像租房子不花钱似的。养个房子一个月也没比租金高多少，非要和百万以上的房子计较，你到那个档次了么？即使是投资买房，也要量力而行，就像买股票一样。有多少预算，干多少事情。
霜降 发表于 2013-7-4 17:00 http://bbs.51.ca/images/common/back.gif

看来您是个认真的人，我很欣赏这种态度。好，那么咱们就认真到底。

有一件事情我们没有考虑，那就是上涨的房价里面包含了多少为了卖房而投入的装修费？以及折旧费？

1.装修。有个炒房子的，80万买了一个房子，花了十多万装修，然后100多万卖出去了。对同类型的平均房价有促进作用，他也赚钱了，可是这装修的钱没算呢。

2.折旧。这个就复杂点。一般人从来没考虑过。这么说，十年前，市场上成交的二手房，有十年新的，二十年新的，三十年，四十年。现在，市场上成交的二手房，如果新旧程度的分布和十年前差不多的话（如果，如果，实际情况也可能新的多了，也可能旧的多了。但现实情况，在安省，肯定是新的多了），平均房价的上涨幅度，恐怕要大于同一年龄的房子的上涨幅度。随着时间推移，新房变成了就放。因为你的房子已经从十年新变成了二十年新，或者从四十年新变成了五十年新。旧了十年，房价要相差不少。对一二十年的房子来说或许感受不明显。三十四十年的房子就明显了。有的甚至不推倒重建都没法住人。

对了，推倒重建，房价又上去了，变成了新房，然后又加入二手房市场上。房价提高五六十万。可是这五六十万是推倒重建的成本啊。

heap51

TREB还在继续造假。去年说6月份卖了九千四百多，今年引用去年六月变成了九千一百多。

房价如果不是每年升4-5%，就是赔本。因为养房子要钱。剩下来的增值也就2-3%了，还不如换成人民币存在银行里定期存款。加元又跌了，你房子增值那点钱换成美元又赔了。

这两天查了查一些熟悉区域的房价。总的感觉是和去年基本没太大变化。所以去年忍住没买房的，到现在再卖仍算划算。

但我的建议是，继续hold。好戏在后面。不仅仅是房地产，整个加拿大会被做空的。

这年头大亨们圈钱靠做空。黄金一度很热。看看套进去多少华人。
inoo 发表于 2013-7-4 11:48

哇哇...好仰慕啊...砖家分析啊...十分闪耀啊...hehe