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地产代理: 正直可靠,清华硕士,抢offer案例

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发表于 2015-12-9 14:56:12 来自触屏版 | 显示全部楼层 |阅读模式
本帖最后由 Guang001 于 2017-5-1 13:12 编辑

专业严谨,诚实可靠,人品正直,经验丰富,清华硕士.2016年加中置业主席大奖得主.
2015年加中置业宝石大奖得主
2016年加中置业公司现房/二手房买卖前8名(共四百多名代理), 获Top 10代理和主席大奖
2017年3月获得公司第6名(共四百多名代理)

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本人清华硕士学历,具有多年本地地产投资经验

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Don't let love and truth ever leave you. Tie them around your neck, write them on the tablet of hour heart.

Then you will find favor and a good name in the eyes of God and people.

----Proverb 3:3-4

我的理念是真诚的对待客户,自己不会买的房子绝对不向客户推荐.

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电话: 6478990999 Allen
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3190 Steeles Ave East Unit 210
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Member of the Real Estate Council of Ontario (RECO)
Allen Guangdekou
cell:6478990999
office:9059408996


案例回顾:

面对到处抢offer的市场,大部分买家都感到困惑,价格出高了会吃亏,出低了买不到,许多买家并没有准备好,比如,抢offer时还带贷款条款,验房条款或不带够定金.验房贷款条款一定要在抢之前核实好,抢的时候一定要出无条件的offer.



还有一些朋友在抢offer时总是想以比叫价还低的价格或叫价的价格把房子买下来,大部分抢offer的房子是以大幅低于市场价放盘的,目的是吸引更多的买家来形成竞争局面,给真正有实力买入的买家造成压力,从而使卖方利益最大化.许多买家只有亲身经历过几次抢offer,才会明白过来,但可能也错过了自己很久才找到的满意的房子.

下面的抢offer案例应该对要抢offer的读者有所帮助.

案例回顾6月25日

今天上午下午带不同的客户看房,下午的客户看到一个在finch和Midland附近的一个半独立,双车库,走出式地下室.叫价64万9抢offer,但是没抢到位.我们客户非常喜欢这个房子,恰好房主也在,经多方交流,我们得知房主的心理价位是71万5.之后我们马上准备offer,开money order,下午5点半约卖方代理到房子哪见面.

客户特别喜欢这个房子,要下71万5,我帮他分析了一下房子的优缺点,然后将offer价格定在70万.

最后经过与卖方代理几轮交涉,70万5千成交.在客户要出价格以下1万元成交,这才体现出了代理的价值.

这是我本月的第4单.目前6月份单月成交额300多万.房地产代理做成单会给人一个错觉好像十分容易,只有做过才知道其实平均下来,工作量是很大的.做的好的代理都工作的非常辛苦,白天看房,晚上查资料,一天工作十几个小时,很少有自由时间.要想争第一,拿名次,背后的付出是很多的.只要一松懈,就会被别人超越,只有勤劳才能做好.



再谈强大的bully Offer

当遇到与Bully Offer抢时,情况要比几个人抢还复杂,还艰难.首先,另一个买家的价格肯定非常好,其次,卖方代理有很多顾虑,即使我们的报价低于另外的买家,而且离另外一个买家相差较大,他也可能说很接近,或者干脆说让我们自己出一个最大价.但我们还是可以用各种手段来判断出对手的价格.首先要客观,不要有主观倾向,其次可以通过谈装修,比价,询问等各种方法来得到很多有用信息.

这时还要先稳住卖方代理,打消他我们可能走的顾虑,说我们一定是会抢到底,不会中途退场,没有出结果前肯定不会走.总之,如果将强大的bully offer击败,那一定要很高的谈判实力和客户的信任与认同.

2016年6月9日

昨天中午为客户下一个scarborough的offer,这是一个43×150的独立bungalow,处于好地理位置,学区中上,华人区,生活比较方便,地下室还分门出入.这个房子不抢offer.由于客户比较满意,看房的其它人也比较感兴趣,我们当时就决定下单.

下的是只有贷款条件的offer.卖方代理收到后,提出了一些改动意见,为了顾全大局,我们做了些没有实际意义的让步.晚上,卖方代理又告诉我们,我们还得多加25000才能卖给我们.如实传达给客户后,客户感到沮丧.随后我又想好了一些重要的理由,向卖方代理说明我们这个价格已经是他能得到的最好的了.最后卖方代理被我说服了,他去劝说卖方同意我们的报价.第二天,又有一个offer进来,根据情况,我们决定不加价,下午四点多时,卖方代理正式通知我们拿到了房子.成交价74万9.

今晚我们另外一个客户要抢一个北约克的半独立,地处好学区.叫价68万8.在晚十点时我们还在艰苦谈判.卖方代理告诉我们这是最后一次报价,但报价之后很长时间都不给我们答复,我猜测他在不断把最高报价告诉其他人.最后大家比的还是实力,由于已经快半夜12点,客户也达到极限而离开了,最后房子被卖给另外一个继续加价得买家.

无论游戏规则合理不合理,或许卖方代理出尔反尔,我们也只能坦然接受,寻找最佳应对策略,毕竟最后比的还是价格.

2016/06/05

今天我们采用的策略是Bully Offer,就是在卖方代理规定的接offer日前下offer。

Bully offer 和抢offer一样,也是很有技巧,我们下的价格必须达到卖房的心理预期,但同时又不可以太高。

与卖房代理的沟通很重要,从卖房代理的语言,语气,笑声和问候中都可以得到很多信息。今天成交的房子在Vaughan,是一个2500尺的独立屋。Offer是通过邮件传递,并加上电话沟通。卖房是个意大利裔代理,比较淳朴。

首先和他沟通,让他深信他得到的是最好的Deal。如果卖方不接受,我们只好去买另外一个房子。然后,告诉他,我们不带任何条件。如果他客户接受,很快我们就给他定金。这个代理下午open house后又接到一个offer,经过和他进一步交流,我判断另一个offer的实力应该不如我们。传达给客户这些有用的信息后,客户并没有因为这个来和我们抢的新买家而提升价格。

晚上8点多时,卖房代理电话告知我,卖方选择了我们,我们以105万的价格拿下了房子。前几天成交那个116万的房子也在附近,状况和这个差不多,我们这个房子买的不错,和那个房子比,便宜了11万.和去年相比,这个房子的价格也上涨不少,所以卖方也很高兴.

2016/06/02

没人抢的房子

今天我们要买的是一个到了抢offer时没人来买的房子。前几天旁边同样户型,状态好的房子卖到了79万,该房叫价69万5抢offer,位于北约克著名的Aborglen校区。这是一个半独立。我预计成交价应该在75万到78万之间。客户的预算有限,结果她放弃来抢。

第2天,我打电话给卖方代理,得知这个房子竟然昨天没有人来抢,可能是大家被刚刚卖掉的79万的房子给吓跑了。我赶紧告诉客户,客户决定试一试。我安排买家卖家见面。

晚八点半我们都到了这个房子里,谈判开始了,我们报价较低,进行一半后,卖方代理告诉我们马上有一个新的买家要来。他允许我们还有出价机会。

这是我见到的最奇特的卖方代理,和最奇特的竞价。他竟然告诉我们,谁出多少多少钱这房子就卖给谁,然后我们和另一买家就一点一点的加价,他马上就公布我们的报价。最后超出我们的预算,房子被卖给了另外能出到卖房要的价格的买家。


2016/05/03

本次Ajax抢offer只有两个人参加.过程比较简单.经过一个多小时,我就知道了该出的报价.我们的closing date 定得很好,是卖方希望的.而另一个买家的closing没有我们的好,结果我们在低于对手$1500的情况下拿到了房子.这是一个2600尺4卧室双车库的独立屋,以80万2千成交.屋主是医院的牧师,打算搬到condo里去,还送给我们很多家具和窗帘.

当晚我去vaughan去抢另一个offer,卖方报价99万8,当晚9个人抢,卖方是一个意大利裔著名代理,地产界的名人.经过会谈后,我成功探出目前对手出价在115万左右.由于我们预算有限,只好提前出局.我们走后该房其它买家继续竞价,最后以116万成交.



2016/04/21

这是一个北约克leslie和finch附近的半独立,地下室分门出入,交通方便,适合投资房.



今天八个人抢offer,经过三轮,我们终于将房子拿下了.感谢上帝的帮助,感谢客户的信任和果断.在抢offer时要综合分析判断所有有用信息,取得卖方代理的好感.

过程是惊险而曲折的,曾经我认为我们已经失败了,后来又转败为胜,最后顺利挺过了卖方和卖方代理最后的无理刁难,成功的以合理范围价格拿下了房子.

在签完offer后,卖方看着我说,我不但在合同上initial了,在你的衣服上也initial了,我低头一看,怎么我的衣服上印着两个字母,正好和卖方的我initial一样,人和房子是有缘分的,不信不行.只有我自己知道这是我又经历的一个神迹!

2016/04/06
今天是我卖房统一收offer的日子,这是一个带管理费的townhouse.今天一共6个人抢,还有一个非常有实力的买家在观望,因为他们对我们这个和另一个今天抢的都感兴趣,要看哪个价格好才买.

一共是两轮,大家一个接着一个的进来,我仔细分析每个人的offer,报价,是否有验房条款,是否有贷款条款,有没有管理公司报告条款,多少定金,是不是money order.这些重要信息我都写好然后放在买方看不到的地方.

第2轮开始了,大家价格都有所提升,我向他们阐述附近的最新成交价,还有我们的热水炉是买的,买家可以每个月节省一笔租金,最后,那个观望的买家也打电话说20分钟内赶过来,但我们因为她以前言而无信,又保留管理公司报告条款,结果尽管她可能出更好的价格,我们还是把房子卖给了另外一对夫妇,如果买方代理不讲信用,以后只能让他出无条件的offer来参与.

买家她们在未来几个月会有小宝宝了,恭喜她们!

最后我们的成交价价高于叫价16%,买方卖方都很满意.这个townhouse按目前的速度,每年房价的增值会给屋主带来6万元的收入.


发表于 2015-12-21 14:16:11 | 显示全部楼层
同志们好!
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发表于 2016-1-13 20:42:45 | 显示全部楼层
果然为我低价买到了好房子,多谢!
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 楼主| 发表于 2016-2-13 09:15:15 来自触屏版 | 显示全部楼层
谢谢!
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发表于 2016-2-16 16:34:47 来自触屏版 | 显示全部楼层
Guang001 发表于 2015-12-9 14:56
论坛网友购买任何物业都可以得到:

最负责,最专业的服务:


你好,我想找一个Link 或者 Detached House,在Mark ham 或者Scarborough,谢谢
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 楼主| 发表于 2016-2-16 23:25:12 来自触屏版 | 显示全部楼层
angelblessme 发表于 2016-2-16 16:34
你好,我想找一个Link 或者 Detached House,在Mark ham 或者Scarborough,谢谢

我把房源发给您了.
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 楼主| 发表于 2016-3-2 20:13:48 来自触屏版 | 显示全部楼层
大家好
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发表于 2016-3-26 07:00:37 来自触屏版 | 显示全部楼层
你好,我想找Semi-detached 或Detached的房子,在Markham 或scarborough
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 楼主| 发表于 2016-7-12 22:53:38 | 显示全部楼层
2016/03/29

今天我带客户去抢一个Unionville附近的2600尺独立屋,该独立屋叫价129万,处于好学区.

今天只有三个人抢,都是中国人,由于卖方定的价格已经是同类房子历史成交价的最高价,在此基础上还让我们抢,所以我们加价的意愿不足.

这次谈判过程非常艰苦,出乎我的预料,以前每次我都十分轻松,但这次三个人抢,进行了3个小时还没有眉目.

最后我认为我们应该出价在135万到136之间,但已经超出了客户的极限,只好在10点钟时离场.

第二天,从成交记录中得知该房成交价135万8,买方代理原来是某公司400名代理排名第二的一位女代理,她去年成交额应该接近4千万,至少也有我的年成交额两倍,这回碰到的是实力强的对手,难怪昨天谈判过程如此艰苦.

2016/03/24

抢offer胜利
祝贺我的客户sisi和evan昨晚以56万的价格买到1900尺的独立屋!现在这个价格在GTA真的罕见了.地点偏些,但离高速近,离亲戚近,价位低,适合第一次买房的年轻人.

过程非常惊险而激动人心.经过几轮谈判,我经过仔细分析判断,终于以以一个非常合适的价格谈了下来.经历的谈判次数多了,马上就知道卖方的底线以及其它竞争对手的状态.加多加少很快就清清楚楚.不同的人谈判,有的人会加2万,有的人会加5万,还有的人会加十万!选择正确的报价,以正确的价格确保拿到房子,这是代理的真正价值!

2016/03/10
昨晚谈判完美结束

该房叫价129万9999,在周围都在抢offer的情况下我们抓住对方谈判时心理,竟然将价格谈到了1,227,500.而当天123万的房子被抢到了135万,125万的房子不抢offer也以128万一天卖出.估计128万买入的买家是参照这个叫价129万9的价格出的价.这次取得这么好的成绩首先要感谢客户的信任,其次在于关键时刻的与卖方代理的进一步沟通,取得了进一步的降价.最重要的是感谢神的恩典.人的力量是有限的,只有靠神的力量才会成功.今后要戒骄戒躁,继续依靠神的引领,凡事相信,凡事盼望,凡事感恩.

2016/02/25
今天我们冒着雪去newmarket抢offer.从1月份开始,newmarket的房价迅速上涨,价格每天都在变.我们抢的房子是一个2400尺四房双车库的独立屋,而几天前附近2000尺的独立屋卖到了80万8千.

我们被告知只有一次出价机会,一共六6个人参与,我和卖方代理进行了深度沟通,然后指导客户出了一个价格.后来卖方代理打电话说我们和另外一个买家价格很接近,其余买家被淘汰了,只有我们两个买家继续竞价.这一次我们又和卖方代理以及卖方进行了一次会谈,最后以只加3000元的代价击败了对手拿到了房子.


2016/02/01

今天成交的是一个要价159万抢offer的独立屋,该房是推倒后重建的房子,在3000尺以上,近地铁,超市,学校.生活方便.

该房抢offer时没有卖掉,给我们一个机会,经过一个月的艰苦的谈判,我们以158万成交.之所以这么长的时间才谈下来是因为屋主本来期望以180万的价格卖出.

许多人抢offer打算下原价甚至比叫价低的价格,只有这种经过长时间没卖出的房子才能采取这种策略,否则是不现实的.

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 楼主| 发表于 2016-7-14 22:01:17 来自触屏版 | 显示全部楼层
king.com 发表于 2016-3-26 07:00
你好,我想找Semi-detached 或Detached的房子,在Markham 或scarborough

您的房子买好了吗?欢迎和我联系.
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 楼主| 发表于 2016-8-17 09:18:59 来自触屏版 | 显示全部楼层
Guang001 发表于 2016-7-14 22:01
您的房子买好了吗?欢迎和我联系.

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 楼主| 发表于 2016-8-24 13:34:34 来自触屏版 | 显示全部楼层
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 楼主| 发表于 2016-9-4 20:35:52 来自触屏版 | 显示全部楼层
Guang001 发表于 2016-7-14 22:01
您的房子买好了吗?欢迎和我联系.

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发表于 2016-9-6 11:46:50 | 显示全部楼层
“地产代理: 正直可靠,宝石大奖,清华硕士,抢offer案例”, 清华硕士成了地产经纪, 是不是砸清华的牌子呢, 类似北大毕业卖肉的那哥们黑北大?
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 楼主| 发表于 2016-10-25 09:47:33 | 显示全部楼层
本帖最后由 Guang001 于 2016-12-30 14:35 编辑

谢谢帮顶,地产行业鱼龙混杂,好的代理非常难得.
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