房产投资中的税

指南针

房地产市场连续上升多年，许多人认为房产是世间最好的投资品，什么投资产品都不如它。确实，这十多年来，鲜有人在房地产投资上亏过钱。当然，这仅仅从简单的帐面上来看，房产投资是否真赚钱，赚得多还是赚得少，只有投资人自己知道。先不说房产投资中交易费用及其他相关费用，光税务一项就会吓死人，包括HST、land tranfer tax、capital gain等。
以楼花投资为例，如果是作为投资房的话，首先不可能获得HST的豁免或者退税。土地转让税是无论如何跑不掉的。下面来说一下capital gain吧。
在说这个capital gain之前，我先说个故事给大家。我认识一个人，专门以炒房为生，但他炒的不是condo楼花而是house楼花，他手上有两三套房子，每一套房子closing之后住半年左右就卖掉，以此作为自住房的性质避过资本增值税，也能获得开发商的HST退税。结果呢，因为几年来，他所做的房产太多了，你想想，每半年一套，一年两套，每套赚十多万。话说得难听点，“坏”事做多了将遇见鬼。炒房不应该算是坏事，但这样骗税务局或者不说骗，说是打擦边球的措施，最终是逃不过税务局的眼睛。此人被查了，几年下来所赚的钱通通要补税而且还要加上罚金，HST退税也得退还给政府。你想想，这到底需要交多少钱呢？好几十万哩～
为什么会这样呢？因为根据税法规定，如果是生意收入，要百分之百交税，而税务局认定此君的炒房行为是一种生意因为他没有正当的职业。其实税务局判定他炒房是生意行为也不仅仅凭一条标准，而是有很多条，如买房的意图、持有的时间，即到底是倒卖还是自住，如果说自住，那为什么这么快（半年）就卖掉。当然，税务局也没有明文规定半年卖掉就不能算自住房，但此君是几年来多套房产都只住半年就卖掉，而且手上还有楼花或其他楼房，这样来判定，你很难找出正当的理由来反驳税务局，因为不能自圆其说。还有理由是房产所有人的职业、房屋的位置、房屋的性质等，如此君没有正当职业，他所买的房屋基本上都在同一区域，而且房屋全是楼花，这样的情况税务局的任何问题，此君都很难回答，如果说房子买之后不方便或是什么其他原因，那人家会问那你为什么还把房子买在同一区域；如果说你不喜欢自己的房子，那税务局会问你买的是楼花，你看了floorplan你基本上知道房子是什么样子的你为什么还买，等等。税务局还会查一些相关的信息，如贷款的机构和贷款期限等，因为在目前利率这么低的情况下，5年期的利率是2.8%，而一年期的利率也2.7%了，买房人为何不要5年期的而要一年期的，你难道认为利率还有下降的空间？明显不符合常理。所以此君被查得无话可说。
加拿大是个诚信的社会，政府一向相信每个国民都是守法的，但一旦发现有违法行为的嫌疑，一定会一查到底，而且要起到杀一敬百的效果。
这个家伙被查之后，不得不变卖房产交税。几年下面赚得兴高采烈的，但一夜之间差不多回到了原始状态，虽然还有赚但已经不是太多了，所谓的暴利已经是不可能的了，能够跟老老实实去打一份工或者做一份生意差不多就不错了。
所以，请那些以炒房为职业的朋友还是小心一些，你没被抓到并不表明你永远不会被抓到，政府的眼睛一直盯着你的后脑勺哩，好自为之吧。在没被抓到之前收手的，也许政府就睁一只眼闭一只眼过去了，查起来动用人马也不容易，但做了过分的，政府一定不会手软的。
请记住，税在房产投资中是非常可怕的。你既然懂得逃税避税，也说明你知道税务的沉重。考虑了税务之后，你再看看你的房产投资是否还能赚钱？

漣漪

CAPITAL GAIN 大概是边际税率的一半，所以确实需要小心有效的逼税
不是逃税哦，你懂的~~~~

三角

指南针你好：

请教一个问题：
如果他按时缴税结果会赔钱么？？

五谷杂粮

就老老实实交税嘛，不违规就是了

指南针

回复 3# 三角
这个我就不知道了。因为这是一个假设性命题，他按时交税，他交的是资本增值税还是生意收益税呢？如果说是生意收益税，那交完税他可能还能赚一些小钱，问题这样少的利润他就很可能不会去做这样的事。如果说他交的是资本增值税，他的收益是多了点，但税务局还有可能查他罚他，事情又回到了文章中的情况一样的状态，只是把已交的税进行调整而已。

最关键的是你的这个假设一般在现实生活中比较难成立，每个人都想钻空子。加拿大税务局刚好有这个空子可钻，即自住房增值部分是免税的，而且没规定具体的时限。所以，炒房人就想利用这个空子多赚一点。这种想法是可以理解的，我们没有理由去谴责这样的人或其行为，因为我们自己也有可能内心里有这样的贪心。问题在于能不能一直这样做，也许做一两单没有问题，但做多了一定有问题。另外，地产经纪肯定都知道这个东西，但他们为什么不做呢？因为他们的职业，税务局是非常容易发现问题的。

西风纵之爹

我也知道一个精明的上海人，也以炒房为生，赚的很多，花钱也很大方。大约六年多的时候，被查税。结果是补交税款、滞纳金加上罚款，连自己住的房子也不得不卖掉了。

西风纵之爹

就老老实实交税嘛，不违规就是了
五谷杂粮 发表于 2013-6-6 11:02 http://bbs.51.ca/images/common/back.gif

    所以计算炒房收益的时候，一定要把各种成本以及最后的税额，计算进去。

生活幸福

所以政府喜欢大家多炒房，这样就可以多收税了。

lapine

回复 1# 指南针

楼主故事的主人翁被税局抓，并非是因为炒房，而是因为逃税或是漏税才被抓的。

你若是仅有一套自主房，你哪怕每年都换新房，就算每次换房都是有赚的，也不会被抓。

关键是：故事中的主人翁是除了自己的一套自住房外，手上还有楼花或其他楼房。在他出售手中的楼花或其它楼房时，他必须得申报增值税。我猜那人是只管炒楼，却从不申报增值税，即没有申报他买卖房子所赚的收入，所以他才会被抓，才会被罚！
如果按税法缴纳买卖房屋的所赚之税，你一年卖多少套房子都不会被抓的。

指南针

回复  指南针

楼主故事的主人翁被税局抓，并非是因为炒房，而是因为逃税或是漏税才被抓的。

你若是仅有一套自主房，你哪怕每年都换新房，就算每次换房都是有赚的，也不会被抓。

关键是：故事中的主人翁是除了自己的一套自住房外，手上还有楼花或其他楼房。在他出售手中的楼花或其它楼房时，他必须得申报增值税。我猜那人是只管炒楼，却从不申报增值税，即没有申报他买卖房子所赚的收入，所以他才会被抓，才会被罚！
如果按税法缴纳买卖房屋的所赚之税，你一年卖多少套房子都不会被抓的。
lapine 发表于 2013-8-21 11:41

你说的一点都没错，税局怎么可以会因为你炒房而抓你呢？这本身就不符合加拿大的法律嘛？税局要管的肯定是偷税漏税。

我前面在回答另一位朋友的时候也说了，假如炒房人在每笔交易之后都如实交税，那炒房实在是利润很低的买卖甚至有可能亏损，因为炒新房，在很短时间卖掉是要把政府的HST退税退还政府，也就是说必须付出房价的13%HST，再把赚的利润交收入税，再扣除交易成本，哪里还有的赚嘛？所以，要炒房人老老实实去交税是不可能的，要么不做要么偷税，只有这两条路可走。