Fed有更大的加息空间，问题来了，BOC跟还是不跟？

猪队友

现在大家都知道了，由于通胀，Fed和BOC都开始步入加息周期。


一种说法，我也同意，就是这几年大家借的债实在太多了，政府自己就可能因为加息而受不了，因此对于Fed来说，关键在Fed觉得能把利息加到多少而不至于引起债务危机。


但不要忘了，那是Fed，不是BOC。加拿大人的债务问题比米国严重的多（见下面的图），因此Fed有更大的加息空间，那问题来了，你BOC到时候跟不跟呢？

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我个人是觉得加拿大现在这种情况已经没治了，总有一方要付出代价：要么是炒房的，要么就是加币狂贬（BOC选择不跟进加息），买单的是全民，但是不要忘了，加拿大很多生活用品都是靠进口，加币如果狂贬的话，通胀只有更厉害，所以也许放任加币贬值根本就不是选项。

Yedie

Markham政府5月要把DC上升35%， 现在Markham DC是 93475一个Unit，加完以后就是126191。增加了32716.25. 木材的价格是按townhouse算，2020年初是2万5到2万7一个2000+尺的，现在是6万+一个2000+。其余施工成本普遍上升15-20%。加息会导致开发的金融成本上升。这些所有的成本最后肯定全部由消费者买单。消费者要是不买这个单，市场上就不再会有新的房子，也就不会有新的供给。2020年时盖一个2000+的townhouse总成本在100万以下。今天总成本在120左右。售价只要低于140万，建商就不会去盖。你们觉得就算房价降，能降到多少？

加拿大老张

考虑到加拿大政府的债务总额超过GDP几倍, 加拿大央行无法把利率调的太高, 最后只能在少加息和容忍加元一定程度的贬值之间取个平衡, 避免政府破产. 说白了, 就是政府绑架了央行, 长期低利率改不了了.

猪队友

加拿大老张 发表于 2022-3-24 10:32
考虑到加拿大政府的债务总额超过GDP几倍, 加拿大央行无法把利率调的太高, 最后只能在少加息和容忍加元一定 ...

这个我两此前“交换”过意见，我也同意，BOC就是想着加一部分息，容忍一部分通胀。现在的风险就是这个加一部分息是多少？稍微不小心加多了就会出问题。然后，我这篇里还指出另一个风险，就是Fed有更大的加息空间，到时候BOC跟还是不跟。

我当然没有答案，我只是说有这么个问题，怎么解决，不知道。只是按照政府处理疫情的样子，估计解决就是在加息和放水之间不断反复，让通胀持续很久。

猪队友

Mingyuan Liu 发表于 2022-3-24 10:08
Markham政府5月要把DC上升35%， 现在Markham DC是 93475一个Unit，加完以后就是126191。增加了32716.25. 木 ...

我对你说的这个没有研究，所以不知道你说的数据对否。反正，一个townhouse要140万也是够奇葩的，为什么米国的townhouse成本没有那么高？为什么加拿大特别？我的米国朋友们都说加拿大疯了。我一直笑话他们，他们的房子才涨多少就说要崩啊，看看加拿大吧，还好意思说米国房子要崩，呵呵。

我是从债务水平的角度看，加拿大居民的债务水平实在太高了（世界前4：https://tradingeconomics.com/country-list/households-debt-to-income），下面加息过多恐怕会出问题，这个就是我要说的。至于这个将要出的问题有多严重，那还得看加息多少，BOC必须非常小心的平衡才行。

猪队友

Mingyuan Liu 发表于 2022-3-24 10:08
Markham政府5月要把DC上升35%， 现在Markham DC是 93475一个Unit，加完以后就是126191。增加了32716.25. 木 ...

我问了一下，你这是Custom design的home吧？不是批量建设的。

Yedie

猪队友 发表于 2022-3-24 12:22
我问了一下，你这是Custom design的home吧？不是批量建设的。

这是大开发，你见过翻建盖townhouse的吗？

Yedie

猪队友 发表于 2022-3-24 12:22
我问了一下，你这是Custom design的home吧？不是批量建设的。

我们公司是做建商的，我给你说的都是现在的成本。翻建独立，土地加建筑成本在200到250之间。120的成本居然能联想到custom home，真是醉了。

Yedie

Mingyuan Liu 发表于 2022-3-30 14:52
我们公司是做建商的，我给你说的都是现在的成本。翻建独立，土地加建筑成本在200到250之间。120的成本居 ...

还有，你见哪个做老房翻建的交过DC的？

猪队友

Mingyuan Liu 发表于 2022-3-30 14:53
还有，你见哪个做老房翻建的交过DC的？

收到。谢谢。这方面你是专家，我相信你。但是120万的成本，140万的townhouse，我们看，以后还有多少加拿大人能住的起吧。

Anyway，前面我说了，我不了解建筑行业，我是专业金融的，我只知道加拿大如果加息不慎，要出金融危机了。至于你说的建房成本高，金融危机后没人建房，可能这就是慢慢平衡的过程，由于房子少了，此外由于金融危机，通胀也得到抑制，土地成本也大幅下降，房价慢慢会稳定下来，肯定不是现在这么疯狂啦，这就是说现在120万的成本，以后肯定不是这么高啊。我们看吧。非常高兴你从另一个角度告诉我问题。

Yedie

猪队友 发表于 2022-3-31 09:12
收到。谢谢。这方面你是专家，我相信你。但是120万的成本，140万的townhouse，我们看，以后还有多少加拿大 ...

居然会认为成本里的大头是土地成本。土地成本只占30%。如果加息，金融成本会进一步上升（不过利息上升增加不了多少金融成本，因为提成不会变）。现在成本高主要是市政府的税收，建筑成本的增加，和土地价格升高导致的（这里土地价格升高的幅度是最小的）。除非油价降下去，施工人员工资降下去。要不然成本的大头是降不下去的。这里不是北京上海，土地成本可以占总成本的75%。

Yedie

猪队友 发表于 2022-3-31 09:12
收到。谢谢。这方面你是专家，我相信你。但是120万的成本，140万的townhouse，我们看，以后还有多少加拿大 ...

2017年时，建筑成本，油价，人员工资，相比2016年没什么变化。2021年和2020年初比起来可是翻天覆地的变化。所以，这回的高房价就算加息房价跌，也跌不了多少。除非经融危机所有人失业，社会重启。倒是有可能会让房价腰斩。

猪队友

Mingyuan Liu 发表于 2022-4-4 11:07
2017年时，建筑成本，油价，人员工资，相比2016年没什么变化。2021年和2020年初比起来可是翻天覆地的变化 ...

我就是预期金融危机。加拿大人的债务情况已经远远超过米国当年爆发金融危机的时候的水平了。

Anyway，现在才开始加息，房价就已经撑不住了，我们看吧，如果真像你说的，建一个townhouse要120万，所以房价不会跌多少，我们很快就知道了。

Again，我不是搞建筑的，所以我不是质疑你说的，但是我是做金融的，我知道从金融的角度看，加拿大出现金融危机只是时间问题了。

猪队友

Mingyuan Liu 发表于 2022-4-4 11:01
居然会认为成本里的大头是土地成本。土地成本只占30%。如果加息，金融成本会进一步上升（不过利息上升增 ...

另外，注意我原文，我说“土地成本也大幅下降”，我并没有一句说成本里土地是大头，我只是举个例子，表示成本是有可能会下降的。