加拿大的政策制定者难道看不见高房价的危害吗？

克虏伯大炮

这种换算，我直觉感到不是太对。因为现在的房价本来就是被高估的。“净资产增加”本来就是一个纸上富贵，这和“北京人人都是几百万的富翁”一样，它能带来消费的相应增长吗？如果真能做到的话，加拿大现在的经济要远比我们实际看到的繁荣。

纸上富贵拉动不了消费，把它消减下去一点，更贴近房产的实际价值，为什么就打击消费了呢？

如果100万的房地价格平稳下降，净资产20万, 每年降个2－3％. 加上贷款4-5倍的杠杆效益, 就是70%的居民净资产每年损失8－15％, 跟股票或债劵市场损失8－15％净资产对持有人来说是一个意思. 百姓的净资产, 无论是房地产还是股票或债劵, 每年损失8－15％净资产, 不用三年就能严重影响消费. 消费不行了, 不来经济危机来什么, 平稳运行?

保证房地产涨幅略高于通货膨胀, 是政府的目标, 下跌是政府拼命避免的(印钱QE救市...), 实际上很难做到房地产涨幅只略高于通货膨胀, 一般都是再高2%- 4%. 想纸币计价的房地产价格长期下跌, 是不现实的, 纸币年年在贬值.
加拿大老张 发表于 2014-4-24 14:32

无忧了

我告诉你为什么，
当前通胀水平低，利率低，
人们买房的负担能力相当高，
所以房价很容易就把通胀甩在后面，
但是大家不要忘记接下来资本主义将进入真正的通胀高峰期，
到时候通胀急剧升高，利率同时也飞涨，
人们的负担能力反而下降，
届时房价就会不涨甚至下跌，
以此来修正跟通胀的关系。

新豬 发表于 2014-4-22 22:55

你的意思是？土地材料人工机械成本涨到500万时，房子会卖给你100万？作梦吧？
老汉的意思是：如果发生恶性通胀，房价同样会疯长，但沉舟侧畔千帆过，比的就是一个资金实力。能握到最后的，就是社会财富重新分配的大赢家。

无忧了

一直就没有看到有个象样的报告，解释一下近几年强劲的需求是从哪儿来的。
克虏伯大炮 发表于 2014-4-22 23:21

低利率
实际通胀

加拿大老张

这种换算，我直觉感到不是太对。因为现在的房价本来就是被高估的。“净资产增加”本来就是一个纸上富贵，这和“北京人人都是几百万的富翁”一样，它能带来消费的相应增长吗？如果真能做到的话，加拿大现在的经济要远比我们实际看到的繁荣。

纸上富贵拉动不了消费，把它消减下去一点，更贴近房产的实际价值，为什么就打击消费了呢？
克虏伯大炮 发表于 2014-4-24 15:08

老百姓辛辛苦苦工作, 挣来的是越来越贬值的纸币, 实际上是工作的收益下降了. 为什么纸币越来越贬值, 因为西方国家是欠债国, 欠的是NN万亿纸币, 如果纸币贬值, 相当于不花成本就削减 了百分之几十的债务. 可以无限无成本复制的纸币, 长期看一定是贬值, 有限又是生活必需品的实物的纸币计价就会上涨, 牛奶, 面包, 房子过去30年哪个纸币计价跌价了?　以纸币计价谈论高估，没有意义，多QＥ几次，１百万纸币买个厕所都是正常的．老百姓是根据手里纸币计价的净资产决定购买什么纸币计价的商品,　一个人不会在净资产损失３０％时，不削减消费，无论你怎么说净资产是纸上财富．

谁留着纸币Ｎ年等有实际价值的商品大跌,　肯定赔得血本无归．纸币是世界财富再分配的工具,　不是目的.　多屯几箱手纸,　都比屯纸币有价值,　至少可以上厕所用.

克虏伯大炮

anyway, 问题不是通货膨胀。如果房价的涨速只是略高于通胀，人们是不会感到如此明显的压力的。
多伦多每年房价的涨幅是10％以上，通胀才多少？如果鸡蛋、牛奶每年涨个10％，我认为它会跌吗？当然会的。那是因为价格被高估了。
如果是鸡瘟、牛瘟，导致市场供给减少，鸡蛋牛奶要涨价。只要供给恢复正常了，价格就会回落，这不是天天都在发生的事吗？

老百姓辛辛苦苦工作, 挣来的是越来越贬值的纸币, 实际上是工作的收益下降了. 为什么纸币越来越贬值, 因为西方国家是欠债国, 欠的是NN万亿纸币, 如果纸币贬值, 相当于不花成本就削减 了百分之几十的债务. 可以无限无成本复制的纸币, 长期看一定是贬值, 有限又是生活必需品的实物的纸币计价就会上涨, 牛奶, 面包, 房子过去30年哪个纸币计价跌价了?　以纸币计价谈论高估，没有意义，多QＥ几次，１百万纸币买个厕所都是正常的．老百姓是根据手里纸币计价的净资产决定购买什么纸币计价的商品,　一个人不会在净资产损失３０％时，不削减消费，无论你怎么说净资产是纸上财富．

谁留着纸币Ｎ年等有实际价值的商品大跌,　肯定赔得血本无归．纸币是世界财富再分配的工具,　不是目的.　多屯几箱手纸,　都比屯纸币有价值,　至少可以上厕所用.
加拿大老张 发表于 2014-4-24 15:25

无忧了

anyway, 问题不是通货膨胀。如果房价的涨速只是略高于通胀，人们是不会感到如此明显的压力的。
多伦多每年房价的涨幅是10％以上，通胀才多少？如果鸡蛋、牛奶每年涨个10％，我认为它会跌吗？当然会的。那是因为价格被高估了。
如果是鸡瘟、牛瘟，导致市场供给减少，鸡蛋牛奶要涨价。只要供给恢复正常了，价格就会回落，这不是天天都在发生的事吗？
克虏伯大炮 发表于 2014-4-24 16:57

官方公布的通胀年2%。这个你也信？就是因为它是加拿大？
近10年来。。。
吃：几年前价格就翻翻了，我怀念6刀买一袋东北大米的时候，还有1.6刀一包的腊肉（现5刀），吵吵的还要涨。
穿：一件羽绒服从200到600了。老汉刚好同一家店8年买过两件，物证票据俱在。
住：房屋均价从28万至58万。
行：汽油65分到1.38。
如果你小学数学还没忘，请给老汉解释一下以上现象，究竟通胀是2%还是10%。炮炮啊，以客观事实为依据很重要。

加国日日新

回到最初的问题上，我想搞明白的是——近几年强劲的需求是从哪儿来的？
从经济基本面上分析，加拿大少数大城市的房产火爆是不正常的。
首先，加拿大的经济没有大幅增长，居民收入没有大幅度的提高. ..
其次，加拿大城市的竞争力没有明显提高，多伦多和温哥华都没有“一跃”成为个国际什么中心...
第三，在中国我们都知道，北上广深这些一线大城市的房价是怎么起来的，因为中国本身并不是市场经济国家，土地这种生产要素的定价权完全在政府，政府也有绝对的力量干涉市场和影响需求。这种情况在加拿大也是不存在的。
克虏伯大炮 发表于 2014-4-24 10:22

你的观点一和二是对的。三不太对。西方政府（含中央银行，虽然中央银行不属于政府一部分）一样有强大的力量干涉市场和影响需求。和中国政府不同的是西方政府不能行政干预市场和影响需求。但是可以不停得印钱，印上个几万亿，房价不可能不上去。
结合你的观点一和二，我们就知道，加拿大的高科技和制造业在不停得萎缩，这种情况下，企业老板就愿意卖掉企业，然后买不动产房子，黄金，各种稀缺资源。买房子成为首选。印钱+实体经济萎缩这才是房价上涨的根本原因。移民在其中的作用并不大。

中国广州也是这样，在经济蒸蒸日上的年份，房价反而上涨慢，因为大家把钱用于企业扩大再生产了。反而是2007年经济危机以后，广州房价一浪高过一浪得上去了。

加拿大老张

anyway, 问题不是通货膨胀。如果房价的涨速只是略高于通胀，人们是不会感到如此明显的压力的。
多伦多每年房价的涨幅是10％以上，通胀才多少？如果鸡蛋、牛奶每年涨个10％，我认为它会跌吗？克虏伯大炮 发表于 2014-4-24 16:57

多伦多每年房价的涨幅是10％, 那个涨幅只适用于好学区的土地房, 因为好学区土地房是不可能增加 的稀缺资源, 有孩子的家庭都想住进去, 能不涨吗? 如果你不是非要挤好学区土地房, 只求多伦多一个住的地方, 不在乎周围环境和邻居素质差, 可以买糠抖. 糠抖每年基本不涨价, 只有好学区土地房1/4的价钱, 为什么抱怨房价高还不买糠抖?

加拿大老张

你的观点一和二是对的。三不太对。西方政府（含中央银行，虽然中央银行不属于政府一部分）一样有强大的力量干涉市场和影响需求。和中国政府不同的是西方政府不能行政干预市场和影响需求。但是可以不停得印钱，印上个几万亿，房价不可能不上去。
结合你的观点一和二，我们就知道，加拿大的高科技和制造业在不停得萎缩，这种情况下，企业老板就愿意卖掉企业，然后买不动产房子，黄金，各种稀缺资源。买房子成为首选。印钱+实体经济萎缩这才是房价上涨的根本原因。移民在其中的作用并不大。
加国日日新 发表于 2014-4-24 22:36

滥发纸币, 想净资产少贬值, 只能瞄准稀缺资源去买, 账面上纸币价钱几年增值NN%, 其实实际价值能抵消通货膨胀就不错了. 不买稀缺资源, 拿着纸币买可以无限复制的债劵股票, N年下来, 实际价值肯定贬值了, 账面上纸币价钱也许几年增值15%.

各国政府滥发纸币, 目的是寻找承担经济危机的巨额损失的冤大头, 转嫁损失. 谁手头的净资产涨幅跑不赢通货膨胀, 就是买单的人, 很不道德也很残酷. 有没有移民, 都是这个玩法.

什么时候房地产不再成为一个国家和世界的热门产业, 才能说世界摆脱了经济危机, 走上了健康发展的轨道, 现在还看不到那样的曙光.

无忧了

滥发纸币, 想净资产少贬值, 只能瞄准稀缺资源去买, 账面上纸币价钱几年增值NN%, 其实实际价值能抵消通货膨胀就不错了. 不买稀缺资源, 拿着纸币买可以无限复制的债劵股票, N年下来, 实际价值肯定贬值了, 账面上纸币价钱也许几年增值15%.

各国政府滥发纸币, 目的是寻找承担经济危机的巨额损失的冤大头, 转嫁损失. 谁手头的净资产涨幅跑不赢通货膨胀, 就是买单的人, 很不道德也很残酷. 有没有移民, 都是这个玩法.

什么时候房地产不再成为一个国家和世界的热门产业, 才能说世界摆脱了经济危机, 走上了健康发展的轨道, 现在还看不到那样的曙光.
加拿大老张 发表于 2014-4-25 10:50

老张说的不错，通货膨胀4个字都会写都会念，但有深刻理解并有相对应对策略的没几个。天龙八步只有8步而已，但武林中用的炉火纯青的没几人。
还有一点更残酷，良性通胀是各国央行的主流思想。

东湖山庄

低利率
实际通胀
无忧了 发表于 2014-4-24 15:19

央行行长昨天发话了，低利率至少还要维持2年。今年多伦多的房价一定会一飞冲天的，不信走着瞧吧。

加拿大老张

央行行长昨天发话了，低利率至少还要维持2年。今年多伦多的房价一定会一飞冲天的，不信走着瞧吧。
东湖山庄 发表于 2014-4-25 11:47

什么"今年多伦多的房价一定会一飞冲天的"? 浇盆凉水! 多伦多的房价只能温和上涨, 严禁暴涨或下跌.:laugh:

东湖山庄

什么"今年多伦多的房价一定会一飞冲天的"? 浇盆凉水! 多伦多的房价只能温和上涨, 严禁暴涨或下跌.
加拿大老张 发表于 2014-4-25 11:52

老费走了，今年肯定会把他压下去的那部分涨回来的，再加上正常的6，7个点，估计今年会有12%以上的。

加拿大老张

老费走了，今年肯定会把他压下去的那部分涨回来的，再加上正常的6，7个点，估计今年会有12%以上的。
东湖山庄 发表于 2014-4-25 11:59

别搞12%那一套. 温水煮青蛙, 青蛙跑不了. 火太大, 青蛙也许就跳走了.:laugh:

无忧了

别搞12%那一套. 温水煮青蛙, 青蛙跑不了. 火太大, 青蛙也许就跳走了.
加拿大老张 发表于 2014-4-25 12:02

应该只是一个随通胀温和上涨的行情。加速上扬？理由不充分了，成本关就过不了。