4月上旬GTA房价升5% 905区镇屋领涨

华英美加

油价食品狂涨， 央行更不敢大幅加息了
嘿嘿，经济不是那么好学滴
无忧了 发表于 2012-4-19 13:06

有什么不好学的？目前高油价、高房价等等都是低利率、高负债所致。如果去掉这些因素，看看油价、房价掉不掉。

华英美加

给你出道题，贷款40万，2.5%利息，20年Amortization,10年后剩多少本金未还，告诉你答案：$222,281.50，（略小于1/2） 过程你自己算，我就不免费答疑了。

我说的是收回房贷，房贷就是你每月还银行的本金，和“减去你每月应该交的地税、管理费等等”有什么关系？    还银行钱还得先“减去你每月应该交的地税、管理费等等”？ 什么逻辑？
Essogas 发表于 2012-4-19 19:59

可能你我逻辑不同。我租房是要考虑成本和利润，而你只考虑还房贷，而不考虑成本和利润。什么逻辑？
只想知道减去你应该交的地税、管理费，还有每月还银行的利息等等，你实际利润有多少？

华英美加

多伦多市中心1房1厅，价格300.000至350.000
取中间值325.000
贷款10%32.500
借贷90%292.500
借贷30年利率3%
每月还款1230.57
每月出租1600，租金还（贷+维修+地税+其他）
假设你持有房屋10年
本金从第一个月503.54，到第十年最后一个月676.51
取中间值590
每年赚7080，每年实际利润21.78%

以上计算不考虑利率，租金，维修等波动因素
playtwodays 发表于 2012-4-19 20:56

谢谢你的信息。

如果你房贷90%292，500， 那么每月还款应该是$1543.75，按你说的每月出租1600，还剩56.25。另外，你的地税和管理费至少300～400吧？你如何有利润？

当然你可能说，利润可以从房价上涨中得到。但是如果房价下跌又如何？所以投资房产和投资其它一样，利润必然伴随着风险。

华英美加

你这个同志真有意思，是你问我“8-10年你如何收回1/3到1/2的房贷？”（你的原话），我才答你怎么还， 怎么就成了我“不考虑成本和利润”（还是你的原话），一码是一码，别乱扣帽子。

回到你的问题，为什么你感觉我“租房只考虑还房贷，而不考虑成本和利润”？（实际上我并非如此，在此就不展开了）， 答案很简单，因为利润即有又没有，说没有是因为除了还贷款，减去你应该交的地税、管理费， 每月的进帐为0，基本没有现金流，相信出租过康抖的朋友都知道这一点，说有也很简单，因为租金帮你还了银行贷款，算个小帐，60万的康抖， 20万首付，40万贷款，20年还款， 10年后贷款本金剩22万未还，也就是说还了近20万，就算10年你的康抖市场价格一分未涨，那回报率是多少？20万已还贷款/20万首付=100%， 还行，凑合，也不太操心，比我做股票强。再说，就算康抖涨的慢点，一年只涨1%，10年总还稍微涨点吧（汇报一下，我十年前买的康抖已涨了近一倍了）

“我只考虑还房贷”，就是以上的原因
Essogas 发表于 2012-4-19 20:35

谢谢你的信息。
我的拟异已在95贴中叙述，在此不复了。

华英美加

借贷292.500，30年还贷，利率3%
每个月是1500还是1200？有没有数学系高手可以告诉我。
playtwodays 发表于 2012-4-19 22:37

这不是数学问题，而是常识问题，更不需要什么高手：

1. 现在有几家银行能贷款30年？一般是20～25年。

2. 在Downtown一室一厅，房租每月要价1600的房子现在起码在35万以上，而不是30万。而且我现在算的还是30万，22年房贷，而不是35万。


3.Essogas谈的就是20年的房贷（见81贴），看来在这一点上他比你现实。

华英美加

我只是举些数字，需要这么认真吗？
就像你说的，“现在有几家银行能贷款30年？一般是20～25年。”
你可以直接说如果没有良好证明，别说20-25年，银行连1年都不贷给你。
你也可以说，如果只是10%首付，就以目前来看，利率根本就是4%以上。
你慢慢变动所有因素，然后分析个结果吧。
playtwodays 发表于 2012-4-19 23:23

你没有必要就此绕开了。

现在谈的就是最普通的实际情况，没必要拉进什么“没有良好证明”。

华英美加

这个就更加接近我的1230.57。也不知道他那个1543.75怎么算出来的。
害我用3个iphone app核实了一下。高手！
playtwodays 发表于 2012-4-19 23:33

不是在101贴说明了吗？


这不是数学问题，而是常识问题，更不需要什么高手：

1. 现在有几家银行能贷款30年？一般是20～25年。
2. 在Downtown一室一厅，房租每月要价1600的房子现在起码在35万以上，而不是30万。而且我现在算的还是30万，22年房贷，而不是35万。
3.Essogas谈的就是20年的房贷（见81贴），看来在这一点上他比你现实。

华英美加

如果对我的数值有异议，你可以自己创建数据模块，然后列举出来。
1. 贷款30年，还是20-25年。我喜欢取值30年，误导大众，你满意了吗？
2. 你算什么是你的事。
3. 懒得看。
连个基本每月贷款都算不清的人还好意思夸夸其谈？
没必要给我错误的数值，1543.75
playtwodays 发表于 2012-4-19 23:43

什么时候说你“误导大众”？
只是说这不是数学问题，而是常识问题。

华英美加

发帖前，请先认真读贴。

“以上计算不考虑利率，租金，维修等波动因素”。
playtwodays 发表于 2012-4-19 23:44

这是你最先跟我的贴吧？

房价 500，000
贷款 65%， 5%利率， 30年还贷
首付 35%， 175，000
以租金还（贷+维修+地税+其他），年实际利润8%左右，也就是14000每年
以上计算不考虑利率波动因素

利率4%，首付只需25%，可以得到年实际利润10%以上
playtwodays 发表于 2012-4-19 20:42

华英美加

房价 500，000
贷款 65%， 5%利率， 30年还贷
首付 35%， 175，000
以租金还（贷+维修+地税+其他），年实际利润8%左右，也就是14000每年
以上计算不考虑利率波动因素

利率4%，首付只需25%，可以得到年实际利润10%以上
playtwodays 发表于 2012-4-19 20:42

怎么又说“以上计算不考虑利率，租金，维修等波动因素”？

华英美加

看帖要仔细，回帖要认真。
谁在回我91楼贴，现在又扯到88楼贴？

88楼

房价 500，000
贷款 65%， 5%利率， 30年还贷
首付 35%， 175，000
以租金还（贷+维修+地税+其他），年实际利润8%左右，也就是14000每年
以上计算不考虑利率波动因素

利率4%，首付只需25%，可以得到年实际利润10%以上

91楼

多伦多市中心1房1厅，价格300.000至350.000
取中间值325.000
贷款10%32.500
借贷90%292.500
借贷30年利率3%
每月还款1230.57
每月出租1600，租金还（贷+维修+地税+其他）
假设你持有房屋10年
本金从第一个月503.54，到第十年最后一个月676.51
取中间值590
每年赚7080，每年实际利润21.78%

以上计算不考虑利率，租金，维修等波动因素

我承认言多必有失，88楼我没有把那句话完整输入。
你慢慢玩吧。看清楚点玩。
playtwodays 发表于 2012-4-20 00:06

不就是把你的房贷年限从30年改为22年嘛。而且这也是很实际的嘛 - 现在没几家银行能贷30年。

华英美加

这句话就扯远啰
物价是经济现象， 利率是货币政策， 一个是病一个是药，你不能说是药导致了病， 那是用错药了， 我们得假定行长不会用错药然后再谈论问题不是？
无忧了 发表于 2012-4-20 00:18

你就可以”假定行长不会用错药“？


我现在倒是怀疑行长不得不”用错药“。

华英美加

Thanks. I trust your numbers. Here is a bad example as this:
A 40 years old, three bedrooms condo locates at Scarborough, it is selling at $150,000, and it is difficult to sale, because its common expense is about $900 per month. It can be rent out at $1200 per month.
Annie..... 发表于 2012-4-20 00:18

关键还要看location。有一朋友，在Downtown（Yonge/Bloor附近）买了一个three-bedrooms的Condo，60～70年新，管理费已经达到1400/M，售价70多万。据说，当时抢Offer的人还不少。不过它管理的确实不错。

华英美加

不是说“加不加息”， 是说利率5年内不可能回到正常水平，大家讨论的是房贷负担嘛。实际上老汉从08年就说5年内不会加息，现在再说5年已经近10年了。09年老汉极力劝阻了几个朋友浮动改固定， 他们至今没请我喝咖啡， 我觉得有必要事先敲打你一下。咖啡事小， 失节事大， 对吧。
无忧了 发表于 2012-4-20 00:11

如果没有什么大的意外，明年加息就有可能。而不是你说的”现在再说5年已经近10年了”。

华英美加

不对
谈经济就得假定前提条件，你得假定央行是理性的， 市场功能是健全的，否则没有意义。
有人在马路边捡100万，不具有一般代表性意义。
无忧了 发表于 2012-4-20 00:32

如果他是理性的，现在应该考虑的是如何使房地产软着陆，同时又不太影响经济的复苏。他现在的做法可能是进退两难。