大多区3月地产持续火爆 销量价格大升

华荣

在美国经济状况没有根本转好的前提下，加拿大的房地产大跌的可能性较低。但是一旦好转，一些资金转走，加上加拿大必跟美联署提高房贷利率，到那时问题可能就会出现了。

问题是美国经济何时能够根本转好？

华荣

买房自住只要需要，应该宜早勿晚地买力所能及的房。房价涨跌对自住的来说各有利弊。如果你买的是力所能及的房，大跌比大涨更有利于你，因为这样你才有机会买更好的区更大的房。如果房价大涨，对自住的利益永远只是水中之月，除非你搬到较差的区或者住较小的房。

买房投资，应该充分考虑投资风险。

华荣

所言极是："如果房价大涨，对自住的利益永远只是水中之月".
华美佳 发表于 2012-4-6 22:00

谢谢。

华荣

回复  加华盛
一个歪贴贴100遍， 你是生怕别人不知道你一脑袋浆子啊
围城怎么说方鸿渐来着的？“你是个好人， 但毫无用处”
你的问题是要搞清楚2个基本的概念：
1. 自住房有投资功能
2. 投资了一定要价格涨才对自己有利
无忧了 发表于 2012-4-7 08:31

你谈你的投资，我谈我的自住，目的都是把经验告诉相应的人，使他们有所收益嘛。

你的第一个问题我不认同。自住就是一种消费，除非你把它弄成兼并投资，如出租等等。我在这谈的自住是指没有任何投资的纯消费行为。自住既然是一种纯消费行为，就像食品、汽车、汽油等等生活日用品，如果价格涨的太离谱，就意味着消费成本离谱的高。作为消费者你愿意这样吗？

你的第二个问题：你只知道“投资了一定要价格涨才对自己有利”，但是如果价格跌你又如何？

再一次请你对将来3～5年的房地产走势作个预测。这不能算“一个歪贴贴100遍”了吗？

况且，歪不歪事实将会证明。

华荣

你老汉头脑清醒。
任何投资，会有三个可能性：赢、输和不赔不赚。

你买房后一两年内房价基本在长：你的决策对了- 赢；
你买房后一两年内房价基本在降：你的决策错误- 输；
你买房后一两年内房价基本不变：你不赔不赚。

如果你买完房一年后降了10万，这说明你当初的决定是错误的，等一年买你就省10万。美国人在这次经济危机爆发前买了高价房的，绝不能说房地产崩溃了，买了高价房的都大赚了。

买了房后，长也赚，降也赚，那是天大的笑话。但我相信加华盛是个大好人，不过“对何时入市买房的看法”有点太糊涂了。
花草迷 发表于 2012-4-7 13:25

我的前提是买房自住，与投资有关的我并没有涉及，如买房后出租等等。而且有两个条件：

1. 自己需要；
2. 买力所能及的房，即不是把所有的钱都投到买房上去，而是要在买房后还要提高生活质量。

2008年买房后，数年间房子增值每年10%（虽然只是账面上的）。这是被证明了的事实，怎么说是“那是天大的笑话”呢？ 那你从2008年起，就一直预测房子要大跌，到现在你的预言是不是“天大的笑话”呢？

对于买房自住的，我从来没有说过“长也赚”，而是"如果房价大涨，对自住的利益永远只是水中之月，除非你搬到较差的区或者住较小的房。"

但是，如果你有足够的能力分散风险，且把“鸡蛋”放在两个篮子中，“大跌比大涨更有利于你，因为这样你才有机会买更好的区更大的房。”

华荣

这种情况下，应该尽快考虑出售房屋兑现增值部分再说。就像目前的低利率，先尽快占便宜再说，将来即使利率升高了，两相抵消，你不会吃很大的亏。

总之一句话，房屋的增值周期要每5年一兑现，兑现后再重新投入房市，降低总贷款额度，直至零贷款。这就是“反向驴打滚“。 也可以这样：买入时40万，卖出时60万。再买入50万的小一点的，你就开始提前享受零月供了
hls812 发表于 2012-4-7 21:06

我买房是自住，主要是改善生活质量，是一种消费，而不是投资。

如果要投资，要赚钱，就得搬到较差的区或者住较小的房，这样生活质量必然下降，这不是我所希望的。

华荣

自住房也是投资，对很多人而言是人生最大的一笔投资。你怎么就顺不过来了呢， 哎！
无忧了 发表于 2012-4-7 23:27

你这投资是有前提的 —就得搬到较差的区或者住较小的房。这些都不是我希望的。


如果你再买同样的区、同样的房，你这投资如何赚钱？

华荣

加拿大的高房价是由低利率和大量移民支撑的。现在30万积压移民将被退回，热衷于买房的中国移民将急剧减少；升利率只是时间问题。移民减少，利率升高，房价升到60万根本没有可能性，50万也保不住，降至40万比较靠谱。无忧老汉，等两年，让事实说话吧。
花草迷 发表于 2012-4-7 23:28

你只说你知道的。有你不知道的吗？

我住的区中国人（大陆人）就不多。房价这几年平均10%以上的增长。隔壁一家在2009年初以90多W购进的House，现在已涨到120～140W。他可不是亚洲人，更不是什么中国人哈。


不过倒是希望听听你对今后3～5年房地产走势的预测？

无忧了说均价要涨到60W。

我的预测早已叙述，而你的呢？

华荣

你老在房子中转不出来， 当然只见树木不见森林了。 你买了古董涨了， 你再也买不了那么多了， 是不是也很悲伤呢？
取极值想想， 如果其他物价不变， 你的主要财产为房产，你房子涨到1000万了， 你可以把900多万refiance直接拿出来花的，银行都不问你拿钱干什么了。 还上什么班了， 愁什么孩子学费呀，你甚至可以回中国买成片的楼， 房屋本身的自住功能， 1千多刀就搞定了。反之，你就一贫如洗。
按权重想想， 如果你的主要财产为房产，房子涨了， 你在社会财富中所占的比例就大了， 你也就相对富有了，垫底的是握其他资产的人。
你之所以在房子中转不出来，是因为你攀比比你住更大房子的人， 他们本来就比你富有嘛， 房子一钱不值时， 他们一无所有， 你又有什么？你能追上他们而不自残的唯一办法是从别的方面搞到钱。
当然房价永远有他应有的市值， 不可能一钱不值。
无忧了 发表于 2012-4-8 00:03

你我的分歧应该是这样的：

我侧重买房自住，而你则侧重买房投资。虽然是一个事件，但由于目的不一样，结果也就不一样。我买房是消费，而你买房是投资。

华荣

消费？
房屋固有的价值你消费的掉吗？ 神了你，你当是买辆车啦。
百年之后， 可不许将你价值千万的地产留给子孙哈， 因为你已经消费了。
无忧了 发表于 2012-4-8 00:21

我已经说过，你的投资赚钱是有前提的 - 搬到较差的区或者搬进较小的房，甚至卖房后反向又去租房住。

如果没有这个前提，请你说说这钱如何赚？！

华荣

我已经说过了，40万。
花草迷 发表于 2012-4-8 07:28

平均价40W视乎好像已经快到了（37.27W）。
http://www.iask.ca/news/canada/house/2012/0324/125561.html。

希望到时能做好准备再次买房换房。

华荣

低利率和大量移民是加拿大高房价的两大支撑点。热衷于买房和炒房的中国移民来不了几个了。

Suezen, 你认为大多地区房价降到40万有希望不？
花草迷 发表于 2012-4-9 12:33

短期没希望。

长期要看房贷利率和Down Payment的多少。与移民多少关系不大, 当然如果买房出租的可能会受影响。

如果把房贷利率和Down Payment在短期分别提高5~6%和20%，那么你的希望马上就实现了。但问题是联邦政府和央行敢不敢、会不会这样做？

加拿大的房地产的确有泡沫，但何时破就看上述两个因素了。

华荣

关于建房成本，约克区刚涨了新房建设费，万锦市每套大概6.6万元，我们算算新房子的大概成本吧。
2000尺的房子，大开发商建房成本平均是120/尺，24万元基建成本，
北边的地价大概在100万每亩，2000尺用地大概需要10万元，
加上土地转让税，销售税收，销售成本等加起来8万元左右，
这样还没开始赚钱，发展商成本就是7+24+10+8=49万，
现在一般还算好的区域2000尺新房价格大概在65-75万之间。
并非暴利行业。
新豬 发表于 2012-4-9 22:40

有用的信息啊。