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地产代理: 正直可靠,买房卖房服务/银行拍卖房/楼花投资

发表于 2015-12-9 14:56:12 来自触屏版 | 显示全部楼层 |阅读模式
本帖最后由 Guang001 于 2018-9-1 21:01 编辑

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Allen Kou
New Times Realty Inc, Brokerage
2175 Sheppard Ave East Unit 108Toronto ON
Member of the Toronto Real Estate Board (TREB)
Member of the Real Estate Council of Ontario (RECO)
2016年6月25日

今天上午下午带不同的客户看房,下午的客户看到一个在finch和Midland附近的一个半独立,双车库,走出式地下室.叫价64万9抢offer,但是没抢到位.我们客户非常喜欢这个房子,恰好房主也在,经多方交流,我们得知房主的心理价位是71万5.之后我们马上准备offer,开money order,下午5点半约卖方代理到房子哪见面.

客户特别喜欢这个房子,要下71万5,我帮他分析了一下房子的优缺点,然后将offer价格定在70万.

最后经过与卖方代理几轮交涉,70万5千成交.在客户要出价格以下1万元成交,这才体现出了代理的价值.

这是我本月的第4单.目前6月份单月成交额300多万.房地产代理做成单会给人一个错觉好像十分容易,只有做过才知道其实平均下来,工作量是很大的.做的好的代理都工作的非常辛苦,白天看房,晚上查资料,一天工作十几个小时,很少有自由时间.要想争第一,拿名次,背后的付出是很多的.只要一松懈,就会被别人超越,只有勤劳才能做好.


再谈强大的bully Offer

当遇到与Bully Offer抢时,情况要比几个人抢还复杂,还艰难.首先,另一个买家的价格肯定非常好,其次,卖方代理有很多顾虑,即使我们的报价低于另外的买家,而且离另外一个买家相差较大,他也可能说很接近,或者干脆说让我们自己出一个最大价.但我们还是可以用各种手段来判断出对手的价格.首先要客观,不要有主观倾向,其次可以通过谈装修,比价,询问等各种方法来得到很多有用信息.

这时还要先稳住卖方代理,打消他我们可能走的顾虑,说我们一定是会抢到底,不会中途退场,没有出结果前肯定不会走.总之,如果将强大的bully offer击败,那一定要很高的谈判实力和客户的信任与认同.

2016年6月9日

昨天中午为客户下一个scarborough的offer,这是一个43×150的独立bungalow,处于好地理位置,学区中上,华人区,生活比较方便,地下室还分门出入.这个房子不抢offer.由于客户比较满意,看房的其它人也比较感兴趣,我们当时就决定下单.

下的是只有贷款条件的offer.卖方代理收到后,提出了一些改动意见,为了顾全大局,我们做了些没有实际意义的让步.晚上,卖方代理又告诉我们,我们还得多加25000才能卖给我们.如实传达给客户后,客户感到沮丧.随后我又想好了一些重要的理由,向卖方代理说明我们这个价格已经是他能得到的最好的了.最后卖方代理被我说服了,他去劝说卖方同意我们的报价.第二天,又有一个offer进来,根据情况,我们决定不加价,下午四点多时,卖方代理正式通知我们拿到了房子.成交价74万9.

今晚我们另外一个客户要抢一个北约克的半独立,地处好学区.叫价68万8.在晚十点时我们还在艰苦谈判.卖方代理告诉我们这是最后一次报价,但报价之后很长时间都不给我们答复,我猜测他在不断把最高报价告诉其他人.最后大家比的还是实力,由于已经快半夜12点,客户也达到极限而离开了,最后房子被卖给另外一个继续加价得买家.

无论游戏规则合理不合理,或许卖方代理出尔反尔,我们也只能坦然接受,寻找最佳应对策略,毕竟最后比的还是价格.

2016/06/05

今天我们采用的策略是Bully Offer,就是在卖方代理规定的接offer日前下offer。

Bully offer 和抢offer一样,也是很有技巧,我们下的价格必须达到卖房的心理预期,但同时又不可以太高。

与卖房代理的沟通很重要,从卖房代理的语言,语气,笑声和问候中都可以得到很多信息。今天成交的房子在Vaughan,是一个2500尺的独立屋。Offer是通过邮件传递,并加上电话沟通。卖房是个意大利裔代理,比较淳朴。

首先和他沟通,让他深信他得到的是最好的Deal。如果卖方不接受,我们只好去买另外一个房子。然后,告诉他,我们不带任何条件。如果他客户接受,很快我们就给他定金。这个代理下午open house后又接到一个offer,经过和他进一步交流,我判断另一个offer的实力应该不如我们。传达给客户这些有用的信息后,客户并没有因为这个来和我们抢的新买家而提升价格。

晚上8点多时,卖房代理电话告知我,卖方选择了我们,我们以105万的价格拿下了房子。前几天成交那个116万的房子也在附近,状况和这个差不多,我们这个房子买的不错,和那个房子比,便宜了11万.和去年相比,这个房子的价格也上涨不少,所以卖方也很高兴.

2016/06/02

没人抢的房子

今天我们要买的是一个到了抢offer时没人来买的房子。前几天旁边同样户型,状态好的房子卖到了79万,该房叫价69万5抢offer,位于北约克著名的Aborglen校区。这是一个半独立。我预计成交价应该在75万到78万之间。客户的预算有限,结果她放弃来抢。

第2天,我打电话给卖方代理,得知这个房子竟然昨天没有人来抢,可能是大家被刚刚卖掉的79万的房子给吓跑了。我赶紧告诉客户,客户决定试一试。我安排买家卖家见面。

晚八点半我们都到了这个房子里,谈判开始了,我们报价较低,进行一半后,卖方代理告诉我们马上有一个新的买家要来。他允许我们还有出价机会。

这是我见到的最奇特的卖方代理,和最奇特的竞价。他竟然告诉我们,谁出多少多少钱这房子就卖给谁,然后我们和另一买家就一点一点的加价,他马上就公布我们的报价。最后超出我们的预算,房子被卖给了另外能出到卖房要的价格的买家。


2016/05/03

本次Ajax抢offer只有两个人参加.过程比较简单.经过一个多小时,我就知道了该出的报价.我们的closing date 定得很好,是卖方希望的.而另一个买家的closing没有我们的好,结果我们在低于对手$1500的情况下拿到了房子.这是一个2600尺4卧室双车库的独立屋,以80万2千成交.屋主是医院的牧师,打算搬到condo里去,还送给我们很多家具和窗帘.

当晚我去vaughan去抢另一个offer,卖方报价99万8,当晚9个人抢,卖方是一个意大利裔著名代理,地产界的名人.经过会谈后,我成功探出目前对手出价在115万左右.由于我们预算有限,只好提前出局.我们走后该房其它买家继续竞价,最后以116万成交.



2016/04/21

这是一个北约克leslie和finch附近的半独立,地下室分门出入,交通方便,适合投资房.



今天八个人抢offer,经过三轮,我们终于将房子拿下了.感谢上帝的帮助,感谢客户的信任和果断.在抢offer时要综合分析判断所有有用信息,取得卖方代理的好感.

过程是惊险而曲折的,曾经我认为我们已经失败了,后来又转败为胜,最后顺利挺过了卖方和卖方代理最后的无理刁难,成功的以合理范围价格拿下了房子.

在签完offer后,卖方看着我说,我不但在合同上initial了,在你的衣服上也initial了,我低头一看,怎么我的衣服上印着两个字母,正好和卖方的我initial一样,人和房子是有缘分的,不信不行.只有我自己知道这是我又经历的一个神迹!

2016/04/06
今天是我卖房统一收offer的日子,这是一个带管理费的townhouse.今天一共6个人抢,还有一个非常有实力的买家在观望,因为他们对我们这个和另一个今天抢的都感兴趣,要看哪个价格好才买.

一共是两轮,大家一个接着一个的进来,我仔细分析每个人的offer,报价,是否有验房条款,是否有贷款条款,有没有管理公司报告条款,多少定金,是不是money order.这些重要信息我都写好然后放在买方看不到的地方.

第2轮开始了,大家价格都有所提升,我向他们阐述附近的最新成交价,还有我们的热水炉是买的,买家可以每个月节省一笔租金,最后,那个观望的买家也打电话说20分钟内赶过来,但我们因为她以前言而无信,又保留管理公司报告条款,结果尽管她可能出更好的价格,我们还是把房子卖给了另外一对夫妇,如果买方代理不讲信用,以后只能让他出无条件的offer来参与.

买家她们在未来几个月会有小宝宝了,恭喜她们!

最后我们的成交价价高于叫价16%,买方卖方都很满意.这个townhouse按目前的速度,每年房价的增值会给屋主带来6万元的收入.









 楼主| 发表于 2016-10-25 09:47:33 | 显示全部楼层
本帖最后由 Guang001 于 2016-12-30 14:35 编辑

谢谢帮顶,地产行业鱼龙混杂,好的代理非常难得.
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发表于 2016-9-6 11:46:50 | 显示全部楼层
“地产代理: 正直可靠,宝石大奖,清华硕士,抢offer案例”, 清华硕士成了地产经纪, 是不是砸清华的牌子呢, 类似北大毕业卖肉的那哥们黑北大?
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发表于 2015-12-21 14:16:11 | 显示全部楼层
同志们好!
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发表于 2016-1-13 20:42:45 | 显示全部楼层
果然为我低价买到了好房子,多谢!
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 楼主| 发表于 2016-2-13 09:15:15 来自触屏版 | 显示全部楼层
谢谢!
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发表于 2016-2-16 16:34:47 来自触屏版 | 显示全部楼层
Guang001 发表于 2015-12-9 14:56
论坛网友购买任何物业都可以得到:

最负责,最专业的服务:


你好,我想找一个Link 或者 Detached House,在Mark ham 或者Scarborough,谢谢
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 楼主| 发表于 2016-2-16 23:25:12 来自触屏版 | 显示全部楼层
angelblessme 发表于 2016-2-16 16:34
你好,我想找一个Link 或者 Detached House,在Mark ham 或者Scarborough,谢谢

我把房源发给您了.
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 楼主| 发表于 2016-3-2 20:13:48 来自触屏版 | 显示全部楼层
大家好
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发表于 2016-3-26 07:00:37 来自触屏版 | 显示全部楼层
你好,我想找Semi-detached 或Detached的房子,在Markham 或scarborough
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 楼主| 发表于 2016-7-12 22:53:38 | 显示全部楼层
2016/03/29

今天我带客户去抢一个Unionville附近的2600尺独立屋,该独立屋叫价129万,处于好学区.

今天只有三个人抢,都是中国人,由于卖方定的价格已经是同类房子历史成交价的最高价,在此基础上还让我们抢,所以我们加价的意愿不足.

这次谈判过程非常艰苦,出乎我的预料,以前每次我都十分轻松,但这次三个人抢,进行了3个小时还没有眉目.

最后我认为我们应该出价在135万到136之间,但已经超出了客户的极限,只好在10点钟时离场.

第二天,从成交记录中得知该房成交价135万8,买方代理原来是某公司400名代理排名第二的一位女代理,她去年成交额应该接近4千万,至少也有我的年成交额两倍,这回碰到的是实力强的对手,难怪昨天谈判过程如此艰苦.

2016/03/24

抢offer胜利
祝贺我的客户sisi和evan昨晚以56万的价格买到1900尺的独立屋!现在这个价格在GTA真的罕见了.地点偏些,但离高速近,离亲戚近,价位低,适合第一次买房的年轻人.

过程非常惊险而激动人心.经过几轮谈判,我经过仔细分析判断,终于以以一个非常合适的价格谈了下来.经历的谈判次数多了,马上就知道卖方的底线以及其它竞争对手的状态.加多加少很快就清清楚楚.不同的人谈判,有的人会加2万,有的人会加5万,还有的人会加十万!选择正确的报价,以正确的价格确保拿到房子,这是代理的真正价值!

2016/03/10
昨晚谈判完美结束

该房叫价129万9999,在周围都在抢offer的情况下我们抓住对方谈判时心理,竟然将价格谈到了1,227,500.而当天123万的房子被抢到了135万,125万的房子不抢offer也以128万一天卖出.估计128万买入的买家是参照这个叫价129万9的价格出的价.这次取得这么好的成绩首先要感谢客户的信任,其次在于关键时刻的与卖方代理的进一步沟通,取得了进一步的降价.最重要的是感谢神的恩典.人的力量是有限的,只有靠神的力量才会成功.今后要戒骄戒躁,继续依靠神的引领,凡事相信,凡事盼望,凡事感恩.

2016/02/25
今天我们冒着雪去newmarket抢offer.从1月份开始,newmarket的房价迅速上涨,价格每天都在变.我们抢的房子是一个2400尺四房双车库的独立屋,而几天前附近2000尺的独立屋卖到了80万8千.

我们被告知只有一次出价机会,一共六6个人参与,我和卖方代理进行了深度沟通,然后指导客户出了一个价格.后来卖方代理打电话说我们和另外一个买家价格很接近,其余买家被淘汰了,只有我们两个买家继续竞价.这一次我们又和卖方代理以及卖方进行了一次会谈,最后以只加3000元的代价击败了对手拿到了房子.


2016/02/01

今天成交的是一个要价159万抢offer的独立屋,该房是推倒后重建的房子,在3000尺以上,近地铁,超市,学校.生活方便.

该房抢offer时没有卖掉,给我们一个机会,经过一个月的艰苦的谈判,我们以158万成交.之所以这么长的时间才谈下来是因为屋主本来期望以180万的价格卖出.

许多人抢offer打算下原价甚至比叫价低的价格,只有这种经过长时间没卖出的房子才能采取这种策略,否则是不现实的.

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 楼主| 发表于 2016-7-14 22:01:17 来自触屏版 | 显示全部楼层
king.com 发表于 2016-3-26 07:00
你好,我想找Semi-detached 或Detached的房子,在Markham 或scarborough

您的房子买好了吗?欢迎和我联系.
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 楼主| 发表于 2016-8-17 09:18:59 来自触屏版 | 显示全部楼层
Guang001 发表于 2016-7-14 22:01
您的房子买好了吗?欢迎和我联系.

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 楼主| 发表于 2016-8-24 13:34:34 来自触屏版 | 显示全部楼层
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 楼主| 发表于 2016-9-4 20:35:52 来自触屏版 | 显示全部楼层
Guang001 发表于 2016-7-14 22:01
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