生意买卖杂谈:明白現金流(Cash Flow)

石冰

生意买卖杂谈:明白現金流(Cash Flow)
現金流是小生意买卖中需要明白的一項重要事實,也是對生意進行估價的一個重要依據.不過對現金流有各領域有自己的定義.比如, 在理財精算領域,現金流是指: “在某一段時間內(通常為一年)，公司產生現金的能力，可作為公司財務強度的指標”。 計算公式是：現金流=營運活動之現金流量＋投資活動之現金流量＋理財活動之現金流量。對金融投資業而言, “现金流指的是自由现金流,即考虑了资本性开支和股息分派后的现金流状况。常用的公式是：自由现金流=税前利润+折旧-资本性支出。其可以用来反映企业的经营状况，表明公司不必进行再投资以维持当前增长速度的经营现金流量。李嘉诚曾称，“現金流，cash flow，你一定要非常留意。因为有的公司有了profit，但是没有cash flow的时候，就会容易撞板。”
在商業地産中, 現金流包括以下幾個主要內容1)營業現金流(Operations Cash flow); (2) 销售收入現金流(Sale Proceeds Cash Flow); (3) 稅后現金流(Cash Flow After Taxes); (4) 稅前現金流(Cash Flow Before Taxes).但在日常小生意買賣中, 人們常提及囬報率( Cash on Cash),這裏主要涉及到買賣雙方的稅前現金流(Cash Flow Before Taxes),也俗稱為“能到手的現金”. 囬報率(Cash on Cash)的計算公式=稅前現金流(Cash Flow Before Taxes)/初始投資(Initial Equity Investment).舉例來說,有人想投資買下一上下鋪的物業及生意共$530,000,一年産生的稅前收益為$97,000. 囬報率是 18% ( 97000/530000); 投資者基本就按這個囬報率來決定是否對此物業和生意來投資或談價.
现金流在生意買賣中是估价的核心,基本框架可以归纳为：以现金流量为核心的三大方法：
1.折现现金流量法（Discounted Cash FlowCF）：即对生意未来的现金流量进行估计，然后按资本资产定价模型（CAPM）确定企业的资本成本，最后将未来现金流量折为现值就得到生意的估价。
2.收益乘数法（Price-Earnings RatioE ）：又称近似公司法或市盈率法，它是以企业来年的会计收益或未来几年的平均收益为基础，然后参照与之相似的一个或多个上市公司的市盈率确定一个收益乘数，最后计算出收益与乘数之积即为企业估价。
3.资产法：即对要購買生意的资产逐项评估其价值，然后加总就作为生意价值。前两种方法都是通过预测生意的未来收益来估价，而第三种方法将资产价值之和视同生意价值。
不過小生意買傢在買少于30萬的生意時,基本按所謂的 “經驗法( Rule-of-thumb)”來計算.比如不同類生意是按不同行業利潤規律來計算:
買一傢保險經紀公司的價格= 1至2倍的每年傭金量
買一傢旅行社的價格= 0.05至0.1倍的每年銷售量
買一傢餐館的價格= 0.3至0.5倍的每年銷售量
買一傢便利店的價格= 0.25至0.3倍的每年銷售量
小生意買賣如何閤理估價,即使科學,也是藝術; 有經驗的商业地产经纪能幫助妳閤理定位.但百分之九十的情況下,小生意業主心中早有自己的價格底綫.

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作者: 石冰(HomeLife商业地产经纪, 416-893-2849)
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