2020年如何配置你的房产——买还是卖？

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2019年的最后一周，加拿大各大机构关于2020年房价预测报告都已发布，主流是看涨，也有看跌的预测。如加拿大房地产协会预测到2020年，全国房屋销量将增长8.9%，达到53万套；全国平均价格预计将上涨6.2%，至53.1万加元。RE/MAX公司预测明年房价均价将上涨3.7%，多伦多均价上涨6%。而债务评级公司Fich Ratings则预测房价涨幅约1%，由于通胀率为2%，所以实际房价会下降。贷款公司Sandbox则认为房价上半年上升，在下半年则会下跌。

对每个家庭而言，面对各种看涨和看跌的声音，2020年该买还是卖，是继续持有观望，还是出手调整，这是很多朋友咨询老彭的问题。为此，老彭总结了2020年的政策大势，结合2019年部分客户的实际案例，给大家分析一下2020年的房产资产配置策略。

一、2020年房产政策基本面

1、贷款政策：

贷款压力测试有望放松。杜鲁多总理于12月13日给财政部长莫尔诺的任务授权书中有一条重要任务，那就是“重新审查压力测试，考虑金融机构的建议，使贷款者压力测试更具活力”。 此举被认为是房价触底的一个信号。

2、税务政策：

海外买家税仍然实行，这对海外买家购房仍然是一种限制，但由于海外买家税rebate的存在，此政策并未影响一些留学生买房的需求。留学生买家对整个市场的影响力有限，但对局部地带的房价会有影响。

3、首次买房者激励计划：

该计划已于2019年9月正式实施，2020年将有更多符合条件的个人和家庭获得政府10%无息贷款，从而拥有自己的房屋。此政策将提升对总价70万以下公寓的需求。

4、租务政策：

多伦多短期租赁法2020年起生效实施，这一对短租房的限制政策，预计将使5000套短租房回归长租市场，对租金上涨有一定抑制作用。

5、移民政策：

2020年移民配额为34万，其中经济类移民加上家庭团聚类移民配额为28.68万人，占比84.4%，约60%的移民的目的地为多伦多。

6、留学政策：

加拿大留学签证发放量继续增长，每年有超过10万新增留学生，其中48%的留学生入读安省的学校。

从以上政策面分析，一方面政府对房产的政策是紧中有松，主要目的是提高房屋的可负担性；另一方面，对房产市场影响较大的人口因素2020年将仍然保持流入的态势。

二、2020年房产市场热度分析

从2019年房产市场状况结合2020年政策基本面分析，2020年房产市场有以下几个热点：

1、独立屋：价格超过150万的独立屋仍然是买家市场

2、镇屋：100万左右的镇屋将仍然是热销品

3、公寓：Downtown、北约克低于100万的公寓现房仍然是热销品；性价比高的楼花会比较抢手

三、房产配置策略

2020年，市场看涨及看跌的声音同时存在，反映了多伦多市场依然处于一个调整期，总体来看，下行可能性不大，整体爆发上涨也不太可能，但不同房屋价格走向的趋势也是非常明显的，2020年，我们该如何配置房产资产呢？每个人都面临着不同的选择。

1、自住房换房好机会

目前的独立屋房价已经比高峰期大幅下降，3年前3000尺的独立屋很多都涨到150万开外了，如今部分地区降到了100万之内，对那些准备换房的人来说这是个好时机，特别是那些年纪在四五十岁还没有换房的中产阶级。如果你的自住房之前价值85万-95万，现在上市销售非常适宜，抢offer的情况经常发生，可以在2周左右售出，价格有望超过100万，此时再入手之前市值150万左右的独立屋，现在110-120万左右即可入手，可谓是卖在高点，买在低点的非常合适的机会。至于哪些区域适合换房，请参考老彭的文章《既长肉又产奶的投资房——一路向南》。

2、老楼花出手好机会

一些朋友在2013、2014年、2015年入手的公寓楼花，经过这3年疯狂的上涨，现在价格都翻番了，而没有入手公寓楼花的朋友，也都在问，现在公寓楼花还能入手吗？老彭的观点是手里有老楼花的朋友们，落袋为安是比较稳妥的选择。2020年公寓上涨的幅度一定会趋于平稳，因为政府政策的方向，无论是限制短租，新建廉租房，一定是提高房屋购买及租赁的可负担性，公寓价格的上涨，正是由于其可负担性远高于独立屋，而一旦其达到居民可负担性的临界值，其价格大幅上涨再无动力。多伦多Down Town核心区的Condo 2019年年底二手房单价为$1000-$1100/SF，楼花期房已达$1300-$2000/SF；一房价格普遍在60-80万，两房价格90-110万，这样的价格已经趋近于居民的可负担水平了。再往上涨，公寓价格与联排别墅及独立屋相比已无优势。因此现在出手，未必就在市场最高点，但一定是次高点。以我自己投资的公寓为例，2013年入手多大旁边的公寓，尺价670，现在尺价1400，6年涨一倍，加上只付了20%首付，6万多，实际投资收益是5倍，今年出手可收回30万。拿到手的钱才是钱，落袋为安很重要！等到市场回调时再出手接回来，一是有短期波段收益，二是低总价投资对正现金流更有保障。关于投资房是不是需要看正现金流的问题，不同专家的观点不一，老彭的观点是低首付+正现金流，绝对是安全投资的首选，至于理由，以后有机会再慢慢谈。

那么现在入手公寓还有机会吗？答案是机会永远都是有的，在GTA，我们正处于30年来公寓建设的最高峰，多伦多市目前有超过394,000个住宅单位正在规划或开发中。大部分在房产市场上收获丰厚的都是靠公寓投资。公寓现房一定要精挑细选，而面对众多的楼花项目，则一定要提前做好功课，好东西盯着的人一定会非常多，老彭的建议是提前准备，下手精准，才会保障投资无忧。老彭接下来也会推荐一些公寓楼盘，读者一定要根据自己的需求和经济状况做出最佳的选择。老彭对每一位客人的投资建议都是量身定制的，如需要老彭单独给建议，可将你的状况和需求发电邮给老彭：[email protected]，老彭对每封咨询邮件都会认真回复，或加入老彭的微信群获取最新的房产信息。

3、豪宅买入好机会

老彭一直关注着豪宅市场的买卖情况，根据Re/Max公司2019年11月发布的最新报告显示，多伦多的房地产复苏正在推动豪宅市场的升温，其中最主要的功臣是来自中国的买家。今年以来，价格在200万以上的大房子比去年多卖了9%，价格在500万以上的豪宅销售额也增长了8.5%。实际数据应更高一些，因为很多豪宅是暗盘交易，并不在公开市场出现。

多伦多豪宅的品质及业主的持有实力，导致豪宅是最保值的一种居住物业。由于大部分是自住需求，炒作比例很低，因此市场低迷只是表现在豪宅交易量减少，而豪宅价格很少出现大幅度波动的可能。市场对豪宅的需求一直存在，只是有些在持币观望，而更多的买家由于所在国外汇政策原因，导致购买行为推迟。在市场复苏阶段，因各种原因需要换房或downsize的豪宅业主可以准备上市了，毕竟春天已经在不远处了。虽然市场上的豪宅不多，但豪宅买家此时具有较大的议价空间，该出手时就应果断出手！老彭手里有几个豪宅暗盘，诚意买家请来信[email protected]或来电（647-858-3030）向老彭索要资料。

豪宅市场的另外一个趋势是对豪华公寓和联排别墅的需求也非常高。因为婴儿潮一代和空巢老人现在都不喜欢大房子，他们想要设施和服务都非常完善的小型公寓。目前多伦多市内共有118套公寓和联排别墅挂牌价超过200万元，平均价格高达350万元。老彭就有客户准备卖掉豪宅独立屋，搬到市中心400多万的豪华公寓去居住。毕竟多伦多downtown世界级的文化设施、餐馆和夜生活对新一代富豪及其子女的吸引力非常强大。

4、美国房产投资正当时

老彭一贯的观点，投资美国，是投资一种生活方式！投资美国，有两层含义，一层是价值投资，一层是生活方式投资，而后者对我们的意义更为重要！这就是回到初心，规划好我们的退休生活，为我们自己和家人创造一种更好的生活方式。只有佛罗里达，可以兼顾我们避寒、便利、经济和保值增值的需求，最适合我们，没有之一！请参考老彭的原创文章《为什么投资美国？——投资美国，投资一种生活方式》了解详情，或给老彭发邮件[email protected]索取文章。

老彭理念：要投资，更要生活！

         一次交易，终身服务！

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老彭简介：20年执着一件事，做好一件事！

RIFO集团副总裁、Broker of Record、MBA、验房师

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2019年岁末，老彭创建微信朋友圈群，目的是想创建一个平台，在这个平台上有投资大佬，也有新手小白，没有关系，相逢是缘，大家可以在这里分享房地产行业的新闻、信息，探讨投资理念，推荐优质项目，回答各种问题，厘清思路，在房屋买卖、投资、租务、维护等方面共享知识。本群会定期答疑，并邀请相关专家做线上分享，我们也会开展丰富多彩的线下活动，敬请期待！