本帖最后由 大多地产杨洪 于 2018-7-31 09:22 编辑
多年来，笔者自己购买及帮助朋友购买了许多期房。每到期房交割产权的时候，都会忙着做一件事情。就是帮助朋友们搞清楚一个很关键的概念：什么是GST/HST Rebate。
在2010年7月1日以前，在安省购买新房只有GST，Rebate 牵涉的金额不大，这个问题没有引起初级投资者的注意。很多人在Final Closing时交了这个Rebate，通常是2到3千加币，也没有及时的申请回来。现在增加了一个PST，牵涉的金额大了很多。但是整个房地产市场上，真正弄明白GST/HST Rebate的人还是不多。笔者在网上、报纸上或平时工作中就看到或听到对GST/HST Rebate不同版本的误解及错误做法。
简单的解释就是：GST/HST Rebate实际上是联邦政府及安省政府为了鼓励开发商建新房或者投资者投资新房并出租的一个税收补偿政策。 在安省，新房就和其他的普通商品一样是要交GST/HST的。但实际的操作是，开发商不会让买家另外交这个房价13%的税。因为如果这样，就没有买家愿意买这家房产商的房子了。通常开发商在买卖合同中注明：房屋售价包含GST/HST(注释：HST= GST + PST)。但是这种包含是有条件的。条件就是：未来发生的GST/HST Rebate要归开发商。
以一套签约价为30万的新房为例：开发商的签约价真正包含的是GST(5%)中的64%，而36%的GST Rebate开发商是要拿回去的；同时包含PST(8%)中的25%，剩下的75%的PST Rebate开发商也是要拿回去的。
开发商真正实际承担的GST/HST是房价的5% X64% + 8% X 25% = 5.2%。这样一来房屋的实际裸价是$30,000÷1.052 = $285,171。实际上这个价格将会是你所购房屋第一次登记在产权系统里的登记买入价。那么这$285,171的GST/HSTRebate：$285,171 X 7.8% = $22,243将是开发商在房屋产权交割时向政府Claim回来的Rebate钱数。
然而开发商在房屋产权交割时向政府ClaimGST/HST Rebate还有一个先决条件。那就是买房者一定要宣称自己所购房产是用来自住的。所以，如果购房者的购房目的的确是自住。那么你既不用在产权交割时向开发商缴纳$22,243，以后也没有权利向政府索要这$22,243的Rebate。如果你是真正的投资人，购房的目的就是用来出租。那么在交割房屋产权时，就要先向开发商支付$22,243，而后在交割产权后向税务局填表申请回$22,243。申报期的期限为房屋交割产权后的两年之内。
申报材料包括以下4种，缺一不可： Form GST524: GST/HST new residential Rental Property RebateApplication; Copy of Agreement of Purchase and Sale; Copy of Final Closing Statement from lawyer; Copy of Lease Agreement.
也许还有人问：如果你是想炒房，在交产权之前就把期房转让出去了怎么办，交不交GST/HSTRebate？或者你是想投资，但是在交产权之前没有来的及将房子租出去，交不交GST/HSTRebate？
笔者在此不做详细回答。只是提醒一句：加拿大税务局对此都有详细的规定，作为专业的投资者一定要头脑清楚，依法纳税，该交的税一分钱不少交，不该交的不做冤大头。
笔者杨洪 长期关注多伦多Condo市场的变化，注重Condo投资的理论研究与投资实践相结合。归纳总结出《北美地产投资层次理论》、《地产投资的八大弊端》、《Condo投资的风险与控制》、《Condo投资的四项基本原则》等。通过长期的投资实践，成为多家主流地产开发商市场顾问及大批地产投资者的房产托管人。
416-826-4860 (国语) 647-339-6898 (English)
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狗仔卡
发表于 2018-7-31 09:20:48
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