[转帖]危险的争论

行路人

中国社会科学院金融研究所 尹中立

      房价一定要降下来

　　当政策给了一个逆转的信号的时候，投资需求就会立即减小，而且可能会导致以前的投资购房者反过来向市场抛售，使得市场的供给和需求关系发生根本性的改变，价格就会往下走。

　　中国社会科学院金融研究所刚完成了一份对上海房地产市场的调研报告。参与其调研的尹中立研究员举例说：统计部门公布的2003年上海平均房价是5100元／平方米，而上海商品房实际交易价格平均不低于8500元／平方米。为何差距如此之大？

　　房价数据不可信

　　尹中立博士是最早号召各地狙击温州炒房团的研究者之一，也是持地产泡沫可能破裂的论者之一。如今，他又把矛头对准了形成房价的数据源头。

　　“首先房价的基本数据就错了。”尹中立在调查中发现，目前统计部门的房价数据实际上是开发商自行填报的。“假如我是开发商，那我肯定想填多少就填多少。”其次，尹中立认为，房价的有关统计数据其方法论就是根本错误的，因为格是不具可比性的。

　　如果数据真是错误的，也许将会错误地引导消费者，甚至宏观经济的决策者。因此尹中立表示，房地产市场有没有泡沫，不能用一般消费品才适用的价格均衡理论来判断。因为说到底，房地产是特殊消费品，兼具投资品和一般消费品的两种属性，它并没有均衡价格。

　　关于具体的判断标准，“可以借鉴国外的经验来判断”。尹中立认为不能机械地用空置率来判断，最重要的标准还是房价和收入的比例，亦即消费者的承受能力。

　　尹中立解释说，通过综合的计算，住房消费一般占可支配收入的10％－20％比较合理，房价与收入比如果超过10：1，即住房消费占到可支配收入的20％以上，便意味着要用一个普通人十年净收入总和去买一套房。但目前上海已经远远超过了这个警戒线，房价收入比达到了14，“接近东京，已经超过了1997年香港泡沫破灭前的水平。”

　　另外一个比较科学和客观的判断标准，尹中立认为是投资购房比。

　　房地产的需求可以分为两部分，投资性需求和消费性需求，而投资性的需求最终会转化为供给，因此如果投资性购房的比例过大，就意味着这个市场随时都可能逆转。尹中立说，虽然投资需求所占比例很难统计，“但我们去上海调研的时候，浦东的高档住宅区，晚上很少有亮灯的。这就是非常危险的信号。”

　　鉴于以上的两个标准，尹中立断言上海的房价水平已经到了最高点。“明年或许挺不过去。”他说。“既然是泡沫，而且泡沫很大，那就一定要破灭。”但有的地方政府对房地产风险太在意了，“我想市场的力量还是强过政府的力量。”尹中立想了想说。

　　央行对症下药？

　　一旦房地产泡沫破灭，经济的震荡将不可避免。尹中立表示，房价的持续飙升产生的泡沫，影响到的可能不只是银行，还会削弱中国在国际上的人力资本优势。因为房价的上涨，将推动工资水平随之上涨，于是中国作为世界工厂的成本优势将不复存在。随之而来的还会有社会矛盾的激化。社会财富极大地集中在少数人手中，泡沫破灭之后，又将产生一批负资产人士。

　　不过，最令人担忧的，仍然是中国经济最脆弱的那根弦———金融。

　　尹中立认为，现在的房地产金融风险有扩大的趋势，应该引起足够的警觉。刚刚出台不久的《信托投资公司房地产信托业务暂行办法(征求意见稿)》正是致力于将房地产的资金来源多样化，使其由通过银行的间接融资变为直接融资。这是一个可以有效化解金融风险的办法。“但在中国，还存在许多关于制度和配套设施等方面的问题。”尹中立叹道。

　　“不仅仅是信托，还得发展房地产基金等类似方式，而更为重要的是在整个制度框架上要进行大的拓展。”尹中立补充说。他肯定了今年的一些政策的成效，比如资本金比例、按揭的首付款比例的提高等，“但还须更进一步！”

　　10月28日突如其来的央行加息，似乎验证了他的判断。

　　“主要是由于第三季度的数据太出乎预料了。”尹中立不无感叹。第三季度统计数据表明35个主要城市的房价同比增长了9.9％，有9个城市涨幅超过了10％，甚至有几个城市超过了15％，剩余的26个城市在10％以下。由此可以推断出，那超过15％的少数几个城市，其增长率肯定是大大超过15％的。不然，何以将平均增长率抬升到9.9％呢？尹中立认为这一数据表明以前的宏观调控政策并没有达到政府想要的效果，“所以现在央行痛下决心通过加息来遏制房地产价格的涨势，应该说是非常正确的。”尹中立说。

　　“这算得上是对症下药吧。”尹中立认为，房地产市场对利率是最为敏感的，比控制土地、控制信贷都有效。“这同时是给投资者一个明确的信号。”他进一步阐述道：当政策给了一个逆转的信号的时候，投资需求就会立即减小，而且可能会导致以前的投资购房者反过来向市场抛售，使得市场的供给和需求关系发生根本性的改变，价格就会往下走。而对于真正购房的人来说，由于加息的力度并不太大，所以对每月的开支并不会增加多少，但是他们对未来的市场预期会产生波动。

　　“不管这九年以来的首次加息能否达到效果，我们已经看到了央行的决心。”尹中立最后表示，“房价是一定要降下来的。”