地产投资札记(之二):地产投资的风险性

地产经纪:石冰

任何投资都有其风险性,地产投资也不例外.不过成功的地产投资者明白该如何承担风险. 彼得*伯恩斯坦(Peter L. Bernstein)是美国著名的学者、历史学家和成功的投资者,他也是彼得*伯恩斯坦公司的董事长和许多大机构投资者的经济顾问。在其金融名著《与天为敌:风险探索传奇》中, 他这样谈论投资风险,这些原则同样适合于地产投资界:

成功的交易者愿意承担风险，以此享受成功的欢愉。正因为这种喜悦，我们才会忽视过程中可能出现的一点点失败和挫折。成功的交易者懂得享受风险所带来的紧张。对他们来说，风险并不可怕，而是刺激的。他们似乎与生俱来就必须承受种种风险…..成功的交易者并不是盲目地承担风险，而是将其赌注置于广为知晓的物品。这些风险控制风险，并使得风险与他们的期望收益能成正比。他们知道，如果他们能够因此成功，那么他们也可能因此失败。此外，当真正需要面对和承受风险的时候，他们毫不犹豫。在机会面前，他们决不退缩。

如今净资产达30亿美元的美国地产投资大亨Donald Trump,在1990年代初期，美国房地产业不景气时，他的个人资产从17亿美元遽跌至5亿美元。为避免破产，Donald Trump经常要调度周转资金。当时他债台高筑，每年单是利息的负担就多达两亿余美元。从Donald Trump的几起几落, 地产投资的风险性是显而易见的.不过风险越高, 回报也越高!  基于风险理论和地产投资实际,地产投资有三大风险:
1.金融风险。由于投资者财务状况恶化致使地产投资及其报酬无法全部收回的可能性。具体表现为：一是融资风险。投资者动用杆杠原理，即在使用贷款的情况下，扩大了投资规模，也增加了现金流无法偿还债务的可能性。二是利率风险。地产投资由于利率的变化会产生风险。利率的变化会波及地产的销售市场和投资市场。由于地产投资资金量大，开发周期长，利率的微弱变动会使房地产投资成本和房地产价格发生较大变化，从而影响地产投资的回报。三是地产的投资周期长，占用资金多，谈判时间长，交易费用高。这些因素影响了房地产的流动性和变现性。投资者急需现金时，无法很快脱手，只能等待合适的机会或较低的价格抛出，大影响了投资者的收益。
2.社会风险。社会风险是由于政治的,经济的大变动以及相应的规划，政策等因素变动，引起地产需求和价格下跌造成的风险。经济社会发展形势好时，房地产价格看涨；各种政治风波出现和经济衰退时，房地产需求下降进而引起房地产价格下降。九十年代的魁北克独立运动,使Montreal的地产界大受其害,至今Montreal地区的房价依然偏低.因此，地产投资者必须了解一个国家的政治、经济形势及经济政策，力求避免政治经济形势的变化带来的损失。
3、自然风险。是指由于人们对自然力失去控制或自然力本身发生异常所造成的损失的可能性。比如火灾、地震、洪水等灾害一旦发生就会造成巨大损失，形成对房地产业的巨大破坏。去年的美国新奥尔良飓风灾害, 使得此地的地产业倒退了二十年.故此地产投资者要尽量避免自然灾害高峰地区.从这个角度, Toronto自然风险系数比温哥华要小得多.
John Kukral( CEO, Blackstone 地产投资顾问公司)这样建议地产投资者如何规避风险: “ 当地产市场走入低谷时,最好的有一个地产投资的资本架构 (Capital Structure), 这能使你在风险中存活下来”. 前Royal Lepage的总经理Ozzie Jurock 这样总结投资风险: “ 真正的投资风险是在于投资者无法理性地明白自己”. 美国最好的地产投资作者Sonny Bloch讲得更具实践性: “ The Major risk is… you. If you are  not willing to take the time and energy to research your investments, to complete your homework assignments, and to go through the records, you put yourself at risk”.
什么是地产投资的Homework呢?我们会在今后的札记中写到.





小档案     Donald Trump的7条成功守则
1.        你必须拥有一定的禀赋；
2.        做自己喜欢的事。我没有看到过任何一个成功的人不热爱他们的工作;
3.        永不停止。如果前进道路上有一道铁墙，你都要咬牙闯过去。你绝对、绝对不要在心里说放弃;
4.        自信很重要。但是自信不是你对自己断断续续地重复：“我会做到”，而是没有任何条件的信任自己；
5.        互相考验。这是我至今实行的信条，从中你可以看到人们身上的优缺点，并以此作为任用职员的准则；
6.        仔细辨别争论。即使在烈火中，也应该保持冷静。优秀的领导人可以在杂乱的争吵中分清主次，不称职的却会从争吵中迷失方向；
7.        忠于你的团队，热爱你的队员。不忠是所有人性缺点中最卑劣的一种。我很少说：“你被开除了！”除非是别人首先出卖了你，否则在商场上我会极力保持忠诚。
摘自Trump: The Art of the Deal





　

关羽（肥仔版）

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