如何避开陷阱 购买赚钱的便利店？

七月@Lily

           by:多伦多地产经纪： 七月@Lily

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在多伦多或者周边小镇街角、小区便利店里活跃着很多中国大陆移民的身影，这些便利店的小生意店主们，不再期盼“一夜暴富”的奇迹，而是通过脚踏实地，勤勤恳恳，既而开始了加国创业，扎根，有了稳定的生活，成就了另一种平淡的成功。

但对于还未跨入便利店行业，想投身这种小生意的新移民们，怀揣着有限的资金，对于看中的一个便利店是否值得购买，成了重中之重的关键所在。笔者以及开便利店朋友的经验，也许可以给想购买便利店的朋友几点建议：

便利店的位置举足轻重

首先，便利店的位置非常重要，即它的位置决定服务的客户群是否是稳定、可持续发展的生意。有的朋友可能会有疑问，是否可以自己去找店面，重新设立一家新的便利店?其实自己设立新的便利店，培养客户群需要时间、申请649彩票机也是遥遥无期。而在培养客户的这段时间内，房租、水电气、保险等各种开销每月都还要按时支付，除非是非常有经验的生意经营者，可试试。但对于创业入门者，购买现在的生意，只要选对生意，现有的客户群进店消费，接手即可赚钱，所以风险相对低一些。

对于便利店的位置，不管是位于Plaza或是小区的便利店，看看附近是否有商城、学校、公寓等能带来人气的因素;而对于客户群的构成成分，华人进便利店购买商品的相对不多，所以便利店的选择尽量避开华人区，而选择有色族裔或者白人的社区，他们是更稳定、忠诚的客户。对于有色族裔或白人的客户群一般分以下几类：中年家庭主妇会到店里购买超市里没有购买的柴米油盐等生活用品;单身的年轻人是便利店商品购买的主力军;老人由于行动不便，更喜欢光顾交通便利的便利店，同时也是彩票、刮票购买的一个重要消费群体;小孩的购买能力相对弱，主要购买一些零食，但有时没有节制的购买，长年累月，也给便利店带来可观的收入。对于没有车位的downtown便利店，也要注意看看路边是否可以停车，否则将失去一批开车路过的过路客生意。

而有的朋友有疑问，是选择多伦多便利店还是周边近郊小镇的便利店，其实是仁者见仁智者见智，这取决于买家的需求。其实在距离多伦多不远的近郊选择购买对的便利店也是很明智的，因为小镇便利店超市少、竞争相对小，购买的便利店回本时间也短，风险更低。

房租和租约，买家需谨慎对待

笔者上文提及过便利店作为小本生意，风险低回本快，但如果便利店所在店址的房租过高(如销售营业额低，而房租占销售额的比例高)，对于便利店业主是不能承受之痛，因为房租作为便利店店主除了人工、水电、商品陈本外的一个非常大的开销。而高房租吞噬了便利店的利润，辛辛苦苦的店主，每天看似店里人潮涌动，实则一年忙到头，却是在为房东打工。

同时对于房租的租约的审查更应请专业人士律师好好把关。买家在下的offer中可以设立一个条件“The buy is satisfied with the lease”，即买家要对购买的便利店租约满意，合同才能生效。租约最主要是看是否有option，没有续约优先权的店，生意再好都不能接手，因为在现有租约结束的情况下，房东随时可以把店主扫地出门，把店面转租给他人。这样一来店主当初的投资就会竹篮打水一场空。

除了续约优先权，还要注意房租的涨幅大小，以及房租是否包括T.M.I(Tax. Maintenance. Insurance)，通常卖家告知的房租是包括T.M.I，如果不包括，一定要在租约合同中请律师弄明白这些费用是多少。最后，还在在买卖合同中提及“买家购买生意后，卖家及亲戚，不能在附近---------公里之内经营同样类型的生意。” 由此可见，买家如果不谨慎对待租约，将会遭遇陷阱，而让投资血本无回。

利润过低的便利店，三思而行

利润过低通常包括两方面： 一是指该便利店经营的烟销售占销售额比重高达80%以上，而且烟的利润低，一包烟的利润少于75cent. 这既是俗称的烟店。对于烟店，要区别对待，有的便利店烟的利润不好，但每天流水走得很快，量大，所以收入也不错。现在的很多便利店烟的比例都不低，所以不能一棒子全部否则。

另一方面，利润过低还包括便利店销售的商品，如4L牛奶$3.99，鸡蛋$1.99等，卖家店主通过薄利多销的方式吸引顾客，来增加销售额，这样的靠低价、低杂货利润来吸引客户的便利店要三思而后行。

不同季节、不同时段，生意数据有差异

便利店的生意，和加拿大多数小生意一样，存在季节差异，如夏天的营业额相对比冬天的营业额高10%-15%，每年便利店生意最好的应该是夏季，水、冰淇淋、饮料等利润高的商品销量。但是一二月份，由于天寒地冻，路上行人明显减少，生意自然冷清。而剩余的月份的生意就比较平均，所以考察生意应该综合一年的估算销售为基准，去预估销售额。以上说得是开在街角的便利店，而在商场或公寓楼下的便利店，冬天的营业额反而高，所以不同情况要区别对待。

至于要说的不同时段的生意数据有差异，比如买家在盯店时，最好盯足一周，从早到晚，周一到周日，这样才可对便利店大约的经营数据做到心中有数。

总而言之，说了购买便利店的几个可能出现的陷阱之后，买家也不用过于杞人忧天，思前顾后。曾经也有耳闻很多买家过于挑剔，看店几年都迟迟不敢下手，错过创业的良机。

其实十全十美的便利店是没有的，占尽天时，便揽优势是不现实的，只要把握大的几个方向，抓紧机遇，不要做“思想上的巨人，行动上的矮人”。当看到大方向对的便利店，应该果敢地下个带条件的offer如(The buyer is satisfied with the sale; The buyer is satisfied with the lease)，只有买家对销售和租约满意，合同才会生效，有了这两道护身符，再盯店，如果销量低于预估，可以取消合同;或如果想购买，也可作为和卖家讨价还价的条件。

只有这样，买家才有可能买到满意的生意，稳健地迈出加国创业的第一步。

(作者： 七月@Lily)

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房屋买卖，了解房屋结构，熟悉民租法，
擅长投资物业的出租、西人租客的管理；
小生意买卖；