投资地产：偏爱各有不同 办公类REIT是最好的选择

Bing Shi

投资地产：偏爱各有不同 办公类REIT是最好的选择

投资不动产投资信托(REIT)的门也许正在关上，但投资者用不着急于涌向出口。　　在一个以低利率和市场波动为特征的环境下，受益于REIT的高收益率和稳定性，买家将这种投资产品以及不动产经营公司的股价推得高高的。不动产类共同基金的表现是一个极好的说明。晨星(Morningstar)报告显示，过去三年中投资这个领域的基金年均回报达19%，居晨星追踪的各类基金表现之冠。
　　现在，不动产投资产品的流行，加上美国经济状况的改善以及利率的上升，威胁著这个领域今后的表现。　　史密斯巴尼(Smith Barney)分析师利特(Jonathan Litt)说，“我们处在越过合理价值的那个点上。”利特上周毫不掩饰地调降REIT类股，引发了对该行业的猛烈抛卖。史密斯巴尼的报告指出，随著投资者对收益率追求的升温，REIT类股的价格今年以来涨了15%以上，仅八月中旬以来就猛涨了10%。但是利特预计，今后12个月内投资REIT的状况将发生逆转，期间该类股的价格将下跌5%　“这个领域现已被高估，随著本益比水平的走高，总的回报肯定要缩水甚至变为亏损。”　　然而，REIT的投资者应当注意到，利特的悲观预计，所依据的是股价而非行业状况。公寓、购物中心、办公建筑和工业园将受益于经济成长的加速。
　　利特在采访中说，“利率的上升对不动产行业的基本面没有负面影响。”史密斯巴尼的报告中称，“不动产行业的基本面将继续改善，盈余也是如此。”　　利特解释说，问题在于经济扩张可能激起投资者对成长型股票的兴趣，从而削弱REIT的吸引力。　　“经济将变得更强劲，联储将继续紧缩，而投资者将为大市所吸引。”　　债券殖利率的上升也削弱了REIT的吸引力，因为收益导向型投资者买进没有风
险的美国国债，也能获得相当不错的收益。　　利特说，“现在是撤出这个领域或调降回报预期的时候了。需要一年左右表现平淡的时期，这个行业的本益比水平才会重新趋于合理。”　　各有偏爱
　　其他分析师也表达了对REIT的担忧，尽管他们同意这个行业的前景是乐观的。　　晨星资深分析师麦尼拉(Dan McNeela)说，“我不会推荐增持这类资产。”　　他说，“目前的市值水平看起来并太有吸引力，但行业基本面却在改善。REIT依赖于就业成长来刺激其盈余的成长。如果就业的确出现成长，那将有助于公寓、商场、办公等建筑的销售，因为对这类不动产的需求也会上升。”　　至于具体的可供考量的不动产基金，麦尼拉推荐表单上头一名为Security Capital
U.S. Real Estate(SUSIX)。　　Security Capital的管理层将很大比重投资于公寓类REIT--Avalon Bay Communities(AVB)是其主要持股，尽管大多数分析师称居住类REIT的上升潜力已经在其股价中得
到体现。
　　晨星资料显示，这支免佣基金总资产为2亿7900万美元，费率为低于平均值的1.18%，今年截至9月9日，基金价值上升了17%，高于不动产基金13.5%的平均升幅。　　该基金的收益率为3.3%，低于平均水平，但麦尼拉指出，不动产投资者如果把资本升值摆在收益率的前面，总回报的表现会更好。　　“我们喜欢的基金，不会把重点放在总回报的收益率方面。长期而言，我们不认为这是最好的策略；那样的话，投资者等于忽略了资本升值的潜力，而承担著REIT在
压力下可能削减股利的风险。”　　麦尼拉还推荐Morgan Stanley Institutional U.S. Real Estate(MSUSX)。　　“这支基金的一贯表现很出色。它的主要买进策略与私有市场上的投资者一样：
寻找价格具有吸引力的不动产产品，然后等待环境发生改变。”
　　麦尼拉说，该基金的经理人比格曼(Ted Bigman)和他的团队，在2001年九一一事件后商务旅行和旅游行业遭受重创的情形下，大量投资于旅馆和旅游地类REIT。例如，在他们针对机构投资者和个人投资者的基金中，Starwood Hotels & Resorts Worldwide(HOT)都是十大持股之一。　　“他们对商务旅行何时复苏并没有确定的答案，但他们买进这类资产，并对支付的折扣价格感到满意。”
　　Morgan Stanley Institutional基金的首次最低投资额为50万美元，但普通投资者可以买进Morgan Stanley Real Estate class-A(REFAX)基金，首次最低投资额仅为1000美元，但这支总资产1亿9500万美元的基金费率高达1.62%。　　对于德银证券(Deutsche Bank Securities)的REIT分析师泰勒(Louis Taylor)来说，公寓和旅馆类不动产并不是第一选择。“我们一直在推荐这个行业的商场类资产。”购物中心是零售支出成长和人口增长的受益者，然而开发商并没有建造许多新的购物中心。　　泰勒说，“我们认为这个领域将获得最好的成长，而且，我们认为这部分成长及其有限的下跌空间并未在股价中得到反映。”　　泰勒的推荐包括Simon Property Group(SPG)--专门投资波士顿、纽约市和佛罗里达州的不动产，以及Macerich(MAC)--业务范围主要为亚利桑那州和加州。　　史密斯巴尼的利特则认为办公类REIT是最好的选择。　　“办公类不动产的价格接近于净价值，因为人们认为这个领域复苏所需的时间是最长的。”　　上周稍早，利特调降了十几支REIT类股票的评等，其中Avalon Bay Communities和Macerich都给他贴上“售出”标签。　　在作为投资对象的62支股票中，他只给两支股票保留了“买进”评等，那就是办公不动产经营商Vornado Realty Trust(VNO)和Reckson Associates Realty(RA)。
　　Vornado在纽约市和华府市场上占有相当分量；Reckson的投资范围则主要在纽约的长岛、Westchester County和新泽西州北部地区。　　“这是极有价值的两支股票，它们从未经受同行那样的挫折。”
　　多元化的好工具　　毫不奇怪，REIT的持有者今年以来享受到了超出正常水平的价格上扬。晨星追踪的不动产类基金，今年四月平均下跌了14%，随后，由于对联储加息担忧的减弱，这种资产开始重新获得上升动能。　　晨星的麦尼拉说，易变性的提高应该会妨碍对REIT的投资。他认为，REIT是多元化投资组合中极有价值的一个组成部分，但比重不应当超过10%。　　麦尼拉说，“如果你投资这个领域已经有些时日，那么应当检查一下资产分配。
像我们一样，在长期的获利之后削减该类资产比重是一种非常合理的策略。”　　在一个投资组合中加入不动产资产还能降低风险，并提高潜在回报水平，因为REIT的价格变动似乎是独立于大市之外的。
　　利特说，“REIT与大市没有太密切的关系。”　　REIT投资者还能指望每年获得10%至12%的稳定总回报--股利加上资本升值。　　利特说，“我们有过总回报超过上述水平的时候，所以今后也许会出现总回报为8%的一段时期。明年之后，如果经济继续健康成长，回报水平又会回升。”　　“我不认为目前回报处于回升的阶段，但从长期来看，甚至在这种价格条件下你也可能获得好的表现。”