如何规避新公寓投资的风险

朱威

如何规避新公寓投资的风险

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常言道‘没有风险的投资就不叫投资’，房地产投资亦然。虽然一般来说房地产投资要比金融市场中的投资更有保障，但其风险也是显而易见的。在多伦多, 公寓期房项目一般都需要二年左右才能完成，因此存在着一些不确定性的因素和风险，例如市场变动风险，经营风险，流通性风险，收益风险，法律风险，借贷风险，利率变动风险，等等。另外，还存在开发商是否可靠，能否按时交房，押金是否安全，项目是否受到保障等风险。在市场分析和投资实践的基础上，笔者认为，可以用以下途径去有效规避或控制新公寓投资中的风险：

1.        在好地段投资新公寓以规避市场性风险　市场性风险主要是指由于市场供需状况引发的投资风险。多伦多新公寓有着明显的价格差异，如同样是500平方英尺的1 bedroom apt, 由于地段的差异价格可从１０万余到２０多万！有些房产投资者往往受到低价的诱惑去买低端的新公寓，而并不了解这种低价位的深层次原因。如并没有对其所在地段的市场需求状况，居民组成，安全因素，经济情况以及消费能力进行深度的市场调研。事实上，有些地段居民收入有限，难以承付较高的房价支出，新公寓的租赁市场疲软，治安情况复杂，物业的保值性差，使得投资者的整体收益也差。所以，笔者多次指出，要在Yonge街地铁沿线, Bay街, University街，Bayview 街沿线,和多伦多城区湖边等好地段去买新公寓，其保值升值性和投资收益会比较好，也比较可靠和稳定。特别是多伦多downtown 的金融-大学区（Yonge-Bay-University/ Front- King–Bloor），为众多的一流公司和银行总部机构的所在地，又有著名的多伦多大学以及Ryerson大学等，岂能不旺，岂能不值钱？黄金地段，需求旺盛，一流租客，都保证了此区公寓物业的价值和投资高收益。记住，当房地产市场往上走时，好区的物业会首先上扬；而万一市场下跌时，好区物业的抗跌性也强。

2.        进一步地，要注重回报率，以规避经营风险，流通性风险，和收益风险等。原则上，不能产生现金流的新公寓，就不宜购买！而好回报往往是和好地段一致的。投资时，重要的是要看投资回报或收益，而不是价位。只要回报好而稳定可靠，价位高些又有何妨？换言之，如果没有好的回报，再便宜也不宜买。

3.        找一个好的房地产经记为您服务，标准是专业精深，经验丰富，认真负责，诚信可靠。其任务是为客户找到好的新公寓项目和可靠的发展商，尽可能争取到优惠，并进行市场分析和风险评估，选择价位和大小都比较适合的户型，进而做正确的投资回报分析计算。此外，还要帮助客户解释和检查买卖合同。如果有可能，还应该争取为客户在合约中加上保护买家的条款。在经记的帮助下，投资者自己也要认真阅读合约。

4.        在10天冷静期内，请一位专长于房地产的律师看合约文件，以规避法律风险。律师实际上是您新公寓买卖合约的最终把关人！在此，应该重点注意合约和disclosure statement中的以下事项：押金是否放在trust信托账户中，项目延期时的处理；如果项目不能建成时的处理；过户时可能调整的各项杂费；是否加入了新屋保障计划，预算是否合理，等等。

5.        尽可能在10天冷静期内去银行获得贷款预批文件，以规避个人财经情况变更所造成的借贷风险，和利率变动风险，保障自己将来的借贷还贷能力。如果您的条件合适，银行可能为您公寓期房做有效期长达24个月的贷款预批文件，如有必要将来还可以进一步延长有效期。

6.        确认您的新公寓受到TARION 新房保障项目的保障。 在新房建成时，应该在搬入之前进行验房（Pre-Delivery Inspection），根据Construction Performance Guidelines，对房屋内外和通风，供热，电气，管道系统等进行全面检查。 如果确认合格，就及时完成和提交 Statutory Warranty Forms 给Tarion Warranty Corporation，开始受Tarion项目的保障。

2006-5-17

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