自住还是投资?上居下铺杂谈(上篇)

石冰

在60年代之前，加拿大的大都市购物生活基本围绕 Downtown 为中心而展开。Shopping Mall 的购物方式是随中产阶级移往郊区而逐渐蕴育出来的。Walmart 在风靡世界之前，只是阿肯色州中的一家小便利店。但不是所有人都喜欢郊区生活，留在 Downtown 附近的人还是习惯”逛大街”，这也是上居下铺仍能存在的前提。许多亚洲新移民来到多伦多后，以开创自己的生意为梦想，故上居下铺这种便利的创业投资物业最深青睐且价格一涨再涨。如何购买或投资一处上居下铺呢?笔者根据多伦多实际和地产投资常识，将以三篇文章具体透视上居下铺。

在购买或投资一处上居下铺前，你应该明白自己的角色，即“Who are you?”在商业地产中有 Investor 和 User 之分。具体来说，凡是购买或投资上居下铺者只是用来收取租金并等候将来物业升值者就是 Investor。而购买上居下铺者用来自住和经营生意者就是 User。简单来说，就是 User 是下铺的使用者，而 Investor 已把下铺出租受租。如果你是 Investor，每年上居下铺的投资回报率应该达到 7-10%(NOI) 才算是合理的投资。而如果你是 User，你应该注意的是下铺给你带来的现金流 (CashFlow)，毛收入还不到房价的10%，你当租给别人来开了或自己去租店经营。

以东区 Gerrard 附近的一间下铺是有酒牌餐馆物业为例:总面积是 2000 平方英尺，居住面积为1000平方英尺;出租收入为 $63,600，操作花销为 $16,000，因此一年NOI(NetOperationIncome)为 $47,600，叫价为 $549,000。Caprate = 8.67%。以投资角度，这算是一个合理的开价。投资者一般仅首付 30－35％，余下为按揭，如果以借 35 万，现时 5.5% 五年期算，每月利息大约为 $2100，净收入回报仅剩 4.08%；如果你能付全款或此处物业未来有上涨的趋势（每年上涨8－10％以上），这个物业还是一处中等的投资。

我们再来分析一下，此处物业用作 User 的上居下铺（假设全部自住，不出租），是否值得购买呢。现生意净收入为一年 8 万(不含租金 $2500)，还是以借 35 万，现时 5.5% 五年期算，每月利息大约为 $2100，地税，物业保险（不计水电气）等花费每月为 $1083；这样实际收入仅为 $3484，生意实际收入和房价比率为 7.61%。如果是租店买下此生意，仅需投入 8 万（租金 TMI$2500），你还有 12 万可用来购买最大 48 万的独立民用屋。会算帐者，自然能分辨好坏了！简单从收入来看，这是处即可投资（需还价）或自住（需分租几间卧室）的一般物业。和民用住宅估价不同，商业的上居下铺一般按照资本回报收益来计算的。

总之，不象买民用住宅，地点经常是买家考虑的首要因素；而商业物业投资回报率则是首要决定因素。上居下铺集民用和商业为一体，故地点因素是另一个买卖上居下铺的主导因素。我将在下一次中会具体谈到。


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