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标题: 加拿大楼市正在重演历史看30年前泡沫如何破 [打印本页]

作者: 白左就是地球癌 时间: 2016-8-17 11:47
标题: 加拿大楼市正在重演历史看30年前泡沫如何破
银行5年期就2点几这个利率，而且还会再降，你说5年内楼市怎么走？商业公司的嗅觉和据此作出的市场行为是最可靠的，神马专家都不靠谱。

作者: 庄碧 时间: 2016-8-17 11:49
结论就是只要利率不升，房价永远也不可能降，呵呵

作者: 新豬 时间: 2016-8-17 12:11
我非常肯定地担心大陆中国人又栽在老奸巨猾的资本主义经济方面，
你们太小看世界最伟大的成熟市场之一的加拿大了，
当前大量的大陆精英从事入行容易的地产行业以及融资行业，
大量moneysense极差的不知天高地厚的大陆激素移民通过各种融资手段陷入到炒房队伍中，
一旦市场发生变化或者政策趋紧，
一场大级别的调整就会不知不觉地显示出来，
届时大量的人员失业耗尽最后一笔积蓄，
很多人将会下半生都不可能爬起来，
我就不明白，
华人就不能眼界放远一点，
你们没有加拿大老张那种老狐狸的头脑和宽松的后备金，
老张赔得起，
你们将会一无所有！

作者: 把酒当歌 时间: 2016-8-17 12:31
政府温水煮青蛙

作者: 把酒当歌 时间: 2016-8-17 12:34
炒家离场政府查税银行戒贷明年地税翻倍利息随时上升！

作者: weinberger 时间: 2016-8-17 12:34
泡沫定理，当绝大多数人认为它不可能破的时候，它马上就要破了。

作者: 加拿大老张 时间: 2016-8-17 12:57
新豬，你们台湾人吃完新竹米粉，就这么高看老张，还什么“老狐狸的头脑和宽松的后备金”，是夸国移呢还是损国移呢？奉劝你们台湾移民，底子薄，收入不稳定，别轻易买房，万一届时大量的台湾移民失业耗尽最后一笔积蓄，很多人将会下半生都不可能爬起来。。。。

作者: 加拿大老张 时间: 2016-8-17 13:00

把酒当歌发表于 2016-8-17 12:34
炒家离场政府查税银行戒贷明年地税翻倍利息随时上升！

干脆政府今年就实现共产主义，非自住房一律没收，分给无房户；还省了政府查税，银行戒贷，明年地税翻倍了。你看如何？

作者: 加拿大老张 时间: 2016-8-17 13:03

本是好人发表于 2016-8-17 11:47
银行5年期就2点几这个利率，而且还会再降，你说5年内楼市怎么走？商业公司的嗅觉和据此作出的市场行为是最 ...

有兴趣的去查查目前美国各银行30年期的房贷利率，对未来30年全球利率走势还糊涂吗？这种数据，银行绝不会作假的。

作者: zhouhuihui 时间: 2016-8-17 13:45
我不炒房，但我只问一个问题就能说清楚事实，就是上次楼市暴跌前买房子的和保有现金的，现在谁赚了大钱谁在后悔？

作者: goldeneyes 时间: 2016-8-17 14:08
谁都知道会死得很难看，谁都不想松开嘴里的食，现代人不如动物聪明，因为现代人比动物贪婪。

作者: 加拿大老张 时间: 2016-8-17 14:11

qiqi 发表于 2016-8-17 13:34
老张受到猪的严重注意，怎么显得格外不高兴呢？

老张不想成为XUXI，克飞那样的公众人物，被当作台上的什么代表被别人记住。只想跟你一样，在台下做百姓喊两嗓子就可以了。

作者: 加拿大老张 时间: 2016-8-17 14:19

zhouhuihui 发表于 2016-8-17 13:45
我不炒房，但我只问一个问题就能说清楚事实，就是上次楼市暴跌前买房子的和保有现金的，现在谁赚了大钱谁在 ...

俺也不炒房，只做价值投资。 600尺的糠抖敢卖30多万，有啥，无地无自由，只是一堆建筑材料；土地房的价格没道理不到150万。

说到上次楼市暴跌前买房子的和保有现金的，现在谁赚了大钱， 2008年跌10%那次，不少本地的“聪明”人以为1989年那样的长期性下跌又来了，卖房屯现金等待抄底， 8年过去了，大跌还没来，到成了拿海外买家撒气的怨男怨女。谁能确定一次下跌是长期的还是短期的呢？赌预测离场观望，不如留足预备队进场，屯现金等待抄底也是有风险的。

作者: weinberger 时间: 2016-8-17 14:21
老张如果是十年前买的房，房事泡沫破灭应该影响不大。就怕刚跌5%的时候就把后备资金又扑进去了，结果都紧紧套牢。

作者: 加拿大老张 时间: 2016-8-17 14:23

goldeneyes 发表于 2016-8-17 14:08
谁都知道会死得很难看，谁都不想松开嘴里的食，现代人不如动物聪明，因为现代人比动物贪婪。 ...

只要你能比2/3的人挺得住，最终不会赔钱离场！因为民猪国家，最多4年一选举，房市大跌政府必须救市（印钱贬值了），无论是左翼还是右翼当政，不会到2/3的人是负资产卖房。

作者: weinberger 时间: 2016-8-17 14:31

加拿大老张发表于 2016-8-17 14:23
只要你能比2/3的人挺得住，最终不会赔钱离场！因为民猪国家，最多4年一选举，房市大跌政府必须救市（ ...

到时政府救的是银行，不是房主。每次金融危机，次贷危机都是这样。

作者: 加拿大老张 时间: 2016-8-17 15:31
本帖最后由加拿大老张于 2016-8-17 15:32 编辑

weinberger 发表于 2016-8-17 14:31
到时政府救的是银行，不是房主。每次金融危机，次贷危机都是这样。

多思考几步就那么难吗，难怪新猪对咱国移有意见！政府印钱救的是银行；银行流动性够了就不急于逼大批负资产的房主拍卖了，次贷危机美国政府就是这么给银行拍卖进度施压的；于是房价就不再有再大跌的动力，开始企稳；同时政府印钱压低了N年利率，房主贷款负担减轻，对冲部分房价损失，并刺激房价上涨；如果同时放宽投资移民等富人移民的条件，更刺激房价的恢复。N年后，只要你在2/3房主牺牲前没倒下，就是低价抄底的收获者。

危机不可怕，可怕的是危机中没有比2/3的人抗打击。

作者: 加拿大老张 时间: 2016-8-17 15:34
本帖最后由加拿大老张于 2016-8-17 15:36 编辑

weinberger 发表于 2016-8-17 14:21
老张如果是十年前买的房，房事泡沫破灭应该影响不大。就怕刚跌5%的时候就把后备资金又扑进去了，结果都紧紧 ...

预备队，都是跌35%- 40%以后才用的，要到卖家彻底绝望了，才有效果。请参考2008年-2009年如何抄底股票市场。

作者: 庄碧 时间: 2016-8-17 16:18

加拿大老张发表于 2016-8-17 15:31
多思考几步就那么难吗，难怪新猪对咱国移有意见！政府印钱救的是银行；银行流动性够了就不急于逼大批负 ...

老张炒房的经验令人佩服，得到一些宝贵的信息：
1. 房市调整即将出现
2. 负债要顶住，压力很快就会缓解
3. 把房子当成亲爹是不会错的
4. 你就是有老张的眼光，也没有老张的家底
5. 推论：在这个游戏里，鸡鸡就要出局了

作者: weinberger 时间: 2016-8-17 18:36
本帖最后由 weinberger 于 2016-8-17 18:45 编辑

加拿大老张发表于 2016-8-17 15:31
多思考几步就那么难吗，难怪新猪对咱国移有意见！政府印钱救的是银行；银行流动性够了就不急于逼大批负 ...

再大的金融危机也没听说过银行会给房贷者免债的，最多是宣布破产，而且经济危机会带来大规模失业，如果破产加失业就惨上加惨了。没有两次战争是一样的，也没有两次经济危机是一样的。所以不能说下一次的危机和08年的危机会是相同的结局。上次危机时利率还有下降的空间，量化宽松及扩大举债还有空间，再加上中国等发展中国家经济强劲，能源和原材料价格还有支撑，所以加拿大很快就恢复了过来。但是这些条件现在都没有了，金融，房产泡沫的破裂很可能与利率上升，货币贬值，信用降级，能源价格进一步崩溃，失业大增，通胀加剧同时发生。不能没有忧患意识呀。现在因为房产价格高，你可能比三分之二的人有优势，但是泡沫破的时候就可能重新洗牌了，手里有现金没房贷的人要比有很多房贷的人有优势，捧着铁饭碗的公营机构工作的人比私营企业的人有优势。

作者: skylight 时间: 2016-8-17 22:13
斯佳堡--红河谷地区9月1日省议员补选，大家要投票支持保守党候选人---Raymond Cho,

需要大量义工，4500 Sheppard Ave. E. # 102

补选办公室电话：416-479-1039

作者: rocky28 时间: 2016-8-17 23:10
没了外国资金，加币汇率更低。

作者: 路不平 时间: 2016-8-18 06:53
外国资金是因为加国房价便宜汇率低等等原因而买房子吗?错。买房的原因是因为期待房价更高，以便转手获利。所以，其投机性很强，一旦没有了获利预期，立马放弃走人。看看蒙特利尔的房价看看卡尔家里，难道那就不是房地产?

作者: poker98 时间: 2016-8-18 08:25
猪头张现在去炒康豆了

作者: 加拿大老张 时间: 2016-8-18 08:55
本帖最后由加拿大老张于 2016-8-18 08:59 编辑

weinberger 发表于 2016-8-17 18:36
再大的金融危机也没听说过银行会给房贷者免债的，最多是宣布破产，而且经济危机会带来大规模失业，如果破 ...

老实说，加拿大今年的经济形势远差过保守党政府卸任的时候，自由党属于街头运动党，对发展经济一窍不通，能源业更惨了，全国失业率超过7%，只剩房地产一个支柱了，自由党的省长还顺应部分无房户的“民意”砍了温哥华。之后，自由党的移民部长厚着脸皮去北京忽悠华人多来加拿大留学旅游，企图让华人多来加拿大消费扶持摇摇欲坠的加拿大GDP。可是你搞那种外国人多付15%房价的歧视性税收，明里暗里的限制海外华人，难道海外华人来了就只能租房吗，怎么鼓励海外华人多来加拿大消费呢， ·前后矛盾的政策。所以，俺对加拿大经济的走势，真的缺乏信心。

作者: sandianshui123 时间: 2016-8-18 09:05

路不平发表于 2016-8-18 06:53
外国资金是因为加国房价便宜汇率低等等原因而买房子吗?错。买房的原因是因为期待房价更高，以便转手获利。 ...

我觉得不能简单地比较1990年和现在的多伦多房地产市场，1990年多伦多220万人口，郊区几乎没人. 现在多伦多超过300万人口，郊区也是300多万，GTA加起来超过600万人口，这还是根据2012年的数据保守估计。建筑用地几乎用尽，因为GREEN BELT ACT未来也很难再有建筑用地。房子已经成为了稀缺品，尤其是house, town house和一些地铁沿线的condo更是抢手货。如今，汇率不太会有那么大的影响力as before，因为“物以稀为贵”放之四海皆准。大批有钱人不会因为汇率而放弃投资，最后受影响的房地产应该是非GTA地区的房子，尤其是condo。

PS:相比利率的升高，我觉得移民政策更能影响GTA的房地产。每年几万的移民和越来越少的房源（尤其是好地点），房价不升也难。如果有一天加拿大宣布停止一切移民，那房价可能会瞬间冷下来。现在有多少中国留学生一边等PR, 一边看房子。这都是硬需求。

作者: renroger 时间: 2016-8-18 09:34

sandianshui1122 发表于 2016-8-18 09:05
我觉得不能简单地比较1990年和现在的多伦多房地产市场，1990年多伦多220万人口，郊区几乎没人. 现在多伦 ...

利率对房价的影响比你想的大。现在利率这么低，如果加息1到2个点，月供对很多高杠杆购房者是难以负担的。到时唯一的选择就是抛售。
如果房价进入下行通道，condo应该比较抗跌，毕竟出租收入还行，也不会受到房价下行的影响，甚至会有上升。

作者: 加拿大老张 时间: 2016-8-18 09:44

renroger 发表于 2016-8-18 09:34
利率对房价的影响比你想的大。现在利率这么低，如果加息1到2个点，月供对很多高杠杆购房者是难以负担的。 ...

哈哈， condo比较抗跌。。。。？你知道200尺*150尺的地皮上，可以建几百套condo吗，一年生产出10万套condo，玩似的，还抗跌？汽车买下来，也抗跌吗？

作者: 新豬 时间: 2016-8-18 09:45
老张，
Bay街的condo比较抗跌。

作者: 加拿大老张 时间: 2016-8-18 09:53

新豬发表于 2016-8-18 09:45
老张，
Bay街的condo比较抗跌。

多大北门离Bay街有多远呢，那里有一栋510套condo等着卖呢，经纪们吹了半天还积压呢. 你来一套？

作者: 无忧了 时间: 2016-8-18 11:21
鸡一嘴鸭一嘴的挺热闹。
从长期看，论地产涨跌是一个伪命题，多伦多的房屋均价有一天要过1000万，是不容置疑的，需要的只是时间。
前天51网提报道过downtown 一套大房子，1927年2万元成交的，现在市值至少500万。
请记住：货币一直在贬值，从来没有停止过。这么简单一句话都拎不清的，工是白打的。

作者: weinberger 时间: 2016-8-18 11:33
本帖最后由 weinberger 于 2016-8-18 11:38 编辑

sandianshui1122 发表于 2016-8-18 09:05
我觉得不能简单地比较1990年和现在的多伦多房地产市场，1990年多伦多220万人口，郊区几乎没人. 现在多伦 ...

90年代的形势和现在有很大不同，中国经济刚刚起飞，每年有两位数的增长，产生了大批富人，其他'金砖'国家也表现强劲，一路上带动对加拿大经济至关重要的能源矿产价格持续上升。宽松的移民政策吸引了很多国家的有钱人。同时美国和加拿大签署了北美自由贸易协定，美国向加拿大全面开放市场，互联网革命带动了北美经济和投资，把股市推到了最高。量化宽松和低利率更产生了大量游资进入房市。这些因素带来了加拿大房价持续二十年的稳步增长。但是现在中国经济是强弩之末，有陷入衰退的危险，巴西，俄罗斯等国都已经衰退。美国经济持续低迷，债台高筑，两个总统候选人都威胁取消北美自由贸易协定，采取关税等方式强逼工作回流。能源价格又持续走低，自由党政府为了减排不支持能源业，抬高电价，税收，加重企业和家庭负担。同时多温房价已经高到了本地人不能承受的程度，政治压力势必迫使政府连续出台限制措施。种种不确定因素决定了房价涨势很可能到了尽头。而且中国人买房投机因素很重，只买涨不买跌。一旦开跌势必纷纷抛盘，一发不可收拾。

作者: weinberger 时间: 2016-8-18 11:45

无忧了发表于 2016-8-18 11:21
鸡一嘴鸭一嘴的挺热闹。
从长期看，论地产涨跌是一个伪命题，多伦多的房屋均价有一天要过1000万，是不容置 ...

如果工资随着货币贬值的速度同比例增长，那就没有问题，是健康的。但是美，加的实际工资至少二十年没有任何增长，稳定的工作越来越难觅，人们纷纷依靠投机和举债来维持生活水平。于是这些年来出现了一个又一个泡沫，互联网泡沫，次贷泡沫，股市泡沫，房地产泡沫，泡沫破裂时带来危机，政府就吹出更大的泡沫去代替原来的泡沫，为下一次更大的危机铺路。周而复始。

作者: 加拿大老张 时间: 2016-8-18 11:57
本帖最后由加拿大老张于 2016-8-18 11:59 编辑

weinberger 发表于 2016-8-18 11:45
如果工资随着货币贬值的速度同比例增长，那就没有问题，是健康的。但是美，加的实际工资至少二十年没有任 ...

明白了这一点，就算把投资移民和海外买家都禁了，多温房价（加元价）会停止增长吗？那些对BC省欺负海外买家的歧视税叫好的穷喷子们，还以为禁了海外买家，他们的钱就够买房了。

政府印钱挥霍货币贬值，才是房价上涨的根本原因。

作者: weinberger 时间: 2016-8-18 12:11
本帖最后由 weinberger 于 2016-8-18 12:14 编辑

加拿大老张发表于 2016-8-18 11:57
明白了这一点，就算把投资移民和海外买家都禁了，多温房价（加元价）会停止增长吗？那些对BC省欺负海外 ...

其实，加拿大印的钱很少，因为加元不同于美元，不是世界基准货币。一旦印多了会很快引起加币贬值。所以实行量化宽松的'罪魁祸首'，一个是美国，一个是中国，美国不怕贬值，因为美元流通到全球。中国不怕贬值，因为有巨额贸易顺差支撑人民币汇率。所以加拿大只要采取政策限制海外热钱流入。是可以抑制房价的。

作者: 新豬 时间: 2016-8-18 12:14
老张那么多房产，肯定是超生闹得，
超生的故事：上吊就给绳，喝药不夺瓶

作者: 红豆 时间: 2016-8-18 18:54

新豬发表于 2016-8-18 12:14
老张那么多房产，肯定是超生闹得，
超生的故事：上吊就给绳，喝药不夺瓶 ...

哈哈哈，幽默的不要不要哒

建议老张无忧群殴猪猪，最近太猖獗

作者: 加拿大老张 时间: 2016-8-19 08:57

新豬发表于 2016-8-18 12:14
老张那么多房产，肯定是超生闹得，
超生的故事：上吊就给绳，喝药不夺瓶 ...

不多，也就几套。大家彼此彼此了。

作者: sandianshui123 时间: 2016-8-19 12:29

weinberger 发表于 2016-8-18 11:33
90年代的形势和现在有很大不同，中国经济刚刚起飞，每年有两位数的增长，产生了大批富人，其他'金砖'国家 ...

中国的确是90年代开始经济起飞的，但是内地富二代大批移民可是这几年的事儿，中国的经济的确强弩之末，但不影响已经完成财富积累的富二代带着钱出来买房。大多地区的几千套house都不够内地一个省的富二代来消费。

作者: 一匹小马 时间: 2016-8-30 20:10
之前认识一个港人就被套多年，在这里开了多年杂货店，直到房子解套立马卖房回港，现在也许是房价高点了

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