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标题: 专家：加房市过高估值10% 仍无泡沫 [打印本页]

作者: 花草迷 时间: 2012-5-11 05:52
标题: 专家：加房市过高估值10% 仍无泡沫
本帖最后由花草迷于 2012-5-11 06:55 编辑

温歌华房价应该被高估了40%，多伦多被高估了25%以上。CMHC是高房价的罪魁祸首，它用拿税人的钱当赌注。房市垮了，加拿大人都遭殃，但任其CMHC的保险额无限制地增长，将来大家都要被赔个底朝天。

作者: 新蛛 时间: 2012-5-11 06:14
首先加拿大或者多伦多房价没有泡沫，
这个结论是非常正确的，
最保守的说法是温哥华出现了泡沫的早期迹象。
没有泡沫就不存在所谓泡沫破灭的可能，
泡沫市场也会出现两种状况，
一种是软着陆的情况，
泡沫随着时间自然消失，
一种是泡沫破灭，就是硬着陆的情况，
前面泡沫的破灭影响后面的一起破，
往下坠的时候在重力加速度的影响下把正常的气泡也弄碎，
房价就会直插入水到你不相信的水平。

现在加拿大的房价没有泡沫，
但是没有泡沫并不意味着房价不会大跌，
下面几种情况也会造成加拿大房价大跌，
1、欧债危机扩大，全球二次衰退，加拿大陷入严重的衰退中，
2、失业率开始攀升到10%以上，
3、金融危机，四大银行有一个陷入倒闭清盘状态。
如果以上的情况不发生，加拿大或者多伦多的房价正常调整不会超过5%，
一般来说最多调整3%，接下来就会有更猛烈的上涨。

作者: MONEYWEATHER 时间: 2012-5-11 06:56
标题: 专家：加房市过高估值10% 仍无泡沫
本帖最后由 MONEYWEATHER 于 2012-5-11 07:59 编辑

首先加拿大或者多伦多房价没有泡沫，
这个结论是非常正确的，
最保守的说法是温哥华出现了泡沫的早期迹象。
没有泡沫就不存在所谓泡沫破灭的可能，
泡沫市场也会出现两种状况，
一种是软着陆的情况，
泡沫随着时间自然消失，
一种是泡沫破灭，就是硬着陆的情况，
前面泡沫的破灭影响后面的一起破，
往下坠的时候在重力加速度的影响下把正常的气泡也弄碎，
房价就会直插入水到你不相信的水平。

现在加拿大的房价没有泡沫，
但是没有泡沫并不意味着房价不会大跌，
下面几种情况也会造成加拿大房价大跌，
1、欧债危机扩大，全球二次衰退，加拿大陷入严重的衰退中，
2、失业率开始攀升到10%以上，
3、金融危机，四大银行有一个陷入倒闭清盘状态。
如果以上的情况不发生，加拿大或者多伦多的房价正常调整不会超过5%，
一般来说最多调整3%，接下来就会有更猛烈的上涨。
新蛛发表于 2012-5-11 07:14 http://bbs.51.ca/images/common/back.gif

加拿大的房价推动主要靠大量外来的投资移民和技术移民，今年的移民指标早已用完，呵呵。这给出了一个暗示，大量的移民排队来加，当中包含大量的投资移民（尽管移民局一再提升投资移民的资金要求）。这中现象非常类似上海，东京，和纽约等移民流动性大的城市，房价和多伦多的失业率，平均收入没有直接关系。许多人的隐形收入是隐形的，比如开店的，现金交易如何统计？呵呵加拿大多伦多有着比温哥华更大上升空间，经济地位和移民的欢迎程度都是温哥华无法相比的。但温哥华的平均房价是多伦多的一倍。11. 以自住为目的多伦多的 single detached house至少还有20万的上涨空间，如果房价要大跌，只要看一个指标， short sale的比例，如果挂牌上市的50%以上的single detached house是short sale, 那就离房价大跌不远了。

作者: 公司税 时间: 2012-5-11 07:20
声称有泡沫的---投资公司，智囊机构。
声称没有泡沫的---银行，房贷按揭机构，开发商。
怕泡沫破小心监控的---中央银行。

作者: Elephantsong 时间: 2012-5-11 08:09
51砖家总是房价高10%,无泡沫.房价翻一番后,他们还是这论调.不信翻过去几年的同类贴.

作者: 阿素 时间: 2012-5-11 08:47

温歌华房价应该被高估了40%，多伦多被高估了25%以上。CMHC是高房价的罪魁祸首，它用拿税人的钱当赌注。房市垮了，加拿大人都遭殃，但任其CMHC的保险额无限制地增长，将来大家都要被赔个底朝天。
花草迷发表于 2012-5-11 06:52 http://bbs.51.ca/images/common/back.gif

花迷，我觉得你应该是有房族，要不然你怎么会这么淡定。你去看看昨天在Kenedy/16th 的preview的场面，你觉得这house 市场,象要跌25%吗？我朋友说他排到了1000多号,他是想换大房的，看到价格和人山人海，觉得抽签都不一定轮到他。哎，买自住房的你还这样苦苦等。。。

作者: 阿素 时间: 2012-5-11 08:55

温歌华房价应该被高估了40%，多伦多被高估了25%以上。CMHC是高房价的罪魁祸首，它用拿税人的钱当赌注。房市垮了，加拿大人都遭殃，但任其CMHC的保险额无限制地增长，将来大家都要被赔个底朝天。
花草迷发表于 2012-5-11 06:52 http://bbs.51.ca/images/common/back.gif

还有,就算自住的房子跌25%赔什么赔，变成一块钱都安居乐业地住着。现在MLS 挂出的house类,C15区包括士嘉宝E05，大部分以抢offer的形式卖出，你觉得着市场是供求关系在起作用，还是经纪故意在调控市场。

作者: 新蛛 时间: 2012-5-11 09:18
标题: 专家：加房市过高估值10% 仍无泡沫
本帖最后由新蛛于 2012-5-11 10:23 编辑

房价每年上升3%或者5%是正常现象，
我们当然会每年调整泡沫值，
还要看通胀率和经济成长的情况，
所以每年调高房价预期是非常正常的事情，
没有道理2000年你认为40万是泡沫值，
2012年还是认为40万，
2007年我认为房价升到40万高估，
今年都2012年了，
至少到50万才开始高估，
现在仅仅是临界值，离泡沫还早，
高估并不是泡沫，市场定价有一定的合理范围，
有时候也会低估，没人知道确切地合理价位，
2015年我至少认为60万才是高估。

作者: MONEYWEATHER 时间: 2012-5-11 09:35

花迷，我觉得你应该是有房族，要不然你怎么会这么淡定。你去看看昨天在Kenedy/16th 的preview的场面，你觉得这house 市场,象要跌25%吗？我朋友说他排到了1000多号,他是想换大房的，看到价格和人山人海，觉得抽签都不一定轮到他。哎，买自住房的你还这样苦苦等。。。
suezeng 发表于 2012-5-11 09:47 http://bbs.51.ca/images/common/back.gif

I didn't realize it until you mentioned here. 终于明白了，花迷已经有房了，只是没事干在这瞎忽悠， misleading most of 51无房者，可恶至极。呵呵！

作者: 稀泥派老刘 时间: 2012-5-11 09:52
房价上涨时大趋势，，，不会因为小波动而停歇，，，

作者: 花草迷 时间: 2012-5-11 11:31

花迷，我觉得你应该是有房族，要不然你怎么会这么淡定。你去看看昨天在Kenedy/16th 的preview的场面，你觉得这house 市场,象要跌25%吗？我朋友说他排到了1000多号,他是想换大房的，看到价格和人山人海，觉得抽签都不一定轮到他。哎，买自住房的你还这样苦苦等。。。
suezeng 发表于 2012-5-11 09:47 http://bbs.51.ca/images/common/back.gif

没房的坚持等到今年年底就胜利了。
美国房市崩溃前抢房也很凶。干么要苦苦等，租个好点的房子住么。

作者: fifiter 时间: 2012-5-11 11:34
标题: 专家：加房市过高估值10% 仍无泡沫
花迷，没有房子。是真的。租金每月1340.

作者: 咖啡飘香 时间: 2012-5-11 12:10
有这么多像“花迷”一样，无房持币代购者，房价也不会跌。倒是有一天，“花迷”们买完了房子，房价就会下降。

作者: gonow2008 时间: 2012-5-11 12:24
标题: 专家：加房市过高估值10% 仍无泡沫
房价上涨的主要原因是低利率造成的全球货币和全球通货膨胀。。。只要低利率持续，通货膨胀和房价上涨就不会停止。。。

作者: 山蛟龙 时间: 2012-5-11 12:33

花迷，我觉得你应该是有房族，要不然你怎么会这么淡定。你去看看昨天在Kenedy/16th 的preview的场面，你觉得这house 市场,象要跌25%吗？我朋友说他排到了1000多号,他是想换大房的，看到价格和人山人海，觉得抽签都不一定轮到他。哎，买自住房的你还这样苦苦等。。。
suezeng 发表于 2012-5-11 09:47 http://bbs.51.ca/images/common/back.gif

看paradise网站上标出的价格似乎并不非常高，难道现场有所变化？

作者: 飞歌 时间: 2012-5-11 12:49

有这么多像“花迷”一样，无房持币代购者，房价也不会跌。倒是有一天，“花迷”们买完了房子，房价就会下降。
咖啡飘香发表于 2012-5-11 13:10 http://bbs.51.ca/images/common/back.gif

所以房价何时跌，关键还得看花迷的行动！！！

作者: 夜晚 时间: 2012-5-11 12:50

花迷，没有房子。是真的。租金每月1340.
fifiter 发表于 2012-5-11 12:34 http://bbs.51.ca/images/common/back.gif

花迷虽然租房，但生活质量比那些买了房后不得不出租一部分的人高。

作者: Advisor4u 时间: 2012-5-11 13:41
神马都是浮云！住要有房，行要有车，穿要有衣，食要无毒，天要有蓝，活要有闲，老要有依，家要有儿，命要有托，足已。

作者: 杰1977 时间: 2012-5-11 13:50
管它长跟跌,反正昨天刚买了一个60万,自住,,,

作者: 杰1977 时间: 2012-5-11 13:51
管它长跟跌,反正昨天刚买了一个60万,自住,,,

作者: 百家争鸣2012 时间: 2012-5-11 15:10
房子不一定非要是自己的，租的也行。其实买房子的人没有意识到，他的房子是银行的。

现在房子价格这么高，租房来得便宜。房价让它涨吧，反正我租金不会提高，通货膨胀后租金相对还下调呢。

作者: MR.JQ 时间: 2012-5-11 15:46
http://info.51.ca/news/canada/2012/05/11/255255.shtml

作者: JUSTIN T 时间: 2012-5-11 16:01
现在买房就是接最后一棒！

作者: JUSTIN T 时间: 2012-5-11 16:46
杰1977你才买了个60万的房子，我去年才卖了个60万的房子，在爱神谷买了个150万(5000尺）的房子，今年值多少问问你的经纪。

作者: 花草迷 时间: 2012-5-11 18:38
标题: 专家：加房市过高估值10% 仍无泡沫
本帖最后由花草迷于 2012-5-11 19:46 编辑

有这么多像“花迷”一样，无房持币代购者，房价也不会跌。倒是有一天，“花迷”们买完了房子，房价就会下降。
咖啡飘香发表于 2012-5-11 13:10 http://bbs.51.ca/images/common/back.gif

你的第一句话错了，移民高峰时来的人基本上都买房了，我的同学、朋友是这样，你看看你身边的人还有多少人没买房？如果谁指望像我这类人来炒高房价，那就大错而特错。如果没有大量的初生牛犊不怕虎的新移民，房价是炒不高的。可惜热衷于买房的亚裔移民大大减少了。

你的第二句话完全正确。我迟迟不买房就是给像suezeng这样的地产经纪争取更多的创收机会，同时也给像dasha这样炒房的一个充足的卖房时间，我猜dasha的房已经卖了，君不见他这几天都乐得有点神魂颠倒了吗？我买房后房价会立马大跌，我早有这个预感了。人有时经不起周围环境的影响以及好房子或低价的诱惑，一旦哪天顶不住了买了房，其结果一定是追悔莫及。

无忧老汉，今年六月份前是最佳，同时也是最后能卖个好价钱的机会。过了六月份，大多地区房价就该向40万滑翔了。

作者: JUSTIN T 时间: 2012-5-11 18:48
标题: 专家：加房市过高估值10% 仍无泡沫
对不起花草迷，请不要相信我的话，这二天我是在搞笑，说正经的，我的观点是涨多（时间、金额）跌少。祝你的观点能赢。

作者: 阿素 时间: 2012-5-11 20:09
回复 25# 花草迷

谢谢花迷将要给我争取更多的创收机会,只是我怕我等到花儿都谢了,黄花菜都凉了,house还是涨多跌少! 我们有房的人真的是看热闹来的，但真的愿你赌赢。

作者: toren 时间: 2012-5-11 20:42
回复 1# 花草迷

小心，这是庄家和他们的买办们在拉高出货了。

早不说，晚不说，偏等房价及涨幅创纪录后，急急忙忙出来撇清，他们看的比一般人要清楚地多。
连一些涨派都开始怀疑和担心市场的健康了。所以他们坐不住了。

今年有近400座CONDO在建和完工。

作者: 花草迷 时间: 2012-5-11 20:59
标题: 专家：加房市过高估值10% 仍无泡沫
本帖最后由花草迷于 2012-5-11 22:00 编辑

回复花草迷

小心，这是庄家和他们的买办们在拉高出货了。

早不说，晚不说，偏等房价及涨幅创纪录后，急急忙忙出来撇清，他们看的比一般人要清楚地多。
连一些涨派都开始怀疑和担心市场的健康了。所以他们坐不住了。

今年有近400座CONDO在建和完工。
toren 发表于 2012-5-11 21:42 http://bbs.51.ca/images/common/back.gif

今年4月份本国新屋年开工量（annual home starts）为24.49万间，今年的新移民可以人均一套房。如果今年因政策调整来不了那么多，那么还有希望剩下一些留给老移民。

作者: heap51 时间: 2012-5-11 21:00
花迷叔叔不是不知道, 朋友, 同学, 每个人都已经上岸了, 只是没有办法.
让他发泄一下吧...Anyway wish you luck

作者: Bobby 时间: 2012-5-11 22:51
房价高不高有那么重要吗，投资是要看回报的，现在买房5-10年的回报可能是0%（扣除中介费，销售后盈利税，地税）；自己住，只要付得起就买咯，最好把interest rate 预设定在5%左右，做下压力评估，ok的话，没问题的。加拿大总之已经进入高负债的无间道了，不景气的大周期是难免的

作者: newdoc 时间: 2012-5-11 22:57
涨啊,降啊,...无人可知.不仅仅移民和利率这两因素.
http://www.wdunning.com/docs/RMS-2011.pdf 租房状况...
http://www.randi-emmott.com/market.htm 历史走向....
http://en.wikipedia.org/wiki/Demographics_of_Toronto 多伦多的人口...
.....
空房率和房价及销量关系,及人口加速增长年轻化关系....还有更多因素,耐心比一比,强过幻想.
两点说明,一个,数据是果,原因得自己找;另个,过去的原因,未必就是将来的.
还有,condo的人建筑商大笔钱扔进去,是经过市场风险分析的,拍脑门就给condo下个结论,显得很幼稚.多数condo就是用来出租的.

作者: JUSTIN T 时间: 2012-5-12 07:03
condo不是政府一拍脑袋拨款用来提高GDP的！

作者: Huafei 时间: 2012-5-12 08:39
花迷，那无忧老汉周末正忙着搞他的open house ，务必在你说的时间前出货，所以没时间上51网了。

你的第一句话错了，移民高峰时来的人基本上都买房了，我的同学、朋友是这样，你看看你身边的人还有多少人没买房？如果谁指望像我这类人来炒高房价，那就大错而特错。如果没有大量的初生牛犊不怕虎的新移民，房价是炒不高的。可惜热衷于买房的亚裔移民大大减少了。

你的第二句话完全正确。我迟迟不买房就是给像suezeng这样的地产经纪争取更多的创收机会，同时也给像dasha这样炒房的一个充足的卖房时间，我猜dasha的房已经卖了，君不见他这几天都乐得有点神魂颠倒了吗？我买房后房价会立马大跌，我早有这个预感了。人有时经不起周围环境的影响以及好房子或低价的诱惑，一旦哪天顶不住了买了房，其结果一定是追悔莫及。

无忧老汉，今年六月份前是最佳，同时也是最后能卖个好价钱的机会。过了六月份，大多地区房价就该向40万滑翔了。
花草迷发表于 2012-5-11 19:38 http://bbs.51.ca/images/common/back.gif

作者: chinagirl51 时间: 2012-5-16 14:31
多伦多的房价继续涨吧。也许一直移民部长没有能办到的让新移民分散到其他省份定居的目标就快被多伦多房市办到了。安省就业不增加，平均收入不高，房价这么高。新移民看了还不离远点。

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