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标题: 杀害澳洲华裔地产商蒋明海的嫌犯被捕 [打印本页]

作者: 哪吒 时间: 2009-2-26 09:14
标题: [评论]杀害澳洲华裔地产商蒋明海的嫌犯被捕
希望澳洲有死刑。

作者: 桃木钉 时间: 2009-2-26 14:49
蒋明海是地产经纪，不是地产商。以后也别叫银行职员成银行家。你要做妓女，更别说是妓者。

作者: 哪吒 时间: 2009-2-26 16:40
标题: 什么是房产经纪 zt
在地产运营中，开发商要实现自己的价值，凭借的是房地产一级二级三级市场的联动，以及若干关联行业的产业链条的完整运营。这一链条的搭建冲破了传统管理模式和行业资源划分，采用链式管理整合资源，解决市场和设计、理论与实施、投资与运作、开发和营销等关键节点问题。

　　如何实现这一链条的完整结合并良性运转？房地产经纪业的作用不可忽视。参加此次城市运营活动的21世纪不动产青岛区域分部的有关负责人指出，之所以认为房地产经纪业作用在整个链条中不可忽视，主要原因在于房地产经纪业的工作着眼在于此链条的实现和执行，并随着房地产市场日益成熟，扮演了“红娘”的角色，以其所拥有稳定的房产消费客户资源、灵敏的商业触觉、对终端客户的充分把握，丰富的成交技巧，涉及建筑设计、银行、保险、评估、典当行、建筑、装饰、物业管理等房地产整体产业链各环节的战略合作伙伴，为地产和消费者搭鹊桥。

　　也就是说，在这一链条中，房地产经纪业以其自身独特的角度和专业化的服务，将房地产行业各个链条有机的贯穿起来，真正做到了“让不动产动起来”，“让资金转起来”，激发城市活力。同时，房产经纪在与房地产开发商携手中，在进一步完善城市功能，改善城市环境，协助政府完成城市经营，促进城市发展，实现城市的增值等方面做出应有的贡献。

　　从市场角度来看，房产经纪业是房地产开发和市场消费的桥梁纽带，分析市场空间我们可以看到，存量房屋交易总量及占比迅速提高。一手房的客户中有相当一部分是以小换大、以旧换新、抵旧购新等与存量房屋交易相关的客户，这些客户在关心心仪新盘的同时，还必然关心其已有房屋的变现价值，这就使房地产经纪业掌握了开发商所需要的相当一部分客户资源。此外，房地产的空间固定性决定了开发商触角的局限性，开发商一般是伴随着城市规划的演进和城市规模的扩张，不断地在未开发区域中投资建设，或是在城市规划的引导下参与旧城改造。同时，就某一特定的开发商而言，无论其自身如何强势，它在某一城市或某一区域内的市场占有率总是极其有限的，通常不会超过10％。而房产经纪在这一方面却具有较明显优势，由于经营方式的灵活性，如采取连锁经营、特许经营等，可将其触角深入至城市或某一区域内的许多地带。如果经营得法并具有强大的品牌实力，则完全可占有房地产经纪行业很高的市场份额。房地产经纪业的影响力往往能够超过单一开发商。

从开发商角度来看，房产经纪业是开发商的得力帮手。为减低经营成本，开通销售渠道，开发商正逐步摒弃自设售楼经营部门、自产自销的传统观点和做法，全面委托经纪公司策划、代理、宣传、销售、管理等业务，这已是近年来我国地产开发的一个全新概念。实践证明，这种新思想和做法是好的，美国、新加坡、日本等房地产开发经营发达的国家，绝大部分依靠经纪公司来提供这项服务，他们看重的是经纪公司丰富的营销经验，对市场脉搏的清晰把握，信息来源的快捷而量大。而且，房地产的开发由经纪公司策划营销，一般来说，无论在外观布局、使用面积、或者价格定位等方面，客户都较容易接受，加上经纪人自身的素质和客源，汇总起来就是一个庞大的营销渠道、市场资源。

　　因此，在房地产业中，很好地利用房地产经纪公司的作用，对房地产商的开发成功是一个很好的选择。

　　地产开发贯以城市运营，是市场发展的必然趋势。作为一个地产开发商，只有了解今天所处的状态，才能真正做好开发。充分利用房地产经纪业的专业优势，在挖掘房地产产业链条中的每一点利益的基础上，生产出符合市场需求的商品、使用畅通的销售渠道，才能获取长久的利润和稳定的市场份额。

　　在“谁拥有客户，谁就拥有市场；谁拥有市场，谁就赢得主动”的今天，掌握着房地产市场中最大量客户资源的优势，使得房地产经纪在房地产业中占有极其重要的地位。

作者: 哪吒 时间: 2009-2-26 16:43
标题: 什么是房地产开发商？zt
房地产开发一般指房地产开发企业（即开发商），以赢利为目的投资开发房地产项目，从立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设、到销售等一系列经营行为。我国《城市房地产管理法》第2条对房地产开发下的定义是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础建设，房屋建设的行为。房地产开发项目有住宅、别墅、商铺、写字楼等等、现市场上提到的所谓商住两用的物业其实是指开发商以住宅为目的进行立项，但在设计以及建设阶段将其建设成为可作为写字楼出售的一种类型的物业。房地产开发流程主要包括以下几个程序：
1、前期的准备
前期准备工作主要包括由计委对房地产项目进行立项审批，规委对项目进行规划审批，进行设计施工，土地出让或转让等。此阶段的主要工作是取得项目开工建设的一系列许可证和取得项目建设用地的国有土地使用权。我们所说的五证中的《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》、《建设工程规划许可证》都是在这个阶段取得的。而《国有土地使用权证》由于开发商支付土地出让金的时间不同，取得的时间也不尽相同。在房地产开发中，土地的取得是最重要的。现阶段，土地的取得有两种方式：划拨和出让。划拨是指国家将土地无偿划拨给使用人使用，划拨出让的土地由于未向国家交纳土地出让金，不允许作开发利用。一般都是划拨给国家机关、学校等单位使用。出让是指与国家签订土地出让合同，交纳土地出让金获得国有土地使用权的方式。目前的房地产开发除经济适用房外，都属于这种方式。同样，如果要在划拨土地上进行开发，也要交纳土地出让金，将划拨土地转为出让土地。出让的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不相同。主要分为：居住用地70年，工业用地50年，商业用地40年等。
2、建筑施工阶段
建筑施工阶段是开发商委托建筑公司进行项目建设的阶段。该阶段是房地产开发的重要阶段。在本阶段，为了更快的收回成本，回笼资金，实现赢利，开发商通常在建筑阶段采用项目预售的方式对物业进行销售。
3、销售阶段
销售阶段是开发商出售商品房，回收资金实现赢利的阶段。一个项目销售的成败决定着开发商的根本利益。销售分为预售和现房销售两个阶段，预售即通常所说的期房销售，是指开发商在建设工程竣工之前进行销售，现房销售即开发商在取得《竣工证》或竣工验收合格文件后进行销售。由于预售可以提前回收资金，目前开发商大多采用此种销售方式。
预售条件：
《城市商品房预售管理办法》第五条规定：
（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（二）持有建设工程规划和施工许可证；
（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
第六条规定：商品房预售实行许可证制度。开发经营企业进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。
商品房现售，应当符合以下条件：
（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；
（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；
（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
（四）已通过竣工验收；
（五）拆迁安置已经落实；
（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；
（七）物业管理方案已经落实。

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