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标题: 万锦Hwy7上公寓吸引大批人看房还抢offer！最后竟被砍一刀 [打印本页]

作者: 加拿大老张 时间: 2023-12-19 13:08
"从房源交易历史来看，上一次成交是在2014年2月，成交价约24万元。可见，卖家在不到10年内以翻倍的价格售出。". 典型的投资失败的例子. 如果买土地房的话, 2014年2月买进, 现在的价格是当初买价的3倍以上.

作者: 加拿大老张 时间: 2023-12-19 13:12
公寓现在卖掉还算明智的, 以后安省公寓建设量每年几万套, 会更加供过于求(更穷的人买不起房, 人数再多也没有买房的需求), 价格能维持不跌就是奇迹了. 别忘加元可是一直贬值的, 房价不涨等于赔钱..

作者: Galant 时间: 2023-12-19 13:23
在维持高利率不变的情况下，估计从今年冬天开始，Condo在挂牌量大的情况下，价格会下跌，有入场的机会。估计从2024年到2025年的未来两年里，考虑到疫情前后的购房者要续签抵押贷款的因素，在维持目前的房地产贷款高利率而导致房贷居高不下的情况下，很多人会支付不起房贷支出，不得不挂牌卖房，House和Town house的价格均会有较大的跌幅，重要的时间之窗可能出现在2024年冬天和2025年的冬天，可以耐心地等待抄底的最佳时机。

作者: Yedie 时间: 2023-12-19 13:50
本帖最后由 Yedie 于 2023-12-19 13:58 编辑

加拿大老张发表于 2023-12-19 13:12
公寓现在卖掉还算明智的, 以后安省公寓建设量每年几万套, 会更加供过于求(更穷的人买不起房, 人数再多也没 ...

你这倒是说对了，我们公司最近就在响应政策做可负担性出租住房，3年内光我们公司应该就会向市场上推出1000套以上的可负担性出租住房。现在政府对可负担住房的政策倾斜的实在是狠，最高95%的贷款，外加30到50年的3%年息的固定贷款利率，免DC，HST，地税。但是，凡事都是有代价的。第一，住可负担，也就意味着和开车无缘了，我们所有单位都是一个车位也不配的，也不提供可出租的车位。第二，住户要能受得了小户型，大小和香港的单位差不多，都是20多平方米的单位。但是我们的可负担位置还是不错的，要不就是地铁沿线，要不就是BRT沿线。我们一个单位租金是$1541每月（含管理费）。正常买房的出租能和我们拼月租金吗？以后Condo小户型注定没市场。但是Townhouse及以上的大户型肯定要涨的比以前还狠，这就是政策导致的。住可负担的但凡对生活有点追求的，以后有钱了肯定要去买townhouse，这是没有办法的事。

作者: 加拿大老张 时间: 2023-12-19 14:46

Yedie 发表于 2023-12-19 13:50
你这倒是说对了，我们公司最近就在响应政策做可负担性出租住房，3年内光我们公司应该就会向市场上推出1000 ...

"我们公司最近就在响应政策做可负担性出租住房". 问题是可负担性出租住房的租金必须够低, 才有竞争力(所以建设时肯定要政府的低息贷款和其它钱上的补偿). 同时可负担性出租住房的租金涨幅受控, 谁去做房东还能10年后也不亏损呢?(除非有政府廉租房那样的政策支持, 一有政府的租金亏损补贴, 二是驱逐欠租的租客不需要走LTB, 直接可以赶走).

作者: Yedie 时间: 2023-12-19 15:30

加拿大老张发表于 2023-12-19 14:46
"我们公司最近就在响应政策做可负担性出租住房". 问题是可负担性出租住房的租金必须够低, 才有竞争力(所 ...

你这说错了，可负担在多伦多一室一厅的租金就是$1541包管理费和$101的水电气，这是政府规定的。这个是没有竞争的，这种产品是解决生存问题的，就和水，空气，食物一样。不用的话没有替代。现在在排队申请可负担的人，就算我们多伦多所有建商的可负担都完成了，也消化不完。政府的价格上限就是实际的租金，超过了就没补助了。

作者: Yedie 时间: 2023-12-19 15:36

加拿大老张发表于 2023-12-19 14:46
"我们公司最近就在响应政策做可负担性出租住房". 问题是可负担性出租住房的租金必须够低, 才有竞争力(所 ...

道理很简单，不赚钱的事没人去做，只有政府保证开发商有足够的利润。开发商才愿意去做可负担。

作者: 加拿大老张 时间: 2023-12-19 20:15

Yedie 发表于 2023-12-19 15:30
你这说错了，可负担在多伦多一室一厅的租金就是$1541包管理费和$101的水电气，这是政府规定的。这个是没 ...

可负担性出租住房建成后, 谁买下来做长期的房主, 才是关键. 开发商不会傻到建成后自己当几十年房主吧?

作者: Yedie 时间: 2023-12-20 10:07

加拿大老张发表于 2023-12-19 20:15
可负担性出租住房建成后, 谁买下来做长期的房主, 才是关键. 开发商不会傻到建成后自己当几十年房主吧? ...

开放商为什么不当30年的房主？你不能以你的无知就说开发商傻，廉租房建好以后之前所有投入的钱会全部退回来，贷款cover 95%的Cost。建成以后是0成本持有，这时候卖才是傻。

作者: 八戒吃瓜 时间: 2023-12-20 11:51

Yedie 发表于 2023-12-20 10:07
开放商为什么不当30年的房主？你不能以你的无知就说开发商傻，廉租房建好以后之前所有投入的钱会全部退回 ...

同意你说的。
政府担保的廉租房，政府给足了95%的低息贷款，开发商只掏5%的启动资金，免开发费免HST免地税，攒了是开发商的、赔了找政府补贴，这生意是空手套白狼稳攒不赔的，跟政府做生意就没有亏本的事

作者: 加拿大老张 时间: 2023-12-20 11:55

Yedie 发表于 2023-12-20 10:07
开放商为什么不当30年的房主？你不能以你的无知就说开发商傻，廉租房建好以后之前所有投入的钱会全部退回 ...

贷款cover 95%的Cost. 贷款利息可以3%,但是本金还是要还的. 就凭租金管制每年2%的涨幅, 哪个房东能维持10年的租客不亏钱? 别说还想什么30年. 政府的廉租房有政府的租金补贴, 还有欠租直接驱逐的权利(开发商经营的可负担性出租住房有这个权利止损吗?), 经营下去都不容易的.

作者: 加拿大老张 时间: 2023-12-20 12:07
本帖最后由加拿大老张于 2023-12-20 12:12 编辑

八戒吃瓜发表于 2023-12-20 11:51
同意你说的。
政府担保的廉租房，政府给足了95%的低息贷款，开发商只掏5%的启动资金，免开发费免HST免地 ...

如果让开发商当30年可负担性出租住房的房主, 光给开发商低息贷款建房和免除建房的各种税, 是没人当这个房主的. 政府必须同意象对待政府廉租房那样, 一旦可负担性出租住房的房主出现运营亏损(长期看, 肯定会发生的, 因为租金管控), 政府出钱赔偿亏损. 其实就变成了政府廉租房了, 只是运营的不算政府员工, 是开发商的员工. 这类可负担性出租住房注定不可能太多, 因为政府拿不出那么多钱补贴.
政府在905地区有不少地皮早就规划成CONDO了, 可是一直没有开发商去买下那里建CONDO, 为啥呢? 因为那里是工业区, 没有合适CONDO的市政上下水 , 也没有合适的道路, 这个前期开发成本很高的. 把开发商当成不计较成本的善良的傻子的人, 自己才是傻子.

作者: 手机用户__A5uXDg 时间: 2023-12-20 16:05

Yedie 发表于 2023-12-19 15:30
你这说错了，可负担在多伦多一室一厅的租金就是$1541包管理费和$101的水电气，这是政府规定的。这个是没 ...

一室一厅的租金是$1541包管理费，那20多平米的单位应该是没室没厅，租金应该比$1541更低才对。如果开发商收租金$1541，不会有麻烦吗？

作者: 加拿大老张 时间: 2023-12-20 17:03

手机用户__A5uXDg 发表于 2023-12-20 16:05
一室一厅的租金是$1541包管理费，那20多平米的单位应该是没室没厅，租金应该比$1541更低才对。如果开发商 ...

开发商收的起始租金不高点, 因为租金管控, 那不是不出5年就亏损了? 这种私人运行的可负担出租房, 不可能长期存在,.

作者: 八戒吃瓜 时间: 2023-12-20 21:00

加拿大老张发表于 2023-12-20 12:07
如果让开发商当30年可负担性出租住房的房主, 光给开发商低息贷款建房和免除建房的各种税, 是没人当这个房 ...

这种“可负担性出租住房”，其实就是政府的廉租房外包服务。
政府既然无力自建自管廉租房，那就只能掏钱外包了事。
尽管外包服务很贵很贵，但相比政府自建自管的拖沓浪费，其实合算了

作者: Yedie 时间: 2023-12-20 22:16
本帖最后由 Yedie 于 2023-12-20 22:22 编辑

手机用户__A5uXDg 发表于 2023-12-20 16:05
一室一厅的租金是$1541包管理费，那20多平米的单位应该是没室没厅，租金应该比$1541更低才对。如果开发商 ...

260到300的就是一室一厅，studio的都是220左右的。什么政府让不让的，这就是在多大旁刚批的廉租房的项目的。政府要是不让，他们会批吗？studio月租金是$1317，和一室的没区别。

作者: 手机用户__A5uXDg 时间: 2023-12-21 13:31

Yedie 发表于 2023-12-20 22:16
260到300的就是一室一厅，studio的都是220左右的。什么政府让不让的，这就是在多大旁刚批的廉租房的项目的 ...

早些年一室一厅是700尺，后来变成500尺，现在300尺也能做出一室一厅，很想知道这是怎么做到的。

作者: Yedie 时间: 2023-12-21 16:01

手机用户__A5uXDg 发表于 2023-12-21 13:31
早些年一室一厅是700尺，后来变成500尺，现在300尺也能做出一室一厅，很想知道这是怎么做到的。 ...

能怎么做，往小里挤。多伦多的面积比香港的还是大一点，因为最起码厕所还是干湿分离的（这个也不是安省building code要求的）。

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