生意為何談不成(之一):賣家無法提供完整的材料和數據
生意為何談不成(之一):賣家無法提供完整的材料和數據生意轉讓是商業地產中一個重要組成部份﹐但市場上生意轉讓成功率極低﹐每年通過MLS轉讓成功的不到15%. 根據筆者從業經驗,無非有下列幾個原因﹕
(1)賣家不切實際的價格要求﹔
(2)錯誤的市場計劃和目標市場導向﹔
(3)第三黨的阻擋(如Landlord; Franchisor等);
(4)賣家無法提供完整的各類材料,文件和數據;
(5)買方的原因
此次我們主要來談論第四個因素:"賣家無法提供完整的各類材料,文件和數據".當一個小生意業主整備轉讓自己的生意時,應有一個明確的時間表,並準備好各類的材料和文件.不幸的是大部份華人業主都是直覺性思維,缺乏系統精神,重要文件和數據都是信手拾到,經常是缺一少五.買賣生意不象買賣物業,購買物業是人們購買一個"靜態的居住空間";而買賣生意是購買一個"動態,不確定的生財空間".正是因為如此的不確定性,買方更是基於主要的確定因素來作決定.賣家如盡可能提供各類完整的材料和數據,將減少買方的風險感.根據商業地產成功的經驗,一般要求賣家準備好以下四大類的材料和文件:
(一)賣家狀況材料(Facts Regarding Seller):
賣家的經營身份:Sole Proprietor; partnership 還是Corporation;在此地點上,過去三年的生意名稱和類型;賣家的營業稅號碼(Sales Tax Permit Number);是否有聯邦政府僱佣號(Employer number)等.
(二)有關生意狀況材料(Facts Regarding Business):
在此地點上,過去幾年內轉讓掉的生意狀況資料,如賣價或轉讓週期等;
現實生意中淨資產表;現實生意中負債表;有否產生過訴訟;是否是特許經營等.
(三)有關銷售狀況的材料(Facts Regarding Sale):
相關牌照的費用;供應商的合同;存貨的清單;保險政策和費用;設備租賃合同;
貨物成本;租金和操作成本;會計或律師費;每年財務報表和稅務報表等.
(四)各類文件(Documents):
特許經營文件;租約;供應合同;相關牌照或許可證;稅單;員工工資單;公司組成名單和股東狀況;主要顧客名單等.
雖然每個生意都有其獨特的一面,文件合同也不盡相同;不過準備好完整的相關文件和資料卻是使您生意轉讓成功的一個必要因素,祝賣店成功!!
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