[求助]哪位有Hotel/motel经验请冒个泡
本帖最后由 小牧 于 2010-10-11 21:44 编辑看好一家Hotel/motel,准备拿下.
哪位有经验,请给指点一下. 本帖最后由 nihaoquebec 于 2010-10-12 13:46 编辑
大致情况如下:
土地面积:6400sqft(1-3 acres)
1-3 acres是什么意思?哪位有地产交易经验的朋友做个讲解?
意思是不是说,他现在是做为一个acre出售,以后可以分成3个acres出售?
使用面积:4600 SQ. M
SQ. M是什么单位,平方米的意思吗?
为什么不统一用sqft,政府规定还是行业规则?
营业规模:13个单位,6个双间和7个单间.
附属设施: 1000sqft的生活区和餐厅.
兼营项目:单身公寓(bachelor apartments)
入住率和出租率多高不详,往年收益率多少不清.
运作这项生意得多少流动资金?还需要经纪提供哪个信息?
哪位有经验的朋友请给个指点,十分感谢. 本帖最后由 nihaoquebec 于 2010-10-12 23:55 编辑
谢谢推荐。
不管我是否得到帮助，这事是否能成，我都把结果在这里做个总结。
留给后来想做Hotel/motel的朋友做为参考。
每有一步进展我都在这公示一下，欢迎大家查看。
不管是否有经验，请各位朋友帮忙给些启发，多谢。 买Hotel/motel首先要研究它的支出，包括人工，地税，水电，保险等等。然后查它以往的空置率。
在加拿大做这行地税和人工很贵，如果经济形势不好，空置率高，入不熬出时要有足够的资金顶上。 本帖最后由 nihaoquebec 于 2010-10-14 15:17 编辑
回复 4# 夜晚
明白,收益好算,关键是支出,研究明白挺难.
我有个做Hotel/motel的朋友现在国内,两个月后才能回来.
我先自己研究一下,有问题再来请教.
非常感谢. 本帖最后由 Ms. Wang-Leung 于 2010-10-14 18:17 编辑
这有一篇相关的文章，仅供参考。
这个商机是你的吗？
梁镇国
商机就象缘份—可遇不可求。友人几年前为了取消企业移民的条件，买了一个半死不活的酒吧，把自己困了几年，移民身份搞妥后，终于将酒吧脱手，亏了几万才得以“赎身”。难道他真的没有更稳妥的投资、更好的创业项目可选吗？那时也许没有，也许有但他没遇上。如果你认为“世上不是没有好得令人不可相信的事，就是看你有没有运气碰上”，请继续往下读：
谁都知道买物业保本又增值，是较稳妥的投资。而如果用物业做生意，即生财又可以用来取消移民条件，那不是“持物业，创生意，实现移民条件”的一举三得吗？
而什么样的物业恰好具备这“三得”呢？笔者在中文网上研究了几家华人的家庭旅馆，感到很是敬佩，但同时也感到可惜。敬佩的是华人中有了越来越多的家庭旅馆，可惜的是华人家庭旅馆的房价太低，另外附带很多几乎是无偿的服务。尽管这样，也还是入住率不高，因为虽然中国开始有更多的人来加，但数量不到其他游客总数的百分之二。从效益上来讲，华人的家庭旅馆远远谈不上是有效的生意。然而，成功的家庭旅馆，应当是具备这“一举三得” 的。
就多伦多而言，旅馆的每年平均入住率一般是65%- 70%。如果旅馆位于市中心，其入住率则可以达到80%左右。而位于市中心的家庭旅馆，平均入住率一般是60%左右，除非每个房间都有自己的浴厕，那么，年入住率应当是65%-70%左右，而且房价也和一般的旅馆差不太多。如果有足够的泊车位，入住率会更高些，泊车可为额外的收入($20 - $30 一晚)。
除华人的移民之家之外，多伦多的家庭旅馆叫做“Bed and Breakfast”— (直译是“床和早餐”) ，大概有八十多家(请见www.bbcanada.com)。这种叫做 Bed and Breakfast的家庭旅馆起源于英国，二战后，人们为归来的士兵提供简朴的食宿。因此，英国维多利亚式的“家”就成了Bed and Breakfast的特征招牌，而这样的古老建筑大多数都在多伦多市中心。美中不足的是，维多利亚式的房间大多没有独立浴厕，所以家庭旅馆的每年平均入住率一般只有在60%上下。
成功的家庭旅馆要有六个主要因素：1。地点：游客的时间很珍贵，为了方便游览典型的几个景点，游客们一定要住在市中心(downtown)。2。地点：在多伦多，一半的旅馆生意是靠会议和大型活动支撑的，而这些会议和大型活动又都在市中心，因而，市中心的旅馆和家庭旅馆时常都会因为这些会议和活动而暴满。3。地点：几所大学、众多医院、和无数公司的总部都在市中心，他们都会因为公事和私事需要在市中心寄宿。4。独立的浴厕：如果是同等条件的房间，没有自己的浴厕的房就是$69一晚也不好租，而有自己的浴厕，这间房价就可以翻一倍，轻易租出$139一晚。5。泊车位：在寸土寸金的市中心，大多数物业都有一个共同点—缺少泊车位。而有泊车位不但可以提高入住率，还可以带来额外收入。6。英语：如果没有英语，要做主流的生意，就要依靠专门订房的公司，付他们10%的佣金。
总之，多伦多旅馆业的主流在市中心。华人的家庭旅馆只有进入 主流，才会实现合理的房价和更高的入住率。
具备上述所列举的成功条件的华人家庭旅馆在多伦多只有一家，那就是位于市中心的“Jarvis House B&B” (请见网站：www.jarvishouse.com)。这是多伦多第一个打入主流的华人家庭旅馆，已经经营了15年多。在业主进一步注资装修、扩建后，它有了十一间各有浴厕的客房。旅馆后院有十二个泊车位，于鼎盛时期，旅馆曾经年净收入二十多万。如果只论房地产价值，此物业于十八年前的售出价就已经是六十五万，而在这十几年里，多伦多市中心的房地产已经翻了几翻。
由于业主近几年另有发展，决定连生意带楼一起出手。今年，业主国内的事业发展顺畅，为求尽快脱身，便将楼价降到一百二十九万(“裸楼”，不包括生意)，以便面向任何在市中心黄金地带寻求商业门脸和大量泊车位的买家，譬如：私校、社会服务机构、律师事务所、牙医、中/西医等，个人或组织。如果买家继续做家庭旅馆，就刚好顺手捡个便宜。
对于企业移民要取消条件，但又苦于找不到好的项目的；新移民想给自己找份工的；以及正想买房、买生意的人来说，这样的物业可谓“机缘”。如果你有三、四十万的首付，愿意亲自经营(或部分参与经营) ；如果不是别人也别具慧眼，并且捷足先登，那么，这个商机有可能就是你的。
详情请见：http://simsonchu.blogspot.com/2010/08/jarvis-house.html.http://simsonchu.blogspot.com/2010/08/jarvis-house.html. 如果你、你的朋友、或者你的客人对此感兴趣，请联系Simson Chu of Chestnut Park Real Estate Ltd.。电话：416.788.7766； 电子邮件：[email protected]。Simson 讲英文和广东话。如需国语协助，请联系若文: 416-975-3838. 谢谢楼上资料,非常有用.
多伦多的华人Hotel有八十多家,这里有经验的朋友肯定不少.
我看好的Hotel在NB省,华人可能只此一家.
如果成了,看看能不能也做一下Bed and Breakfast. 这家Hotel/motel是否能落我手,命运带我走向何方?
进展:
业主是个西人,他已委托好了Royal LePage的经纪.
他们公司有个网址:http://www.royallepage.ca
我有一个常客,他常年如一日每天光顾我的小店.
可以说是我的朋友,他说可以给我做免费的买方经纪.
他是Groupe Mackay的地产经纪,Groupe Mackay是一家刚成立的地产经纪公司.
这一期Lachine Messager报导了这家公司,是Lachine地区唯一的一家地产经纪公司.
这个公司刚成立就花了一个亿新建了办公楼,请了不少专业地产经纪.
这个公司也有一个网址:http://www.groupemackay.ca
今天是周六,约好早上到了他办公室.
因为他是义务帮我,所以工作时间不能使用公司资源.
他们公司办公条件很好,墙上是大屏幕的电脑显示器.
理解有困难的内容就打在google翻译上,语言交流没有一点障碍.
他把卖方经纪Eail给他的资料全部打印出来,就象厚厚的一本书.
又捡主要的地方给我做了解释,其他的让我拿回家慢慢看.
同时又给了我几条建议:
第一,不要完全相信这些资料,要做为一个客户到那里住几天观察.
第二,资料中没有说明债务情况和政府对用地的限制,这需要我自己调查.
第三,最好请一个验房师和一个会计师,每样费用大约$2000左右.
第四,如果我有利用那处物业开展新生意的打算,要事先到市政去问好.
我告诉他在原先Hotel基础上,我想增加什么内容.
他查了当地政府网站的Village Plan,又给我打印了厚厚的一本书.
他告诉我,我的计划既不在当地政府资助之例也不在限制之例.
买前需要做一份书面计划交给当地政府,政府不同意我不能增加营业内容.
他替我给当地政府发了邮件,周一他还会打电话问一下.
周一或周二他会给我进一步消息.
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