我做房地产“走麦城”的故事——在美国经营房地产
本帖最后由 小牧 于 2009-12-31 10:31 编辑如 山·
在听了我说的这么多房地产故事和体会之后，有些网友问我是否曾经有“走麦城”的经历。哪能没有呢？还不止一个。网友想我说说我做房地产“走麦城”的故事，这是可以理解的。因为他们想从中吸取一些教训。我并不忌讳说我的失败史。相反，我身边的朋友很多都听过我说的失败故事。但是说多了别人还以为我故意说来吓唬他们。现在我挑几个跟大家分享一下。
故事一
话说２００１年我刚刚进入房地产市场买ｆｏｒｅｃｌｏｓｕｒｅ房，已经参加了几次竞投，都未曾成功买入一个。挫折感越来越强。那一天我看中了一个小ｈｏｕｓｅ。资料显示建于１９０３年，２个房１个洗手间，７１０平方英尺。开拍价６万。当时我志在必得，也没仔细想好最高投到多少。当时想６万开拍，加一倍多到１３万总可以拿下了吧。拍卖场上一共２０多人注册竞投。价格上到１３万时只剩下我跟另外一个竞投者。我想已经到了这个地步，也许再高一二千对方应该就停了。结果对方没有停的意思，我也总抱着再高一二百没问题，装修或者其它方面很容易省下这么一点钱。别人能够做的价，我高一二百就不能做？再加上拍卖场上众众目睽睽之下，只剩下我和另一位在一路ｂｉｄ高，顿时有一种舍我其谁的豪迈感觉。就这样与对方每次叫价一二百轮翻往上加，不知不觉就到了１６万。最后我以＄１６０，１００夺得。我得意洋洋，像个凯旋归来的英雄一样接受着周围人的祝贺。当时还有一位在旁边观看的台湾同胞过来伸出大拇指说：好样的，你给我们海外华裔争光！我虽然口上应着：哪里，哪里，过奖了。其实当时内心真觉得自己是那么回事了。那“伟人”的感觉真爽。
买完房子到那再转转，一个邻居告诉我，这房子早就没人住了。我赶紧进去一看，我的妈呀，里面除了从门口进去留下一条路，厨房除了炉头的地方，其它全是垃圾袋从地板堆到天花板。邻居跑过来看，说怪不得从来都没看见屋主有Ｇａｒａｇｅ ｃａｎ放出来，原来都在里面了。后来光是清垃圾就花了９千多。垃圾清走后，里面墙壁全是ｍｏｌｄ。又要专门处理ｍｏｌｄ的公司来清除。一看，房子ｌｉｖｉｎｇ ｒｏｏｍ往一边倾斜，原来是整个房子没有地基。屋顶ｒｏｏｆ已经有５层，早超过规定的２层。我通常是买下物业的当时，还没拿到Ｔｒｕｓｔｅｅ’ｓ Ｄｅｅｄ完成Ｄｅｅｄ ｒｅｃｏｒｄｉｎｇ等相关转让程序就向保险公司买保险。因为这个保险公司长期跟我配合，很ｆｌｅｘｉｂｌｅ，从来没有什么困难。但是，当我清完垃圾，保险公司通知我，这个房子他们不接受投保，一个月内取消我的保单，建议我另找接受非标准（Ｎｏｎ ｓｔａｎｄｅｒ）的保险公司。那是普通保费的４倍多。
最后卖出收回钱时间约半年。卖价２１万５千。直接亏损２万多，还不算资金占用和本人时间精力等机会成本。想想为了“爽”那么二三十分钟，那成本可真高呀。不过人生嘛，偶尔“爽”一会也是无伤大雅的。
故事二
２００４年某天的拍卖会，我在没人跟我竞投的情况下，以Ｏｎｅ ｄｏｌｌａｒ ｏｖｅｒ买下一个有湖ｖｉｅｗ的独立屋。竞投价６１万。这个房子有什么特别呢？为什么没人买而我又买？
房子建在一个向下倾斜的坡上，有２个车的车库。但是，Ｄｒｉｖｅｗａｙ已经变形，旁边很深，车无法安全开进车库。原屋主是将车停在外面街道上。里面从一楼到二楼向湖一面有几个大面积的落地玻璃窗。但是玻璃都已经Ｆｏｇｇｅｄ，也就是需要换。厨房和洗手间都显得过时，与该区该房价都不相符合。这个房子的原业主欠第一银行６０多万，第二银行十几万，总共欠款７０多万。Ｆｏｒｅｃｌｏｓｕｒｅ 之前已经放在市场上，要价８０万。超过半年没有Ｏｆｆｅｒ。我在它被发出Ｔｒｕｓｔｅｅ ｓａｌｅ ｎｏｔｅ之后到Ｆｏｒｅｃｌｏｓｕｒｅ之前已经用我的Ａｇｅｎｔ钥匙进入过三次。所以对它了如指掌。我估计投入１０万现金换玻璃、Ｕｐｇｒａｄｅ厨房和洗手间、再修好Ｄｒｉｖｅｗａｙ后就可以卖出１百万。时间４个月到６个月，回报约３５％。市场要是上升就是额外的收入了。因此没人ｂｉｄ的时候我就６１万拿下了。
买下之后，完成Ｄｅｅｄ ｒｅｃｏｒｄｉｎｇ等手续，到法定我可以Ｐｏｓｓｅｓｓｉｏｎ时我前往敲门。前业主出来，穿戴斯文而且非常有礼貌。一上来就先道歉。说他知道今天是最后法定离开日子，但是由于他出差在外，家具等还没来得及搬好，请宽容他多一个星期。并且再三表示希望谅解和给他一点方便。我心想，给多一个星期总比我要走法律程序Ｅｖｉｃｔｉｏｎ省事省钱。就连说没问题，一个星期后我再来，要是已经搬空就给我一个电话。一个星期后我没收到电话。再去敲门没人应。我找到以前Ｌｉｓｔｅｄ他的物业的Ａｇｅｎｔ想打听一下他的动向和背景。我告诉这个Ａｇｅｎｔ我在拍卖上买下了这个物业，准备装修后Ｆｌｉｐｐｉｎｇ。也会让他Ｌｉｓｔｉｎｇ，因为他很熟悉该区。他很高兴，并且告诉我，他认为原屋主搬走一定没有麻烦，因为他在当地一个大公司做副总裁。他答应帮我联络他。几天过去，没有回应。Ａｇｅｎｔ告诉我电话没人接，留言也不见回复，联络不上。我再到那个房子看，里面有动静，但是敲门没人出来。从窗口往里面看，以前看到的东西还是原来的样子摆放。我一想不对，不能再等，马上联络律师开始Ｅｖｉｃｔｉｏｎ。
又一个星期过去，在我的律师告状（Ｓｕｍｍｏｎｓ ＆Ｃｏｍｐｌａｉｎｔ）Ｆｉｌｅ之前，我突然收到原业主的告票，共告３方：告原来贷款的银行不当拿物业拍卖，应该退回原状，业主继续欠该银行的款；告Ｔｒｕｓｔｅｅ的Ｆｏｒｅｃｌｏｓｕｒｅ程序不对，因为原业主没有收到Ｆｏｒｅｃｌｏｓｕｒｅ ａｕｃｔｉｏｎ ｎｏｔｉｃｅ；告我的公司（因为所买物业在我公司名下）退回Ｔｉｔｌｅ。一句话，就是要求取消该次拍卖，一切回复原状。我同时查了我这个物业的Ｔｉｔｌｅ，上面已经显示有ＬＩＳ Ｐｅｎｄｅｎｓ。也就是说，我不能进这个屋子、不能做Ｒｅｆｉｎａｎｃｅ也不能买卖。我马上联络律师商量，看我有什么对策可用。这个律师是一个很有经验、专门做Ｆｏｒｅｃｌｏｓｕｒｅ后Ｅｖｉｃｔｉｏｎ，并且也常常做Ｔｒｕｓｔｅｅ。所以他对这类案件非常熟悉。
我的代表律师开始联络Ｔｒｕｓｔｅｅ公司和原来的贷款银行。律师回复我，现在看我的意见。假如我同意不要这个房子，银行同意将钱退回给我，取消这次拍卖。我问到底Ｔｒｕｓｔｅｅ是不是做错。我在想，这是当地一个有几十年历史的最大的Ｔｒｕｓｔｅｅ公司，他们每星期拍卖本Ｃｏｕｎｔｙ的物业占６０％，怎么可能在程序上出错呢？。律师说，你就不用管它错不错了，哪一方（指Ｔｒｕｓｔｅｅ和银行）都不想打官司。因为退回原状，他们没损失，要是原业主付清所有欠款，银行无所谓，只是继续持有Ｍｏｒｔｇａｇｅ 和 ｎｏｔｅ。要是原业主不付清所有欠款，不过是重新再做一次拍卖程序。要是我坚持要这个房子，那么Ｔｒｕｓｔｅｅ和银行都要应诉。想想这四方中我是最亏的了，６１万的现金已经到了银行的手上，我不能用。但是房子的Ｔｉｔｌｅ虽然在我名下（我的公司名下），我也用不了，卡在那里。然后我告诉律师，看哪个快，要是能够拿房子快，我要房子。假如拿房子困难，我要退回钱就成。现在看来恐怕是要钱回来最容易。我问他的意见。律师当然是做哪一种都无所谓，或者更希望我继续打官司要房子，这样这个案子有一段时间好拖，换句话说律师费应该可观。他的回答倒是客观，他说这是个聪明的想法，坚持拿房子可能要慢，多长时间不好说。拿钱应该快，因为要是你同意，就等于各方都同意。好吧，那就进入Ｓｅｔｔｌｅｍｅｎｔ吧。
但是，万万没想到，这个所有关系方都同意的方案，想起来挺简单的过程居然无限期地拖起来。原告与被告共４方，每一方的律师都要审查协议书来保障自己一方的利益。而每方的审查都要几个星期。每方改动一次再经过其它方审查就又是２个月以上。到了后来，已经没听到什么不同意见了，就等各方签字了。但是，一会被告知原告出差没回，一会说原告身体有问题在医院。再有就是原告方律师旅行，找不到等等。一开头我隔几天打一次电话问，后来几个星期打一次，以至一个月打一次，到最后我都不打去问，问了也没用。问一次，律师给我来一张账单，因为他要向另外三方询问进展。就这样，到最后Ｓｅｔｔｌｅ，我拿回钱，已经是一年半了。但是律师告诉我Ｆｏｒｅｃｌｏｓｕｒｅ后Ｓｅｔｔｌｅ的案件中，我的不算长。他经手最长的是４年。
我收回了６１万加上律师费和一点利息。但是，我那时候现金投资的年回报是超过５０％。就算６１万的年回报５０％吧，一年半的现金占用那就是损失约４６万的机会成本。还不算我陪上的时间和精力这部分的机会成本。
故事后记：物业Ｔｉｔｌｅ转回给原业主以后几个月我又见Ｆｏｒｅｃｌｏｓｕｒｅ ｎｏｔｉｃｅ。银行将所有相关费用加上去，开ｂｉｄ价６９万。不过我没有再跟踪它的结果。在三国四方的这场游戏中，读者应该很容易找出谁是最大的赢家，谁是最大的输家。
故事三
２００５年初，我附近的一个卫星城市中心有一块地在ＭＬＳ ｆｏｒ ｓａｌｅ。这是一个遗产出售（Ｅｓｔａｔｅ ｓａｌｅ），要价２０万。地２万３千平方英尺，是可建１１个单元的多单元区（Ｍｕｌｔｉ－ｆａｍｉｌｙ Ｚｏｎｉｎｇ）。从市场比价（ＣＭＡ）来说，应该值３５万。我看到这个物业出现在ＭＬＳ，马上到现场看和到Ｃｉｔｙ调查Ｚｏｎｉｎｇ等资料。几个小时后，我开出一个１０天之内Ｃｌｏｓｉｎｇ，没有贷款（Ｆｉｎａｎｃｉａｌ）和可行性研究（Ｆｅａｓｉｂｉｌｉｔｙ ｓｔｕｄｙ）等附带发生事件 （Ｃｏｎｔｉｎｇｅｎｃｙ） 条款的全价出价（ｆｕｌｌ ｐｒｉｃｅ ｏｆｆｅｒ），。并且马上联络Ｌｉｓｔｉｎｇ ａｇｅｎｔ将Ｏｆｆｅｒ 传真过去。因为是Ｆｕｌｌ ｐｒｉｃｅ 并且没有Ｃｏｎｔｉｎｇｅｎｃｙ，Ｌｉｓｔｉｎｇ 经纪一听很高兴。他告诉我４天之后Ｓｅｌｌｅｒ将会Ｒｅｖｉｅｗ ｏｆｆｅｒ。我一听是４天就觉得有点玄。因为好ｄｅａｌ时间一长就可能吸引更多的买家出ｏｆｆｅｒ。果然，２天后我再打电话给Ｌｉｓｔｉｎｇ经纪没人接，留言不复。好不容易在第３天打通他的电话。我问他是否有比我更好的ｏｆｆｅｒ。他告诉我他手上已经有５个ｏｆｆｅｒｓ。其中有比我的好。他不肯告诉我最高出价是多少，只是叫我再出尽可能好的ｏｆｆｅｒ。然后我增加了一个自动升价的补充出价（Ｅｓｃａｌａｔｉｏｎ Ａｄｄｅｎｄｕｍ）。条款就是与同样条款ｏｆｆｅｒ的买家竞价并且高于最高出价１千，但是有一个顶：最高不超过２５万。最后我以２４万１千买入。１０天后过户。但是，麻烦从此开始了。
第一步，我先请人做查勘（Ｓｕｒｖｅｙ），以找出地的准确边界线。Ｓｕｒｖｅｙ结果出来，我买入的地是２万５百平方英尺，不是２万３千平方英尺。少了２千５百平方英尺。也就是说原来Ｃｏｕｎｔｙ的记录是错误的。根据Ｚｏｎｉｎｇ，我只能建１０个单元（Ｕｎｉｔｅ），而不是原来计算的１１个。然后，我开始请建筑师画图，设计的是１０个单元的Ｔｏｗｎｈｏｕｓｅ。这样来回研究、修改就花了半年多。带上建筑图纸和Ｓｕｒｖｅｙ图等资料，找土木工程师（Ｃｉｖｉｌ ｅｎｇｉｎｅｅｒ）设计自来水、Ｓｅｗｅｒ、Ｓｔｏｒｍ等等Ｕｔｉｌｉｔｙ图。在我再三催促下，Ｃｉｖｉｌ ｅｎｇｉｎｅｅｒ两个月后回复我，因为我的Ｐｌａｎ是１０个单元，不能从旁边小Ｎｅｉｇｈｂｏｒｈｏｏｄ接入Ｓｅｗｅｒ，要从约２００英尺距离的街上接，这样一来公共的Ｓｅｗｅｒ ｌｉｎｅ不够低，每个Ｕｎｉｔｅ我就要设计和安装泵。另外，原来建筑师的图纸对Ｕｔｉｌｉｔｙ的设计不合理，需要重新改。这样，我又要回头花钱花时间让建筑师改图。改好后再让木工程师设计Ｕｔｉｌｉｔｙ图，Ｌａｎｄｓｃａｐｉｎｇ工程师设计Ｌａｎｄｓｃａｐｉｎｇ。将所有准备好的图纸交到Ｃｉｔｙ，已经是距离我买入物业的一年多。Ｃｉｔｙ收了８千多申请费（后面还有约３万多的申请费）后２个月，告诉我要修改。因为，我的水不能光是直接从来水的地方接，还要提供环线（Ｌｏｏｐｉｎｇ）。这样就牵涉到要与旁边的Ｃｏｎｄｏ ＨＯＡ谈判；另外，虽然我每个Ｕｎｉｔｅ都设计了两个停车位，但是考虑到访客也需要停车，而该区的街道没有充足停车位，我还需要在我的物业留一定数量的停车位。这样，就是需要将１０个Ｕｎｉｔｅ减为８个并且重新设计建筑图、Ｕｔｉｌｉｔｙ图和Ｌａｎｄｓｃａｐｉｎｇ图。到这时候为止，我投入请的Ｓｕｒｖｅｙ、Ａｒｃｈｉｔｅｃｔｓ、Ｃｉｖｉｌ ｅｎｇｉｎｅｅｒ和Ｌａｎｄｓｃａｐｉｎｇ和Ｃｉｔｙ的Ｐｅｒｍｉｔ申请费已经７万多。再要花钱花时间，想想我的投入太多，而且市场也开始转向，还是试试能否卖出。２００６年底，我将所有已经做的Ｐｌａｎ连同地，Ｌｉｓｔｉｎｇ ３０万。没买家，我开始减价，从２００６年底的３０万，一直减到２００８年中的２２万。有一个Ｏｆｆｅｒ，１５万。这个价是当地高峰期买一块只可建一间独立房的地的价钱。要是我接受这个价，直接损失就是１６万多。算了。收回来再慢慢做吧。
故事后记：这块地还在我的手上，在跟Ｃｉｔｙ慢慢磨。我在这个Ｃｉｔｙ买过物业出租和Ｆｌｉｐｐｉｎｇ，但是之前从来没在那里建过房。后来，当地的行家告诉我，在我们这个Ｃｏｕｎｔｙ中，这个Ｃｉｔｙ是最难打交道的：就是要求很多、等待审批时间长、费用很高。所以导致整个发展成本增加。
自己对“走麦城”故事的附加评论：
在我做生意所经历的损失中，有些错误是可以以后避免再犯的；有些是为了获取一定回报而愿意冒的风险，以后还是可能再发生的。一个人从不犯错误，做生意从未有过损失是不可能的。不同的是赚多少和亏多少、以及面对挫折、损失的态度和处理方法。看某个人赚钱与否，既不是单看赚了（赚过）多少，也不是单看亏了（亏过）多少。以李嘉诚为例，光从赚钱的效果来说，我跟他的不同可能在于：在同样的条件下和同样的时间里，我赚一百万但是损失２０万；而他赚１０亿，但是损失也只是２０万。人与人赚钱能力方面的成功、更成功或者不成功全在于相同时间里相同条件下赚了多少和亏了多少。 回复 1# kevenzhou
One thing in common from your three stories:
Information, Information, Information.
Is there some way you can pre-access the financial, engineering and legal conditions ahead of the market?
Business is not gambling, you do need much much more information to win. Information and homework is money.
Also, you need access to the best service team: engineers, surveys, city public relations,carpenters,plumbers, renovation specialists, as your ear and eye, as your hand.
You are the commander, they are your employed soldier.
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