怎样获得公寓投资的高回报
怎样获得公寓投资的高回报朱威 416-821-5817
作为国际著名大都市，多伦多的公寓（Condo Apartment）市场成熟稳健，长盛不衰，其客户群也最为广泛。上班族，退休族，喜欢都市化生活者，学生和访问者，新移民，投资者等等，都在支持着公寓买卖及租赁市场。都市化生活的特性，广泛的客户群和价位的相对廉宜等都保证了对公寓的需求旺盛。所以，投资公寓是房地产投资的一个重要方向。
有些人看见高楼林立且新的楼盘不断推出，就担心公寓楼会供大于求。其实不然。在多伦多，新的楼花项目是在卖出大半比例以后才能得到政府颁发的建筑许可。换言之，正在建筑的公寓楼盘都已经有了下家（买家），不会有烂尾楼之虞。另外，一栋高层公寓不过只有数百个单元，十栋也不过数千个单元，多伦多这种每年扩展的移民型大都市完全可以轻易消化之。
怎样才能获得公寓投资的高回报呢？笔者认为，必须考虑以下几个方面：1. 好的地点；2. 好的公寓项目；3. 适当的购买时机； 4. 新或比较新的公寓；5. 考虑性价比和投资回报；6.懂得如何正确进行投资回报分析和计算。
好的地点：公寓的保值升值潜力主要取决于所在城市小区的位置，地段和新旧程度。一般说来，位于Yonge街地铁沿线, Bay街, University街，Bayview 街沿线,和多伦多城区湖边等处新的和比较新的公寓楼房，其保值升值性与投资回报会比较好而稳定。Sheppard街地铁沿线，士嘉堡town center和密市town center等等交通要道路口的新的和比较新的楼房的前景也会被看好，投资回报的‘性价比’较好。例如多伦多downtown有着金融区和众多的一流公司，和难以尽数的娱乐观光设施以及高级酒店，区内又有著名的多伦多大学和Ryerson 大学，租客多为白领人士和学者学生，经济能力和素质良好，对于公寓的需求极为旺盛。
好的公寓项目：对于楼花项目来说，主要是看楼盘的地段，设计的功能和设施，性价比和发展商的信誉。对于现房而言，主要是看地段，功能和设施，方便程度，管理水平，和实际回报率。
适当的购买时机：理论上来说，在房市上升或稳定期，或在需大于供时或供需平衡期内都是好的购买时机。具体操作上，要注意3点：1. 在好的地段买好的楼花项目；2.在Broker Preview 尤其是在VIP Broker Preview期间由大房地产公司的经记带领去买。这是一种公开发售前只对好的房地产公司（VIP Broker）经记提供的优惠买房机会，不对客人开放，但可以由经记带领客人去买。优惠期一般仅仅1~2天。好处是：这期间价格优惠，有数千加币的现金即时回赠或折扣优惠；可以尽早优先挑选所喜欢的单元。有时，发展商还有特别优惠项目，比如允许首付押金一共只付10%, 而不是通常的20%。 这实际上意味着能以一半的首付投资去获取同样的回报！（知道为什么许多人要星夜排队数十小时去雍景豪城买楼花了吗？）这类优惠是真实的，不是骗人的促销伎俩！ 3. 如果要买看得见摸得着的新的现房，要在楼花刚刚交付使用时去买，此时买才能便宜！因为此时许多挣得第一桶金的楼花投资者要卖出套现，呈现出暂时性的供大于求，讨价还价的余地就大。一年过后，欲卖的少了，房价就会迅速上升。
新或比较新的公寓：如果问，如果同样投资17万，是买新的560 s.f.(平方英尺)的一室一厅新公寓单元好，还是买1200 s.f.的三室一厅旧公寓单元好？许多人都选择了后者。如果用于自住，限于经济条件，也许是买大而便宜的旧公寓单元好。但如果是投资，当然是买小而新的单元好！新公寓大楼设计新颖，时尚美观，设施完善，又往往处于黄金地段，保值升值性好，租客一般经济状况良好，租客稳定，投资回报高！而20年以上的老公寓大楼，外表和设施陈旧，管理费高，居住条件欠佳，租客的经济情况不算好，租客流动性大，物业难以升值，投资回报低。
考虑性价比和投资回报: 投资物业主要用于出租时，不需要购买高层单元，因为每买高一层都要多付$800甚至$3,000（每个楼盘的升价幅度不等）。楼的设施也不必追求完美，也不必买奢华型单元或靓景湖景单元。因为这一定是要以价昂为代价的，而在同一栋大楼里，高层靓景单元的租金并不比一般单元的租金贵多少。如果买在地铁线或交通要道附近，可以不买车位。但必须注意户型的适用，室内的间隔要合理。总之，以地段好，实用，性价比好为原则，去追求最佳回报。
想要在Broker Preview 期间买到好的公寓单元吗？笔者肯定可以帮您如愿。现有数个优质公寓楼花项目可以选择，如City Place(Lakeshore/Spadina) 和Boutique (King/University), 最适合将来有孩子上大学的投资者购买。在此篇幅所限难以尽述。欢迎尽快致电William 朱威 416-821-5817咨询和讨论。
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朱威，国际地产资深金牌经记,416-821-5817, [email protected]
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