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购屋是人生大事之一，在展开行动前，要考虑很多问题。如房屋类型、面积、价格、屋龄、地区、交通、学校等等。
购屋类别大致可分为三类：重售单位、现有落成新屋与预售新屋盘等。
重售单位，通称旧楼或旧屋，楼房落成在五年以下，还可称为新屋。重售楼房可以看到摸 至，风险比预售单位低。
已落成新屋，因为既可以看到房屋实体，但又未曾有人入住，此类楼房数目不多。
预售屋盘，属于先交钱（订金）后交货，近年发展商为加强买家信心，多安排有示范单位供参观。购买预售新楼房者，家注意查明入伙日期，并要有心理准备，有不能预测因素，会延期入伙。
楼房类型
安省的居住物业类型，主要可分为房屋及柏文（ Apartment ）是多层住宅大厦，与房屋 (House) 在楼宇高度已能分别。房屋可进一步划分，最常见的房屋类型平房、独立屋、半独立屋、连屋及镇屋。
Bungalow( 平房 )
单层建筑物，起居设备多集中在同一层，房屋地段阔大，多为旧屋。
Detached House ( 独立屋 )
在一地段上，只有一间房子，与邻居隔离，土地属于自己，这类型房屋占了本国的大多数。
Semi-Detached House ( 半独立屋 )
两间住宅共分一个屋顶，中间只有一墙之隔。
Link House （连屋）
房屋某部分与另一房屋相连，如车房、地库，部分更只是地面铺上混凝土，以表明两屋相连，基本上与独立屋没有分别。
Town House( 镇屋 )
三间或以上的房屋并排在一起。
一般镇屋面积较独立屋小，屋形较狭长，取价普编较独立屋低。
Apartment ( 柏文 )
柏文为 Apartment 的译音，时下泛指多层大厦的住宅楼宇。在地大人少的加拿大，柏文的观念很迟才被接受。
早期的柏文层数不多，并以出租为主。七十年代，柏文单位开始以分契式（ Condominium ）个别出售。时至今日，分契式出售柏文单位十分流行，通常接近交通要道，部分更提供各类康乐设施，受到不少移民欢迎。
楼房业权
住宅物业，除了楼房类型有别外，业权方面亦有不同。一般而言，独立屋、半独立屋及连屋为私人拥有，业主拥有房屋及连屋为私人拥有，业主拥有房屋以及土地业权。镇屋及柏文则分为分契共管式（ Condominium ）或全屋契式。
全屋契即屋地为业主所有，与独立屋业权没有分别。分契共管式与个别出售柏文单位情况相同，即房屋 / 单位为私人拥有，而其他公用地方为共有，通常业主会组成业主立案法团负责决策，而日常工作则交由管理公司，这些物业每月要支付管理费，有关费用包括公众地方的剪草铲雪及维修事宜。
买卖须知
在加拿大房屋买卖多透过地产经纪进行，地产经纪要考取牌照，所以他们理应有专业地产知识协助客户寻求理想居所。
支付经纪的服务，一般由屋主负责，比率为屋价的百分之六，此笔佣金会多是由买卖双方经纪各占一半。
小部分屋主会选择私自售卖房屋，可免支付经纪佣金，惟在这情况，买卖双方宜小心，尤其议价及法律问题上，务必细看买卖合约的内容。
在订金事宜上亦要留神，为求安全，不要把订金交给业主，要交给地产公司或律师楼存入信托户口，直至交易完成才转交业主，此举避免业主突然失踪或宣布破产，追讨有困难。
除非你完全了解买卖合约中的所有内容，否则不应下笔签署，因为一经签署，便会成为法律性文件。签署前，可将文件交予律师去审核，作出适当修正，以保护自己的权益，但在很多情况，都是完成签署后，再交律师。因此，地产从业员的专业知识很重要，必须令双方都了解合约内容，避免会后悔，甚至引起法律诉讼。
将合约交予律师审阅有其重要性及必要性。
至于重售楼房，经纪会采取多伦多地产商会的一套标准买卖表格，但也要留意表格是否有删改或加上重要条款。
买楼房的法律事宜，是律师负责的范围，当消费者有基本知识，对成交也有利。
业权的调查由买方律师负责，所以合约上会有查册日期，买方律师若发现业权有不妥，必须在查册日期 前提出改正要求，否则无效，为此，买家最好在合约内列明给律师三十天的查册期。
重售楼房要具备有效的测量图，测量图要具有以下条件：
清楚显示地段及房屋外墙线，两者之距离多少
显示所有建筑物及篱笆
有测量师姓名、签名、日期
律师及时取得测量图，方可向政府调查房屋是否符合法例，例如有否［越界］，地段尺寸是否与合约相同等问题。买家应在合约上指定卖方尽早交出有效测量图，否则须自付费用重新绘制一张。
成交前律师会向工务建筑部门查究物业有否违例纪录，但政府并不会因此派人实地察验。没有经录并不行于没有违例。违例事故多由于改建、加建、建泳池等未经建筑部门批准。如有此等情形，尤其是测量图上没有显示者，应与律师研究是否有需要作特别调查。
此外，在房屋交吉期间，如果买家有远行，应事前通知律师准备授权书，授权他人代为处理交吉文件及事项。
新屋保障
安省新楼新屋业主，是全国最受保护的置业人士，因为全加只有安省强制性执行新屋保障计划（ ONHWP ），新建的楼房，主要结构有七年保障，所以即使买回来是重售楼房，但未满七周年，应该向屋主取加保障证明书，以便不时之需。
每个新楼新屋单位均要向安省新屋保障计划办事处登记，个别有编号，而楼房费则视乎其价格。原则上，登记费早在建筑商未动工与建前已缴付。
新屋保障计划包括房屋及柏文，而近年在住宅市场出现的商厦改变住宅用途的［新产品］， 却未被接纳在计划之内。
按计划受保范围，楼房入伙后的第一年为全保制度。
入伙后翌年，保障范围缩小，受保项目大致为：地库或地基墙壁渗水（如果是柏文，会是地下停车场渗水）；电力、水管、暖气动作问题；外墙分裂或严重变坏，以及涉及违反安省建筑规例中的健康及安全条款。
入伙后五至七年内，受保障的主要是结构层面。
视为主要结构缺陷的概括定义，是指会令房屋结构承受重力受损的物料或手工有缺陷，致严重影响楼房作为居住用途。
安省新屋保障计划有七个办事处，总部设于北约克。
电话：（ 416 ） 229 － 9200
免费长途电话： 1 － 800 － 668 － 0124
订金与退约
签署买卖协议证书后，便要落订金。政府没有法例规定订金的数目。
预售楼花，按个别发展商的要求，通常在出售楼房说明书会有声明，一般是屋价的百分之十至十五。
至于重售楼房，订金由买卖双方商议，基本上金额足以显示买方的诚意，令卖方有足够安全感。
如果已经支付订金，一旦改变决定，是否可行？
如果消费者是购买共管分契式楼房，政府规定有十天冷静期，期内买主欲想打消购买原意，可以不需要理由或负责条件的情况下，取消合约。
［冷静期］条例并不适用于非分契式的新屋及重售住宅物业，即使该等物业买家放弃订金（达订），法理上也未必可以完全脱身，发展商或业主有损失，仍有权向买家追讨。
在有条件下，买方也有权终止买卖合约，而该等条件要在全约内说明。而一般条件会是买方要获银行同意贷款，买方现时拥有的物业能成功卖出，否则买卖合约可告吹。
检验楼房
如果是购买重售楼房，尤其楼房年龄较长，为保障房舍的安全，最好由验楼房专家详细检验，检察楼房的结构或屋内是否有毛病，又或是否有鼠蚁或小动物为患。因为房屋检查员不用领牌照，所以在聘请有关人士提供服务时需要小心。
目前大多市从事验楼工作人士，主要有四类，分别为安省专业注册工程师、注册建筑师、特许测计师及建筑商，前三者的学术水平有协会监管。
新屋入伙前，也有需要检验，确保楼房是按照合约的图则、材料、款式完成。买方应将应完成但未完成的项目，不满意地方记录下来，要求改善。
财务安排
不少置业人士未必有足够款项一次过支付屋价，多会采取分期付款形式。有意选择房屋人士，可考虑到银行办理预先批准按揭。
此举是避免超出预算，银行会根据申请人的经济情况、银行存款及信用状况，定一份［预先批准按揭书］，让申请人知道最高的贷款额、利率及按次供款数目。
当申请人知道最高贷款额，可从而挑选自己经济能力范围以内的物业。而按揭利率，是［预先批准按揭书］签署当日起计六十至九十日（视乎个别银行）内不变，期间完成买屋交易，即使期间按揭利率上升，申请人会享有的贷款利率，当利率下降，则可享用较低的利率。
至于房屋按揭的其他情况，请参阅［个人理财］中的按揭章节。
计算首期外，买屋人士也要预留一些款项，以应付可能看不见的开支，例如律师费、搬运费，土地转让税等。如果是买新屋，这些开支约是屋价的百分之二点五，重售楼房，则约为百分之二。
退回土地转让税
一九九六年五月七日安省财政预算案，为首次新屋自住买家带来喜讯，他们享有高达￥ 172500 的土地转让税（ Land Transfer Tax ）退款。
此项暂时性措施，一九九九年三月三十一日宣布延长实行，有效期至二零零零年三月三十一日。
按省府颁布的措施，土地转让税提高退回款项为￥ 200000 。即是购买屋价￥ 227500 或以下 的新屋自住买家，可获百分之一百的退税，较高屋价者，则需要缴付差额。
至于可享有此项退税的新楼房买家，必须具若干条件：
年龄十八岁或以上。
从未在世界任何地方拥有物业，而其配偶与买屋者共同生活期间，也从未拥有物业。
购入新建的楼房必须为业主的主要居所。
买卖协议必须在二零零零年三月三十一日达成，交吉日期必须在零零零年十二月三十一日前。
置业优惠
为了鼓励市民置业安居，政府有两项原来只让首次置业人士享有的优惠，在一九九八年春将受惠范围扩大。
第一项优惠可以从注册退休储蓄计划（ RRSP ）中，提取二万元作为首期之用。夫妇两人共可提取高达四万元。款项要在十五年内还。
一九九八年三月初财长宣布新安排，再次置业者也能享用此优惠，条件是已清还以前计划提取的款项，以及过去五年未拥有物业。
第二项优惠是由加拿大按揭及房屋公司（ CMHC ）提供的贷款保险计划。
一般银行或财务机构的住宅物业贷款，为物业市值的七成半，买家至少支付屋价的两成半为首期。
若获得加拿大按揭及房屋公司的贷款计划担保，贷款得以提高，合资格人士的按揭额可高达九成半，他们只支付百分之五的首期。
这种称为［高比率按揭］的置业计划，另要缴付一项保险费，相等于屋价的百分之三点五。 此外，更规定在大多市其屋价不能超过二十五万元，包括新屋及重售物业。
此项优惠自一九九八年五月十一日起，受保范围已由首次置业者，扩至所有买楼房人士。
房屋保险
为求心安理得，房屋多会购买保险，以防万一，如果房屋需要办理银行按揭，银行方面，往往要待呈示已购买房屋保险文件后，才会正式落实批核按揭，此举可保障房子一旦遇上灾难，也获保险公司赔偿，银行不至血本无归。
房屋保险主要分别基本保险及全保。基本保险主要分别基本保险及全保。基本保险是投保房子本身及指定项目。全保者则包括房屋本身、室内财物，以至第三者保险。房屋的保险费用，是根据其重建费用而定，当中细节会是屋龄、面积、用料、设备等。如果房屋以独特的材料建造，又或者特别的设备，投保前最好找专业的物业估价员为物业评估价值。
楼房供自住，保险费最便宜，若是供出租或是分租，保险费都会有调整。房子改变用途，要立刻通知保险公司，否则一旦有事故，房屋的实际用途不符合保单所列明者，可能无法获得赔偿。 |
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狗仔卡
发表于 2002-4-2 23:15:36
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