房租涨还是不涨，That’s The Question

七月@Lily

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2018年租金涨幅数据早已公布，仅为1.8%。随着2017-2018年，加拿大央行三次加息，每次虽只加0.25，但实际上银行利率的上涨幅度要高不少，两年固定利率也从去年的历史低利率2.49涨到如今的3.19，5年固定利率更是攀升到3.59%。试想当初如果没有使用固定利率，又借贷炒高价房的房东们，如今也许慢慢感觉一阵寒意了。同时，美联储加息的脚步，不会就此停息，加拿大今年跟进的几率还是不小，据业内保守估计，央行还有两次加息的可能。

政府的涨租幅度，有何依据？
利率水涨船高，持有投资物业的房东们，自然而然会关心是否可以合理合法地把运营成本转嫁给房客。那么租金涨幅多少，具体如何操作，是笔者今天要讨论的一个话题。
首先先谈谈，涨租幅度数据每年大同小异，但却都不同，这个数据政府相关部门是如何估算出来呢？据租赁法网站的解释，这是加拿大统计局根据安省的CPI（物价消费指数）计算而来，需要注意的是，即使通货膨胀率再高，但实际操作中guideline另行规定：房东们最大的租金涨幅不能超过2.5%！如果想要涨租超过guideline的规定，房东们要能证明他们的市政税或水电费比guideline增加了50%以上，假如今年guideline的涨幅为1.8%，那么这些运营成本必须增加2.7%以上。所以想要涨幅超过规定，需提供不少证明，耗时耗力，所以实际可操作性并不强。

合法涨租的程序，房东们是否都了解？
今年2018年，租金涨幅仅为1.8%，虽然难解燃眉之急，但总是廖胜于无吧。这1.8%的租金涨幅，房东们不需要向“Landlord and Tenant board”(房东房客委员会)申请，只要给90天的书面通知租客，就可以实施。
想要加租的房东们，我来举个例子，如何计算，何时给notice的具体操作的步骤。
例如我的一位租客，从2017年3月入住签订一年合约，当时签订的租金为$1580（租客自付水、电、气），如果我想要涨租，那么需要把涨租的书面notice提早90天即2016年12月就要送达给她，通知她2018年3月1日需要涨房租。如果按照今年2018年的租金涨幅1.8%，上涨的金额为1580*1.8%=$28。那么从2018年3月1日期，如果房客继续和我续约，我可以收取1580+28=$1608的房租。
当然，这个加租需要在房客入住12个月之后，房东才可要求第一次涨房租。

涨租能否追加到租金市场价？
还有的房东朋友会问，在过去的几年，我不了解Guideline可以让房东涨租，现在我想把以前几年的涨幅追加回来，即今年一次性多涨一些，超过guideline规定的1.8%的涨幅，这是否符合租赁法的规定？
答案是：No! 今年的涨幅用在今年，这是安省房东房客租赁官方网站给出的回答。
还有类似的问题，如能否对现有租客加租，而租金涨幅远远大于guildline, 涨至市场价？ 答案也是否定的。
不久前，一位房东朋友电话咨询笔者，他在三年前出租了downtown的condo给一位国际留学生，当初的租金为$1700。但随着这几年市中心condo租金水涨船高，想要租下一室或一室加一书房，位置好的condo,在租房旺季，更是要通过抢offer才能租到。同类型的condo市场租金$2100, 当他问我是否可以对现有租客的租金调整为市场价时，我给出的答案是否定的，除非现有的租客搬走，新的租客搬入才可实施。
这里要提醒广大的房东朋友们，在出租物业时，最开始的租金不要定得太低。有的新手房东，担心房子不容易出租，往往心急如焚，喜欢通过降价的形式快速吸引租客。这本无可厚非，但这种做法有个潜在问题。
如果租客搬入后一年后，你发现你出租的租金比市场价低不少，而实际情况是，租客已经入住，所以加租幅度只能依据guidline要求—–今年不超过1.8%加租。而后，房东想要较大幅度的加租赶上市场租赁价，只怕是痴心妄想。唯一可以大幅涨租的机会，是现有的租客搬走，新的租客搬入才可以重新设定租金价格。

遇到好租客，“且行且珍惜”
当然，还是那句话，如果遇到好的租客，房东也真的别惦记着那点加租的钱了，“且行且珍惜”吧。
就譬如笔者曾经经手的一位租客，租了3年，没有给她涨过房租。虽然利率上涨，但由于房主和银行签的是固定利率，所以运营成本并没有增加。反而是租客，把厨房洗手间为了自己住的更惬意，出钱做了简单的upgrade，平时的小修小补，一般都不打扰房东。而当初房东出租物业的意图，主要是想找个好的租客，帮忙照看和打理物业。所以她告诉我如果每月平均加租$28，但实际上租客给她节省下的时间和精力，性价比远远超过$300的租金涨幅。
所以说，好的租客，如果遇到，且行且珍惜。

最后附上官方网站的Ontario加租幅度，仅供各位房东朋友们参考：

2013-2018年租金涨幅
年 涨幅（%）
2018 1.8
2017 1.5
2016 2.0
2015 1.6
2014 0.8
2013 2.5

（ 本文只为互相交流之用，欢迎咨询笔者 多伦多地产经纪

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