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这两天问房市走向的客人特别多。大概因为这两天股市暴跌后造成了更大的心理阴影吧。其实媒体大张旗鼓地鼓吹房价下跌也加剧了这种氛围。归纳了一下，写成文章放在这里，大家一起讨论吧。
问：房价还会跌吗？ 答：我不知道，我也相信没有人真的知道。我只想将45年来多伦多平均房价的数据放在这，大家看了就心知肚明了：一：房价45年来平均复合增长超过7%，以35%的首付粗略计算为21%。二：房价的走势总是大涨小回。三、有前瞻性的人总是回避了风险而且赚得多。 这个图我每年都看，也对数据进行分析比较。大家可以参看我微信公众号的文章《45年来多伦多房价VS 加拿大CPI》（具体操作如下：关注后进入，在主菜单下点“房产相关”，再点子菜单的“预测回顾”，第一篇文章就是啦！ ，
问：应该跌吧，利息那么高。 答：不一定。1986年到1989年利息是双位数，但房价的涨幅分别是：27.3%，36.1%，21.4%，19.2%。房价涨的源动力是绝大多数人对后市的预期。只要预期的涨幅大于你所付出的成本值许多，就会促使你投入。如果这个不确认，就会僵持。如果普遍认为预期投入比上涨幅度大，就会争先恐后地卖，造成价格下跌。
问：如果我认为价格会下跌，我身边的大多数人都认为要跌，我是不是要卖？ 答：可以这样想，但我想问的是：你什么时候买回来？回望1994年止跌回稳的时候，平均房价是$208921，而2017年的房价平均值是$822,727，4倍还要多，大家可以想像吗？ 讲个故事：我在国内炒股是很爱买进卖出的，与我一个同学绝然不同。我还是算踩准了节奏的成功者（2008年年初在市值翻4倍后清仓，现在回顾一下，我同学持有的绩优股，加上分红配股，都快10倍了。我赚的远远不如我那个同学赚得多）这也就是为什么有人买股票指数都比你买股票赚得多的原因之一。
问：道理是这样，可是还是那么多人在卖啊？ 答：每个人的情况不一样，人家可以刀口舐血，我不能。人家也可能是为自己冲动入市，现在无法交接而买单。而我每个房子都是租金负担支出，贷款也都完成，全部都是5年固定。庆幸自己决策正确，那时候5年固定虽然比两年的高0.3%，而现在5年固定要比那时高1%，而且利息部分是抵扣收入的，选择略高的利息规避不确定性，而且不造成经济上的损失是个永恒的法则。
问：那你是不是跟大多数人意见不同？ 答：要知道，这个世界上赚钱的总是少数人。我不敢冒昧地说自己很脱俗，毕竟我也只是芸芸众生中的一个小蝼蚁。但我不会人云亦云，我有能力和智慧度身定做我自己的投资规划，也会给三观相近，有缘份的客人度身定做他的投资规划。我有勇气、有信心、不害怕朝着少数人的方向走。如果能做到这一点，一次不成功、二次不成功，那怕三次不成功，但成功是一定的。回首看一 下那些跟风的且不顾自己经济实力的买家，有多少损手烂脚在卖房？
问：假如我买了房，然后跌了，我不是赔了么？ 答：首先你这个前提是假设的，我可能会反问你，如果现在你买了，然后涨了，不是赚了么？在市场不确定的前提下，买什么样的物业来投资？这个物业是不是满足你的个人需求？你的个人的多个需求各占的权重是多少？要明白一个物业只要大部分条件满足就是很好的物业啦，就值得拥有。我先来量化一下：假如你理想中的一个物业满分100，能够打到70分就应该下手，打到80分就肯定要下手，市场不是只有你一个人在买，你打80分，别人有可能打90分，他下手快过你，你就没啦。 前两天我在微信上推的那个需要装修的独立屋成交价是617，500，旁边一个同类的房子，只是装修好一点（平均的平房装修水平），成交价是780，000。经过CMA计算，这个房子的市场价在67万左右。但客人买房想得太多，其实在他心中给这个房子的评分还是很高的，只是为了那个60*180的地，后院的中间比其它地方低而错失，他担心下雨水会积地院子里！冤吧？做经纪的我一时没有办法说服他，毕竟他说的是事实！那就让现实慢慢教育他吧。 问：再跌多少我才下手买房？ 答：你这个问题其实没有办法回答。我前面已经说过，没有人知道会跌还是会涨，跌会跌多少。说这些数值的人我觉得就是不负责任的人。虽然是无法预测，但我会反问你一下：跌多少你会下手？你不会回答我，对不对？因为你在想，他跌了这么多，还会跌多少呢？ 如果你告诉我一个合理的数值，我会试着在市场沙里淘金，尽量找一个符合你的心理价位、同时卖家愿意低出市场价值那么多卖的物业。但请你略有点恻隐之心，不是万不利己，谁会这样卖自己的房子啊，您见好就收吧，买到低于市场价的物业就是已经赚了。 我想起2016年4月70.5万买的伯林顿的NELSON高中学区的428Henderson Rd的房子，老夫妇退休了，想搬去尼亚加拉养老。房子虽然旧一点，但地块却是62*190。我其实心里明白，多谈下来1万是完全可能的！由于我是经纪又是买家，我见到这对夫妇的时候，想起了远在中国的母亲，将心比心，1万加元他们能做很多事，而我也就多加3000-4000加元而已，其它都在贷款里。我自己的钱，想做慈善也行，想买开心也行，我爽快地签了约。之后放在市场上出租，许多经纪来问能不能卖给他们，因为4个月后就快90万啦。我相信有的人怀了狠砍的心去，却失去了这个好房子。现在旁边一条街的拐角房，同样也是平房，居然叫价112.9万，虽然我知道叫得高，我查了一下周边的成交，同样类型的房子，成交价都超过了110万啦。我快乐地想，当年的一点恻隐心，老天却以：老夫妇将所有的植物都插上了标签，写了好几张纸的养花种草说明，房价增长超过50%的方式回报了我！ 你说：你赶上了好时候，我再举个例子：2016年夏天，卖了Oakville的一个房子，去哈密尔顿一口气买了三个房。详情请见我的文章《房东圈的故事 - 谁说加拿大赚钱难？！ -- 现身说法，实现资产轻松增值》具体网址：https://www.58fd.net/mall/fd-sto ... E%E5%A2%9E%E5%80%BC 其中的一个483 Mohawk Rd ,当时5个人抢成了28.5万，现在保守估值也在40万啦。另外两个房子当时也是抢的，大约45万的样子，现在不会低于55万。与此同时的Oakville那个卖掉的房子，当时价格是83.3万，现在大约95万的样子。哪个升得百份比多，一目了然。 会买很重要！大家都挤在一起的不一定就好！大家都说跌的时候就是悄悄建仓的时机！
问：那是买独立屋还是买CONDO？ 我不知道。我个人不喜欢CONDO，我也没有投资过CONDO。现在CONDO涨势不错，在我看来类似股票的板块轮涨。什么时候热点切换我不知道。不管买什么，算好自己的帐最重要。不会算？让你的经纪帮你算。 我的耳边，永远回响着这句话：“Buy Land，They're Not Making It Anymore!"
最后总结一下：房价会跌会升，没有人能准确预测。预测准了也是好运而已。重点不是什么时候买，而是买什么！长线持有，想不赚都难！
闲话不多说了，欢迎联系我们的团队咨询探讨！
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狗仔卡
发表于 2018-2-8 13:35:22
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