买不买房都要看！Royal LePage地产经纪骗招曝光！

justiceQC

（持续发布中！）

炒房、尤其是华人炒房在加拿大形成的偏见歧视有多深？Notary在听到亚裔口音的咨询电话时会直接问：“你是现金买房还是贷款买房？”仿佛加拿大的华人，除了腰缠不知来自何方万贯之财的土豪，就没有遵纪守法、用自己的能力赚钱买房的工薪族。

Royal LePage, 加拿大地产的霸主，当卖家和它旗下的经纪都是魁北克当地人，而买家和经纪都是华人时，那种“我是霸王，我怕谁？就算我欺负你，你又能怎样？”的潜台词无处不在。以下是最近在魁北克省发生的华人工薪买房经历中的几个片段。

1.      1.  卖家声明，这是买卖中卖方向买方披露房屋状况的重要法律文件，一旦房屋挂盘出售，这个文件就应该准备好。买家一旦有兴趣，卖家就要象买家经纪提供这个声明，买家透过这个文件来了解房屋的真实状况，包括房屋何时建筑？是否有翻新？是否出租状态？是否有各种问题，等等。然而，在这个案例中，卖方提供的卖家声明几乎有三分之一是空白，这就意味着对买家有所隐瞒。当买家提出这一问题后，卖家迟迟等到验房完成后才提供完整版卖方声明，而且，在这个完整版声明中，买家声称房屋中的部分所属物不包质保。要知道，卖家经纪的挂盘声明上说的可是“质保销售”！如此出尔反尔，更突显了卖家经纪，RoyalLePage的黑心坑骗！而且，在验房之后才披露完整的卖家声明，也是把买家骗入圈套的一个伎俩，因为，验房的验房费是买家出，买家本来有权在验房前根据完整真实的卖家声明合理评估房产，现在却因为已经花了验房费，对于不是土豪的工薪阶层，当然要权衡购房成本，所以，从买卖双方的谈判筹码来说，买家已经少了一些，这是RoyalLePage的无良经纪的骗术第一招；律政悟空，IForYou

justiceQC

相关帖子：

捉出Royal LePAGE中的臭虫，魁北克文化不该是坑蒙骗！

justiceQC

4.        到了验房后的磋商阶段，卖家经纪接受了买房的议价，但她口头提出了一个条件，大致是说“certificate of location”(地产勘测报告证书)可能过期了，notary(公证师)说了算，如果需要更新的话，买家出费用。同时，双方也同意把过户日期延后。买家经纪根据双方达成的协议准备了amendment（修正案）。关于amendment，其法律意义在于对以往的协议文件进行修正，它的属性是“协议”：双方都知情、都认同的内容。需要更改的内容写在amendment里，没有在amendment里提及的，就维持原来的协议内容。比如关于过户日期的修订，在amendment里面，就有这样的条款“Clause 11.1 Deed of Sale on or before [date]”， 即：原协议中的11.1条款所约定的过户日期改为***。

再强调一遍，此时双方都已初步达成协议，协议内容既有卖方的要求，也有买家的意愿，买家经纪按照这个协议拟定了amendment之后，买家签了字，发到卖家时，Royal LePage经纪又开始出幺蛾子了，她居然传回另一个amendment版本，擅自添加了一个条款，并称这是amendment的final（最终版）！ 单方面改动协议并强加于对方，Royal LePage经纪，土匪也会对你的行径自叹不如！

justiceQC

6.     如果说马桶事件还不排除是参观房屋的其他人弄坏的话，下面这个浴室排水管在漏水，管子上的铜锈也如广告词所说“刚翻新”过吗？！

justiceQC

2.        初次参观：无论买家买不买房，你都可以对挂盘出售的房屋要求看房。有的卖家甚至会发布“open house”信息，安排指定的时间成批接待看房参观。如果没有open house，只要预约看房，卖家经纪就有义务陪同讲解。本案中，Royal LePage以地头蛇的霸气，告诉买方经纪，自己去拿钥匙带买家看房，她完全不现身！这不仅是一种藐视的姿态，更重要的是，因为卖家经纪不现身，买方丧失了在在初次参观中了解房产更多信息的机会。而对于买家来说，越早发现问题越好，这本来是正常购房程序里被保证了的权利，就这样被Royal LePage经纪的藐视和渎职剥夺了，这是Royal LePage经纪的第二重无良！

justiceQC

3.        验房： 验房一般是在买卖双方就价格初步达成一致之后进行的。前面提到，在本案中，因为卖家经纪在初次参观时没有现身，而且提供的卖家声明有很多空白，买家对房屋状况的了解就被局限了很多，而价格的协商肯定是以地产的状况为前提的，因此，本案中，买家到达验房这一步，就已近存在被卖家欺诈的成分！更有甚者，卖家经纪在接收了买家offer（出价）之后，又临时在文件里披露了一个房屋缺陷，买方只好把验房时审查这个缺陷作为继续买房的条件。把房屋缺陷隐瞒到价格达成之后才披露，这是Royal LePage经纪的第三重无良！

验房那一天，更恶心的事情发生了！！！（待续……）

justiceQC

5.   验房那一天，更恶心的事情发生了！！！作为卖家经纪，验房之前要为卖家（卖家始终都未现身）把房屋状况仔细检查，是起码的功课吧？当买家到来之后，卖家经纪倒是罕见地在等候，还带来了一些清洁用品，让人恶心的一幕出现在浴室。按照卖家经纪的广告词，浴室是新装修过的，然而，买家在浴室掀开马桶盖时，看到的是一池浮在水面上大便（为了避免引起读者的呕吐，不发照片）！恶心、情急之下，急忙按马桶的抽水按钮，竟然完全无效！！！叫来经纪，她居然撇清自己的责任说是别的买家看房时留下的！可见她从来不陪同看房，房间里发生什么也不知道！这样的卖家经纪，无论你是买房、还是卖房，你敢聘用吗？！
经纪广告词说浴室翻新：




买家在验房时目击一池马桶粪便（为了避免引起读者的呕吐，暂时不发照片）、且抽水按钮失灵，经纪临时清洁后的状况：

justiceQC

还会继续，敬请关注，谢谢！

justiceQC

7.      继续上面说到的certificate of location(地产勘测报告证书)问题。上面说到，卖家经纪在验房之后的谈判最后一刻才把这个问题抛出来，并说是由notary（公证师决定）。这里需要介绍一下法律常识： OACIQ的标准购房文件表格第10.5条说得很清楚： The SELLER shall supply the BUYER with a valid title of ownership，意思就是说：卖家必须向买家提供合法的地产所有权资格。在同一条款下面的文字里是这样说的：the cost of any new certificate of location shall be borne by the BUYER where the previous certificate proves not to have been amended. 这句话的意思比较绕，简单说就是：如果certificate of location需要更新并且没有内容变动的话，买方承担certificate of location更新费；如果certificate of location需要更新并调整内容，卖家承担certificate of location的更新费。


这里面有几个法律问题：
1.        certificate of location是title of ownership的法律文件之一，如果它过期的话，卖家就等于没有提供合法的产权资格，也就是违反了10.5条的规定；
2.        经了解，不是notary（公证师），而是贷款银行决定certificate of location是否过期、必须更新。本案中，贷款银行证实此certificate of location必须在过户前更新；
3.        notary（公证师）证实，certificate of location上的标注与实际情况有不符，需要修正（amended），即10.5条款中卖家需要承担费用的情形。
4.        既然交易使用的是OACIA购房表格（Promise to Purchase），那么表格第10.5条就具有法律效力；
5.        在双方达成的Amendment里，买家的承诺并未提及10.5条，内容也与第10.5条并不冲突；
6.        当卖家经纪抛出这个certificate of location过期的问题时，经咨询多个测绘专业人士，这个certificate of location的更新根本不可能在双方达成的过户日期之前完成；

综上所述，卖家一边认同过户日期，一边抛出一个过户前必须解决、却根本不可能在过户前解决的问题，是否符合“good faith/诚信”交易的原则？卖家经纪为什么要在这一刻才抛出certificate of location的问题？ （未完待续……）

justiceQC

8.     certificate of location作为房屋所有权的法律文件之一，保证其有效性肯定是卖方的责任义务。本案中，卖方经纪辩称他们不知道这个文件是否需要更新。但问题是，既然他们选择把这个问题在过户前抛出来，就多少知道这里面有问题，而且是在讨价还价的环节抛出来，更说明他们清楚这个问题会产生新的费用，不知情的说法根本说不通。Royal LePage，卖家经纪真实的算计大概是：明知卖方没有尽到义务，把卖家的责任在讨价还价时抛给买家，算准买家这时一般会心急，会一股脑照单全收，哪怕是不合情理的条款。然而，在本案中，卖家经纪有两点昏招：
1.        诱骗买家在Amendment 里附加的条款没有提及10.5条，文字内容更与10.5条不抵触。因此，从法律上说，这个附加条款没有起到改写10.5条的作用；
2.        算计太过头，没想到certificate of location的更新根本不可能在过户之前完成，而过户日期是自己提出来的。

既然certificate of location必须在过户前更新，而客观情况决定certificate of location不可能在过户之前更新，就没有办法了吗？办法是有，可是，Royal LePage卖家经纪再次显示出其无良本色：都知道卖家的利益是“越早出手越好”，可是，尽管Royal LePage卖家经纪已经被指出上述问题，她居然无所谓，置卖家利益不顾，玩拖延战术，绝不从自己的佣金让步，反而还纠缠买家经纪（华人，尽职尽责无过失），要其从自己的佣金里做出让步。Royal LePage，你们的经纪是在学浙江卫视欺负袁立“店大欺人”？还是脸皮太厚？！

justiceQC

稍后还会继续更新，敬请关注，谢谢！