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楼主: Qiufu

大多区3月地产持续火爆 销量价格大升

 
发表于 2012-4-4 16:43:29 | 显示全部楼层

大多区3月地产持续火爆 销量价格大升

本帖最后由 新豬 于 2012-4-4 17:57 编辑

今天闲得无聊,
我就瞎猜一下未来10年的房价利率走势,
博取大家一笑。

利率为P
2012   3%        50.3万
2013   3%        49.8万
2014   3.5%     54万
2015   4.75%   65万
2016   6.5%     80万
2017   9%        90万
2018   12%      103.3万
2019   18%      93.3万
2020   15%      85万
2021   10%      81万
2022    9%       75万

2012-2015年依然是自住房屋的买点,
房价一过70万,打死也不要买,
尤其是高负债的,
房价升值部分绝对不够支付利息,
还要承受房价大跌的风险,
2016-2022没有买房的坚决租房,
2023年之后开始考虑买房子。
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发表于 2012-4-4 18:09:30 | 显示全部楼层

大多区3月地产持续火爆 销量价格大升

本帖最后由 加华盛 于 2012-4-4 19:11 编辑
今天闲得无聊,
我就瞎猜一下未来10年的房价利率走势,
博取大家一笑。

利率为P
2012   3%        50.3万
2013   3%        49.8万
2014   3.5%     54万
2015   4.75%   65万
2016   6.5%     80万
2017   9%        90万
2018   12%      103.3万
2019   18%      93.3万
2020   15%      85万
2021   10%      81万
2022    9%       75万

2012-2015年依然是自住房屋的买点,
房价一过70万,打死也不要买,
尤其是高负债的,
房价升值部分绝对不够支付利息,
还要承受房价大跌的风险,
2016-2022没有买房的坚决租房,
2023年之后开始考虑买房子。
新豬 发表于 2012-4-4 17:43

你的P是什么? 是prime rate吗? 如果是,最终房贷利率是多少?

我认为房贷利率只要超过5~6%,加拿大的房地产市场就有可能有大的震荡。如果再把Down Payment 提高到 10% 以上,那就更显而易见了。
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发表于 2012-4-4 18:14:54 | 显示全部楼层
现在房价大涨真正的推动力是历史最低房贷利率和只需5%的Down Payment.
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发表于 2012-4-4 18:16:05 | 显示全部楼层
今天闲得无聊,
我就瞎猜一下未来10年的房价利率走势,
博取大家一笑。

利率为P
2012   3%        50.3万
2013   3%        49.8万
2014   3.5%     54万
2015   4.75%   65万
2016   6.5%     80万
2017   9%        90万
2018   12%      103.3万
2019   18%      93.3万
2020   15%      85万
2021   10%      81万
2022    9%       75万

2012-2015年依然是自住房屋的买点,
房价一过70万,打死也不要买,
尤其是高负债的,
房价升值部分绝对不够支付利息,
还要承受房价大跌的风险,
2016-2022没有买房的坚决租房,
2023年之后开始考虑买房子。
新豬 发表于 2012-4-4 17:43


看来你是晕了。利率上涨,房价跟着张?你快和那个老汉水平一样了。
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发表于 2012-4-4 18:19:37 | 显示全部楼层

大多区3月地产持续火爆 销量价格大升

本帖最后由 新豬 于 2012-4-4 19:22 编辑
看来你是晕了。利率上涨,房价跟着张?你快和那个老汉水平一样了。
51video.ca 发表于 2012-4-4 19:16 http://bbs.51.ca/images/common/back.gif



    请问是谁告诉你利率上涨房价就不可以上涨的,
我先不说2010年利率上涨了,
房价也跟着上涨了,
当然利率上涨也不表示房价不能下跌,
实际情况是利率上涨,
房价有可能上涨也可能下跌,
还需要考虑很多其他因素,
美国的情况是利率一路下跌房价跟着下跌,
只不过你的定律让人感觉特别奇怪。
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发表于 2012-4-4 18:34:23 | 显示全部楼层

大多区3月地产持续火爆 销量价格大升

本帖最后由 新豬 于 2012-4-4 19:37 编辑
你的P是什么? 是prime rate吗? 如果是,最终房贷利率是多少?

我认为房贷利率只要超过5~6%,加拿大的房地产市场就有可能有大的震荡。如果再把Down Payment 提高到 10% 以上,那就更显而易见了。
加华盛 发表于 2012-4-4 19:09 http://bbs.51.ca/images/common/back.gif


P是银行的基准利率,跟联邦的并不一定相等,但差别不会太大,趋势就完全一致。
一般在p<5的情况下大多数房贷利率是p-0.5,p>7的时候p-1就很常见
多伦多有太多的买盘积聚,
多伦多最近5-8年的新房建设赶不上需求,condo占的比例太大,
而且大量的condo在投资者手上,真正的需求并没有被有效释放,
没那么容易被利率吓倒,主要还是信心问题,
有空我再说说我对趋势的分析依据。
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发表于 2012-4-4 18:42:32 | 显示全部楼层
请问是谁告诉你利率上涨房价就不可以上涨的,
我先不说2010年利率上涨了,
房价也跟着上涨了,
当然利率上涨也不表示房价不能下跌,
实际情况是利率上涨,
房价有可能上涨也可能下跌,
还需要考虑很多其他因素,
美国的情况是利率一路下跌房价跟着下跌,
只不过你的定律让人感觉特别奇怪。
新豬 发表于 2012-4-4 19:19


如果不明白利率的列害,应该看看1985-1995年之间的加拿大房价和利率关系,看后肯定会知道花草迷在等什么了。
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发表于 2012-4-4 18:48:07 | 显示全部楼层

大多区3月地产持续火爆 销量价格大升

本帖最后由 新豬 于 2012-4-4 19:51 编辑
如果不明白利率的列害,应该看看1985-1995年之间的加拿大房价和利率关系,看后肯定会知道花草迷在等什么了。
51video.ca 发表于 2012-4-4 19:42 http://bbs.51.ca/images/common/back.gif


如果我没记错的话,
80年代就是这种情况,
利率长期在10%以上,
房价一路飙升,
然后1989年利率达到惊人的20%,
房价才见顶回落,然后房价就是随着利率的降低而下跌,
1985-1989年是利率上升比较快的几年,
房价也出现惊人的跳跃式上涨,
1986-1989年短短3年房价上涨150%,
1986年40万的房子短短3年就涨到100万。

背后的黑手实际是通胀。
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发表于 2012-4-4 18:54:55 | 显示全部楼层
如果我没记错的话,
80年代就是这种情况,
利率长期在10%以上,
房价一路飙升,
然后1989年利率达到惊人的20%,
房价才见顶回落,然后房价就是随着利率的降低而下跌,
1985-1989年是利率上升比较快的几年,
房价也出现惊人的跳跃式上涨,
1986-1989年短短3年房价上涨150%,
1986年40万的房子短短3年就涨到100万。

背后的黑手实际是通胀。
新豬 发表于 2012-4-4 19:48


20%的利率好像太高了,应该是14%左右。大多数地区是到2005年左右才回到1989年的水平。这十几年不知是怎么过的,好玩吗?
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发表于 2012-4-4 18:58:08 | 显示全部楼层
房价是曲线上升的
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发表于 2012-4-4 19:02:49 | 显示全部楼层
P是银行的基准利率,跟联邦的并不一定相等,但差别不会太大,趋势就完全一致。
一般在p7的时候p-1就很常见
多伦多有太多的买盘积聚,
多伦多最近5-8年的新房建设赶不上需求,condo占的比例太大,
而且大量的condo在投资者手上,真正的需求并没有被有效释放,
没那么容易被利率吓倒,主要还是信心问题,
有空我再说说我对趋势的分析依据。
新豬 发表于 2012-4-4 19:34

怎么“差别不会太大”? 现在Bank of Canada 是1%, 但是各银行已经把Prime rate 搞到3%, 已经有2%的差别。 一般而言,如果差别超过1.5%,就说明银行运作或多或少已经出现问题,当然差别越大问题也就越大。所有,现在房贷利率各银行不会低于2.5%,就是这个道理。


现在Prime rate 为3%,但是如果在2008年能够弄到好的房贷利率则可能为P-1为2 (%)。没必要等到“p7的时候p-1”。当然这样银行也就没有什么赚头了。
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发表于 2012-4-4 19:11:07 | 显示全部楼层
如果不明白利率的列害,应该看看1985-1995年之间的加拿大房价和利率关系,看后肯定会知道花草迷在等什么了。
51video.ca 发表于 2012-4-4 19:42

花草迷是错过了2008年的机会。记得那时别人在积极买房,可他就开始讨论他现在的问题。这几年房价涨了30%以上,如果今后几年房价大跌30%也不过回到2008年的水平。但是这样的可能性有多大呢?
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发表于 2012-4-4 19:12:05 | 显示全部楼层

大多区3月地产持续火爆 销量价格大升

本帖最后由 新豬 于 2012-4-4 20:58 编辑

未命名.jpg


1972年到1981年是利率上涨的高峰期,
基准利率从7%左右一直几乎没间断地上涨到23%,
房价也是从1972年的34078元一路无间断地上涨到1981年的95021元,
上涨超过178%,
然后我们再观察1986-1990年,基准利率都是在10%以上,是另外一个利率上涨的高潮,
房价更是在1986-1989年三年上涨150%

我们再分析最近的10年,利率超低,
房价从2002年的275231涨到2011年的465173,
涨幅是69%,
是多伦多历史上上涨周期中涨幅最小的10年。
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发表于 2012-4-4 19:16:40 | 显示全部楼层
怎么“差别不会太大”? 现在Bank of Canada 是1%, 但是各银行已经把Prime rate 搞到3%, 已经有2%的差别。 一般而言,如果差别超过1.5%,就说明银行运作或多或少已经出现问题,当然差别越大问题也就越大。所有,现在房贷利率各银行不会低于2.5%,就是这个道理。


现在Prime rate 为3%,但是如果在2008年能够弄到好的房贷利率则可能为P-1为2 (%)。没必要等到“p7的时候p-1”。当然这样银行也就没有什么赚头了。
加华盛 发表于 2012-4-4 20:02 http://bbs.51.ca/images/common/back.gif


你要是知道降息的历史就知道了,
银行也要赚钱,不可能接近0的水平,
联邦就有可能接近0,
实际情况是联邦的基准利率升到3的时候,
银行就会跟联邦的异常接近,
我记得前几年有两次联邦降息0.5的时候,银行只是降0.25。
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发表于 2012-4-4 19:17:21 | 显示全部楼层
离大跌已经不远了。
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