2010年加拿大住房与经济观察

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发布: 2010-10-06 23:09 | 作者: 王红雨 加拿大住房贷款专家 | 来源: www.5in.ca 我住加拿大 | 查看: 57次

9月底，加拿大按揭与住房公司（CMHC）发表了2010年加拿大住房与经济观察报告，客观详实地提供过去一年里加拿大地产与经济的相关数据。这份报告对眼下正在讨论的“家庭债务水平过高”“房价将下降20%”“政府有可能再次收紧房贷政策”等热点话题做一个清楚明确的回答。这些数据为是否买房，何时买房等问题犹豫不决的朋友，提供一些可靠的决策依据。

2009年，与住房相关的生产与消费总额达3070亿加元，占加拿大国内生产总值（GDP）的20.1%。近120万就业机会与住房相关，其中30万就业人口与住宅物业的建筑工程有关。2009年政府经济振兴计划中与房地产相关的退税金额达78亿加元。总之，加拿大经济能够在经历了短暂的衰退之后，迅速进入恢复期，与房地产业复苏的带动作用密切相关。如果房地产市场像某些“专家”预测的那样出现美国式的崩盘，那么加拿大的经济也会像美国一样出现雪崩似的灾难。尤其在目前经济刚刚开始复苏的阶段，如果房价大跌，消费者全部进入观望状态，停止买卖房产和装修，建筑商停止建房，那么加拿大的经济发展就会出现停滞，甚至倒退。

对于家庭而言，房产的重要性更是不言而喻。2009年，加拿大家庭财产的42%是自住和投资类房产；家庭债务的75%是自住和投资类房产的按揭贷款。截止2009年11月，加拿大房主拥有的住房资产总额达2.7万亿，其中房主的房屋净值达2万亿，按揭贷款余额7000亿。房价的持续稳定上涨，保证了家庭财产的保值增值。以二手房为例，2009年房价比上年上涨5%，与2007年相比上涨7.1%，如果折算成年增长率，过去两年的房价年升幅为3.5%，与历史平均值完全相符。这些数据说明，加拿大的房价从长期来看，一直处在正常的、温和的上涨通道中。无论是08年11月至09年3月出现的大跌，还是09年6月开始的急升，都是在长期慢涨轨迹上的波折，大的趋势没有变过。“房价将下降20%”的结论不知道有何依据。

各类媒体最近经常讨论的一个话题是，加拿大人的家庭负债率是否偏高。CMHC的一些数据非常客观地披露了加拿大家庭负债率的真实情况。近10年来，按揭贷款月供款与家庭可支配收入的比例，1990年最高，达到43%；1998年最低，24%；10年平均水平为31.5%，截止2009年1季度，这个数字为32%。CMHC数据中最有趣的是“家庭收入与利息支出比例”。近10年来，这一比例最高的是1991年，6.5倍，最低时是2004年3.7倍，而2009年为4.1%。其实，这个比例是最能反映实际家庭负债率的。当按揭贷款借款人无力偿还贷款时，银行首先采取的债务重组手段就是将原定的月供款金额降为只付利息，不付本金。从理论上讲，借款人支付的本金部分并不是对银行的债务，遇到还款困难的时候，银行通常会允许借款人在一定时间内只支付利息，不付本金，从而帮助借款人度过难关。由于2008年以来，加拿大的住房贷款利率处于历史最低水平，期间发生的新按揭贷款，以及续约或再贷款的借款人，均享受了低利率，“家庭收入与利息支出比例”正在好转，而不是恶化。看到这些数据，如果有人依然认为家庭负债过高，那就让我们再来看看加拿大住房贷款的违约率。近10年来，1996年违约率最高0.6%；2006年最低，0.25%；而2009年为0.41%，基本处在历史平均水平。

“家庭债务过高”论，最近愈演愈烈，甚至有传言说财政部将再次收紧按揭贷款政策，因此财政部长于10月4日不得不亲自出面澄清：今年4月的新规则已经取得明显效果，目前没有计划讨论进一步收紧贷款政策。

美国人在出现经济危机后到加拿大来取经，回去向国会报告了加拿大人的下列法宝：

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加拿大的银行基本不做次级按揭贷款

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加拿大没有把次级按揭贷款也包装成债券出售

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加拿大采取前端保险后端收购的方式保证按揭资产债券的质量，并通过前端保险的方式传递按揭贷款政策

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加拿大消费者持有的房屋净资产远远大于美国人（74%比43%）

银行在贷款审批时除了要看借款人偿债能力，同时也很看重首付款，即，借款人持有的房屋权益。如果借款人持有20%以上的房屋权益，贷款违约就意味着有可能损失这部分权益，因此，加拿大消费者不会像美国人那样轻易把房子留给银行去卖。CMHC的报告中披露，加拿大的房主，有40%已经付清了按揭贷款，60%房主正在负担按揭贷款。在所有按揭贷款持有人中，80%的人首付款超过20%，其余20%的借款人中，9%的人首付低于10%。

CMHC报告的数据显示，加拿大的房地产市场健康而稳健。那些不负责任的臆想和推断只能误导消费者做无谓的等待，等待房价继续上涨，而不是下跌。

有兴趣的读者，请在Google中输入Canadian Housing Observer 2010，查询并阅读报告全文。

个人观点仅供参考。

作者：王红雨加拿大房贷专家电话：416-880-5089

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