丁丁：打死我也不卖

仓库银行 - Peter

近日读报纸发现时下最热门的话题：“房价要跌多少？”，无论哪份报纸上都有类似的讨论与分析，分析的方面主要概括了：成交量、税收、消费者信心、经济衰退等等方面。

在丁丁看来这些无非都是“表征”而非“本质”，想了解房价究竟能跌到哪里去得从房价下跌的“根”上看。

先说个真实的故事：一个客人因为需要为成交市中心的一套高级公寓筹集足够的首期，希望吧市郊的一栋老房子卖掉，但无奈房市不佳，挂牌良久无人问津，眼看高级公寓的交房日期临近，心急如焚，在1个月内主动降级3次，降价幅度达3万余元，终于有了Offer，最终被买家又砍掉近2万元。
再说个故事：多伦多XX大学附近的一栋独立屋，挂牌60余万，挂牌90天，前后收到了2个Offer但都因为贷款原因没卖成，屋主因健康原因需要筹钱，最后此房已55万价格屋主忍痛成交。

从这两个故事可以看出点名堂：假设这两位卖家不处于“危急”之中，价格会有什么样的变化呢？

人心都很类似，如果卖家仍有退路，价格上的浮动幅度绝对小于没有退路的卖家，这就是为什么很多人喜欢“破产房”、“离婚房”、“遗产房”的原因，这些房子价格上更容易产生浮动。也就是说：比较“房主必须要卖掉房子”、“房主需要卖掉房子”和“房主可卖可不卖”价格上的浮动就可想而知了。

举一个极端的例子：
假设现在多伦多市场上所有挂牌的房子的卖家都是“房主必须要卖掉房子”的情况，价格会怎样走动呢？答案是：暴跌
假设现在多伦多市场上所有挂牌的房子的卖家都是“房主可卖可不卖”的情况，价格会怎样走动呢？答案是：不跌，或者说不那么容易跌下来

所以如果我们想了解这次下跌能跌倒何处，就要研究分析一下这些房主的“境况”。

屋主是否急用钱，这个我们不得而知，但是否缺钱支付房贷我们却可以知道。

这里有一个数据(数据来源：www.realtorlink.ca)  ： 2010年加拿大平均房贷欠款率低于0.5%，截止到2010年8月29日，大多伦多范围（西至：Oshawa，东至：Milton，北至：Barrie）银行拍卖房总数量大约为：独立屋262间，半独立屋及其他：86间，Condo：175间，总数量约达：523间。目前 Freehold挂牌数量15490间，Condo7530间，总挂牌数量：23020间，所以多伦多的贷款欠款率约为2.2%大大高出加拿大的平均水平。
这些是已经欠款银行正在处理的，还没有包括欠款6个月之内，银行尚未处理的情况。支付不了房贷往往由于屋主的经济情况恶化造成，这种情况出现时，如果屋主为了避免银行清算而先期挂牌销售便可保住自己的信用，在价格上也更容易浮动。但现实世界的状况是：大多数屋主总是在欠款的头2个月期待境况会很快发生改变，从而错过挂牌卖房的时机，造成欠款额度不断增加，最终无法支付而被拍卖物业。这也就是为什么市场上“快破产房”凤毛菱角的原因，绝大绝大多都是“已破产房”。

结论：大量房主面临经济困境，无法支付房贷将会是房价放量下跌的最直接推手(再有就是人口数量减少，但这不在本次讨论之列）。大家只需关注这个最主要因素便知日后房市何去何从，至于供求关系的变化、消费者信心、税收增加只是短期影响，房主的整体状况决定房市而非其他。

原作者为大鹏地产经纪 丁丁
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