[转帖]2007年加拿大楼市面临泡沫 银行低贷息刺激喜悲同存

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加拿大（温哥华、多伦多市尤为明显）楼市高温已过、寒冷追来，即面临泡沫已不可避免。
谁能救活加拿大这场泡沫楼市，按市场经济理论而言，若采取软着陆的方法较为科学。软着陆的方法能救活面临泡沫的楼市，是让有实力的房地产企业和投资者及时把握楼市运作，让投机房地产者与实需买房自住者磨合好楼市（及时降价出售手中的房屋），正常消化楼市，这样可让投机房地产者避免亏损或减少亏损而度过楼市泡沫的难关。
如果银行采取强刺激楼市的方法（见《星岛日报》加东版2007年3月29日刊登的《创银抢按揭 推最低息保证》，详见附文），必然会导致加拿大楼市暂时“苏醒”，最终会全面崩溃。
所谓银行采取强刺激楼市法，就是银行采取低利息贷款买房政策，然后吸引大量投机者往面临泡沫的楼市里继续挤，实需购房自住者被挤离楼市观望，而致使面临泡沫的楼市泡沫得更快、楼市泡沫面积扩大得更快。因为楼市的正常运作，需要大量买房自住户进入市场购买，忌大量投机房地产者进入市场炒作。
楼市面临泡沫，银行低贷利息刺激喜的是房地产价格的暂时上扬，这叫做“回光返照、残灯复明”；悲的是大批企业和投资者最终会严重亏损或崩溃倒闭，这叫做“雪上加霜”。
前车之覆，后车之鉴。建议投资者认真思考2007年美国次级按揭危机导致200多万人无家可归、大批企业倒闭的原因（见《房价飙升 美国220万"房奴"将面临失房之痛》等文）。

附1：创银抢按揭 推最低息保证
按揭减息战再度升温，创兴银行（1111）宣布，推出全新一手及二手私人住宅按揭贷款计画，按揭首年年息最低为P减四厘一五（实际按息为三厘八五），属市场上同类型同条款中最低息率水平，同时亦推出二百万元以下住宅物业「最低息率保证」，倘若其他银行提供更优惠之按揭息率，该行將以其他银行所给予之年息，再减一点子作为客户之按揭贷款年利率。
新按息P-4.15%
楼宇按揭部主管林振宝表示，是次提供一系列楼按优惠计画之年息率相若，有关计画之罚息期为三年，若客户收取现金回赠，罚息期內首两年要全数退还，第三年则退还一半。该行会为楼按贷款额达四百万元以上客户，提供更具竞爭性按揭年息率，包括首年为P减三厘二，其后P减三厘一五，以及贷款额百分之一的现金回赠优惠计画。
另外，工银亚洲（349）董事兼副总经理黄远辉表示，该行也擬在未来一周推出最新按揭產品。现时按息已极低，该行不会放弃此市场，但不只以息率作竞爭。

附2：房价飙升 美国220万"房奴"将面临失房之痛
　 近几年美国房价飙升，一批美国“房奴”应运而生。“天下房奴一般苦”，由于近年贷款利率逐渐上涨，美国“房奴”已不堪重负。据法新社14日报道，今年大约有220万美国人由于无力偿还贷款，面临房屋遭收回的危险。
　　从2000年年底起，低利率环境下的美国房地产市场炙手可热。使用房屋作抵押换取一笔贷款，似乎是一场合算又安全的赌博。但到了2006年，长期贷款利率上涨，借款人还贷压力骤增，有些人开始无力每月偿还贷款。
　　现年47岁的莎伦?爱德华森就是一名典型受害者。美国房地产业前几年空前火爆时，爱德华森受到利益驱使，将自己的房子用作抵押，贷得10.3万美元。这种贷款专门面向低信用等级人群，被称为“次优抵押贷款”，属于高风险贷款。
　　由于利率上升，如今爱德华森每月应还贷2800美元，但她每月的收入仅为1600美元。“我终日惶恐不安。因为担心，我寝食难安，”爱德华森说，“这所房子已成为我们家庭的重要部分，我不想失去它。但我每月还不起那么多钱。”
　　像爱德华森这样的“房奴”，在美国有220万人。他们虽然绞尽脑汁、苦苦挣扎，仍还不起贷款，不得不面临房产被收回、无家可归的悲惨境地。
　　当初，美国房地产市场呈现一片繁荣景象，抵押放款公司向信用等级较低者降低贷款门槛，以便众多低收入者贷款买房。许多抵押放贷公司甚至采用“不查收入、不查资产”的方式。
　　“人们想不到两年后贷款额会增加，”可靠贷款中心华盛顿办公室主任埃里克?霍尔珀林说，“许多情况下，贷方不考虑借款者是否具有偿还能力。”
　　在房地产市场火爆时期，如果借款者无力还款，他们甚至可以通过自己房产二次抵押偿还过高的月供金额。2002年至2006年间，爱德华森先后将自己的房子抵押3次。而她的贷款总额已从10.3万美元增至28.5万美元。
　　由于利率上涨，在通过这种“次优抵押贷款”获得贷款的借款人中，大约1/5拖欠还款，抵押放款公司因此自食其果。主要抵押放款公司之一新世纪金融公司 12日宣布，其债权人正停止为其融资，这意味着它可能在几天内宣布破产。(新华社专稿)

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加拿大不会有“次优抵押贷款”。但是有类似的风险贷款。

若房屋遭银行收回，银行只要将收回的房屋减去已经收回的成本出售就行了。若一个贷款40万的房子（如果首期付十万，那么买进值是50万）五年后被银行收回，因为银行连本带利已收回十万。银行只要按低于原价十万，即原价五十万的房子按四十万出售就可以了。

寒澈透骨。