理财讲座：如何使您的住房为您创造更多的财富

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创造财富？您看到这个标题的第一感觉可能是通过住房出租或以房养房创造财富。不， 本文将从一个全新的角度探讨这个被加拿大国家邮报称之为理财界一场革命的理财策略。

      我们不远万里来到加拿大, 每个人都有自己追寻的梦想。 对大多数人来讲, 宽敞、明亮、新潮的洋房无疑是我们的梦想之一，我们在这新的国度里含辛茹苦，艰苦创业，几年下来，终于攒足了首付，圆了我们的住房梦。 然后，我们拼命工作，想尽早将MORTGAGE债务付清，然后再考虑在非注册计划(注：相对于注册计划，如RRSP，RESP等而言) 中投资，而这时候，随着年龄的增长和退休年龄的接近，投资增长的空间非常有限，退休后我们所拥有的只是一处房产而已。 事实上，绝大部分加拿大人也是这么做的，等他们退休以后，却发现没有足够的收入支持他们的退休生活，于是他们不得不再把房屋抵押给银行(REVERSE MORTGAGE)以获得生活所需的资金，西人理财专家称之为加拿大人的"恶梦"。

      为什么会有这种情况发生呢？第一，加拿大的税赋较高。 举例来说，如果您的住房以36万购入，27万MORTGAGE，贷款利率5%，分摊期25年，您的边际税率为46%，您支付的资金总额为471098，您是以税后资金支付的，所以，您的住房耗费了您至少68万元的税前收入，税收使您的财富大幅缩水。第二，不善理财。 在高税收的国家，与避税、节税、延税同等重要的是如何创造财富，也就是说使您的财富增值。

      那么, 如何利用我们的现有条件, 在不多出一分钱的情况下, 在付清MORTGAGE的同时还积累一笔可观的财富呢? 我们的住房就是那个芝麻开门的魔咒。我们知道, 美国的MORTGAGE利息是可以抵税的, 就是说可以用MORTGAGE利息冲减应税所得, 但加拿大人却不得不用税后所得支付MORTGAGE利息。围绕如何使加拿大的MORTGAGE利息也可以抵税, 加拿大财富管理专家动足了脑筋。按加拿大财富管理界通常的说法, 按债务利息是否可以抵税可以将债务分为"好债"和"坏债", "好债"的利息是可以抵税的, "坏债"的利息是不可以抵税的。 加拿大税法规定, 用于投资的贷款的利息是可以抵税的, 因而, 投资贷款是"好债", 用于消费的贷款(包括房贷)的利息是不可以抵税的, 是"坏债"。 我们的任务就是如何合法地把"坏债"转化成"好债" 。对MORTGAGE来说, 具体操作就是把MORTGAGE的月供款还给金融机构以后再立即将其中的本金部分借出来用于投资, 通过这种操作方式, 逐渐将"坏债"转化为"好债", 既增加了退税, 又逐步建立一个金额可观的投资帐户。这样下来, 25年后, 您的家庭财富比之于目前的MORTGAGE供款方式将有非常可观的净增长。 举例说, 如果您刚刚买房, 房价30万, 首付25%, 假定您的MORTGAGE利率为5.1%, 边际税率为31.15%, 借款利率为6%, 投资收益为8%, 采取这种操作方式, 25年后您的家庭财富将净增16万加元, 如果投资收益为7%, 净增额为11万加元, 如果投资收益为6%, 净增额为6.4万。看到这里, 您可能要问, 当贷款成本为6%, 投资收益(设为资本利得)也为6%, 为什么还赚钱呢? 这主要是由于投资借款的利息可以扣税的缘故。这也是加拿大富人为什么大多采取借款投资以增加财富的一个重要原因。试想, 如果您的边际税率为46%, 您借款的利率为6%, 考虑到利息扣税因素, 您实际的借款成本只有3.48%. 如果边际税率为31%, 您的实际借款成本为4.14%, 这也是为什么家庭净财富增加如此之多的原因之一。
     归结起来, 这种听起来不可思议的效果来自于三方面的效应： 第一, "坏债"转化为"好债"后, 您每年增加了退税；第二, 您的投资收益复利增长；第三, 您将增加的退税又用于投资。您的边际税率越高, 这种方式就对您越有效, 为您创造的财富就越多。

      天上掉陷饼了? 为什么假设投资收益为8%呢？如果投资亏损了怎么办？是，投资确有风险，尤其是短期投资。但如果立足长期稳健投资，时间越长，则风险越小。多伦多证交所的TSX（原为TSE）指数前54年平均年收益为10.24%, 前20年的平均年收益为9.8%, 美国标准普尔500指数前54年的平均年收益为12.5%, MSCI欧洲指数前36年的平均收益为12.1% (数据引自ANDEX)。指数的收益可以理解为股票的平均收益。如果您运用该策略的目的是为您的退休生活未雨绸缪, 投资的时间跨度当在10年以上, 如果您的投资跨行业, 跨地区(国家), 常年定期投资 (DOLLAR AVERAGING), 并由投资专家管理, 您的投资风险将进一步减小, 因而, 8%的投资收益应为偏保守的假设。当然, 过去的收益并不意味着将来的收益.。

     为什么没听人说过呢？这也是加拿大国家邮报称其为革命的原因, 因为是革命, 所以,以前没有, 至少并不广为人知。其实, 加拿大财富管理专家对这个问题的探索一刻也没有停止过, 但由于客观环境所限, 该操作方式以前无法大规模推广实行。笔者认为有两种原因, 其一, 各大金融机构以前没有相关信用产品, 不能满足客户频繁的借还需要, 其二, 绝大部分人不了解这种操作方式, 所以, 金融机构也缺乏推出相关信用产品的迫切性。 从80年代初开始, B.C省理财专家SMITH先生和当地的信用社(CRDIT UNION)即联合向客户提供该项服务。SMITH先生当时也曾和各大银行进行过商恰，但他们对此不屑一顾。近一年来, 由于理财界的大声疾呼以及国家邮报的连续报道, 某些金融机构(包括某些大银行)才开始关注该项服务, 有些已推出相关产品。

      目前已有不少家庭通过INVESTORS GROUP实施该策略。但这种策略是否适合您, 要对每个人的情况进行综合评估以后才能决定。建议进行该操作前征询您的理财顾问的意见。

　　作者注: 本文发表在12月8日的大中报上, 发表时有删节。

       本文作者将于2007年1月13日10:00AM--12:01PM在作者的公司举办讲座, 随后将定期举行讲座, 欢迎有兴趣了解该策略详情者致电订座.

作者: 刘朝晖 INVESTORS GROUP 理财顾问
工程硕士, 国际商务师
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