既长肉又产奶的投资房------一路向南！

pengzhen

今年四月份安省政府出台新政，海外买家要被征收15%的交易税，和当初温哥华一样，整个市场的房屋交易量大幅下跌，九月份央行以宣布加息，一时间许多买家都纷纷观望，入市谨慎。其实市场最坏的时候已经过去，那些在今年高峰时候3月份或4月初买了房，要在7、8月份交房，同时又必须把自己的自住房卖掉才能接房的客户是最难熬的。一方面新政实施，市场上买家普遍观望，不肯出手，房子难卖；另一方面银行收紧贷款，条件提高，更要命的是银行为了规避自身风险，在房屋评估上尽力压低评估价，基本上都低于实际成交价，有的甚至差价很大，买家不得不多交首付，资金压力很大。而新买的房子定金已交，交房期日近，要么只有放弃定金止损，要么贱卖自己的房子来接房，所以在8月底之前真是有便宜货可捡。但过了这个时候，就是买卖双方的心理拉锯战了，只要是没有非卖不可的压力，没达到我的心理预期，为什么我要贱卖自己的房子，守住就是胜利！收起来到明年再卖。

               那么在现在的市场情况下，投资哪里的房产好呢？

老彭的观点：一路向南！投资那些既长肉又产奶的房产！长肉指的是房产的自然增值，产奶指的是房产租金收入的现金流。随着多伦多房价的猛涨，很多投资者都有这样的困惑，房价越来越高，投入的资金也越来越多，但租金却越来越抵补不了房贷、地税、维修及其它费用了，不仅没有正现金流，每个月还要贴补进去几百千把块钱。尤其是北面的房子，双车库四卧室3000尺的独立房，买价近200万元，一个月才租3000块，虽然房产增值的前景是好的，但又不是自住房，太难守了。

老彭长期研究多伦多南边的独立房，Lawrence ParkSouth, Forest Hill South, Anix 等社区，发现这些社区的独立房每年的增值可达30%-40%，远高于北边RichmondHill, Markham等华人热炒的地区，更难得的是南边独立房的租金奇高，我在南边为客户购买了多套物业，体会很深，一个50X100占地的内部状况一般的房子，2015年底买入180万元不到，交房后很快就租出，租金每月4800，2016年同区同样的房子涨到250万元，增长38%！另一个占地仅25X110的独立房，每月的租金收入达12000多，除去贷款本息、地税，保险费及其它开支， 每月还有净现金流近3000元，这种优良的投资回报在北面是不可能实现的。去年初时带客户看了森林山南的一个房子，叫价630万元，租金收入15000每月，是租给一个在Downtown工作的CEO的，这种租金在北边的房子是不可能达到的。比较一下北边的独立房，南边的独立房子基本上都有以下几个特点：

          一是地普遍不大，50X100的是大占地了，一般25面宽的居多，以前老彭也是北边的房子成交较多，看的至少都是50面宽以上的房子，一看25尺面宽，觉得好小啊。后面看多了就习惯了，今年初帮客户买的一个独立房也是25尺面宽的，10年新的翻建房，最后210万元拿下，里面设计很好，进去后根本感觉不到是面宽才25尺的房子，感觉很宽敞，完全没有局促狭窄的感觉。

           二是年限普遍较老，尤其是森林山南的房子，很多是1930年左右的房子，进去看后甚是感慨，我们抗战都还没爆发呢，北美这些贵族资本家们已经享受着这样的房子了。当然很多房子也只是保留了基本的结构，水电气系统及内部装修都已经全部升级换代过了。

三是租金高，一般一套房至少每月可租5000以上，每月7，8千到1万的很普遍，而且空置期短，这样高的租金基本上一个月内都能租出去。

         四是租客素质普遍高，能承受这种租金水平的人群一般是在Downtown上班的高级管理人士，CEO、艺术家、律师等高收入人士，以受过高等西方教育的人群居多，而南边的如森林山南等社区是传统的贵族精英社区， 从建筑风格到社区文化都浓浓地渗透出一股贵族气息，这种生活方式与氛围也正是他们所喜欢的。而比较靠近多大的Anix社区则是年轻人居多，大多是刚毕业不久，正在创业和工作的年轻人，二、三人一齐分担房租，这些人都受过良好的高等教育，工资收入水平也不低，工作稳定，一般会长租至三四年甚至更长。北面的房子就不一样，能承受一个月3000月租金的租户一般都自己买房了，少数只是拿来过渡一阵子，买到房子后很快就搬走，基本上一年就换租客，房主又要重新找。

          五是抗风险能力很强，在遇有政策调整的时候，房价基本不动，现在北面投资客热炒的地区在新政的影响下降价幅度较大，但在南边的这些社区房价基本没变，甚至还在稳步上升，只是没有很多Offer抢的现象了。别的地区大涨时，它的涨幅更高，别的地区下跌时，它基本不跌还微涨，抗风险能力很强，对于投资客来说，真是无风险的好投资。

多伦多在加拿大的地位就如同北京、上海、广州一样，属于一线城市，是全加的经济、金融与就业中心，每年人口持续地涌入对多伦多的房价形成了强大的支撑，这番楼市的调整，绝对是短暂的，无论是对于北面的房还是南边的房都是一个极好的买入时机，但对于稳健的投资者来说，既要买到低位的房，又要能守得住，则投资南边的独立房，有较高的租金作支撑养房确实是一个无风险的策略。