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【写在前面】 多伦多地产局5月份报告出台，市场上各种解读。在提出个人的看法之前，先回顾一下我在2016年10月4日微信里写下的一段话：“大致的过程是这样的：首先房价快速上涨，并且呈加速趋势；然后人们开始担心，恐惧心理蔓延；再然后政府和银行出台相关政策，试图降低房价的涨幅；之后出于各种理由和目的谣言四起，夸大和虚假信息导致人们更加恐慌，纷纷观望……一段时间过去，调控政策被市场消化，谣言褪去，人们一看原来房价依然坚挺，于是奋不顾身投入到市场，再有人说什么风险的事儿也没人相信了……这时候风险悄然来临风云突变。” 【结论】 半年前写下的前一段话已经被市场应验，后半段话是我现在仍然坚持的看法。先说结论，以方便没有时间阅读后面分析的朋友。 五月份报告中独立屋的售出/上市比相对于去同期大幅下降，这一趋势在未来2-3个月内会持续，预期短线获利的投资人可以在这个阶段买进；而对于卖房需求，如果没有特殊压力的话，不如稍作等待，以待更好的时机。 【2017年房屋销售与往年对比】 可以看到2015年和2016年5月销售数量的最高峰，而2017年这一高峰时间提前了近2个月。 如果这张图表中大幅度的价格上涨分散了您的注意力的话，让我们看看下面三幅折线图。 这三张图是近三年来多伦多地区平均房价的变化趋势图，可以看到2015年和2016年的平均年房价要到6月才开始小量回调，而2017年这回调时间也提前了近2个月。 提前了2个月而已，更何况有政策影响的因素，似乎没什么。那我们再看看下面一组对比，我们就会看到问题所在了。 这就比较尴尬了，上市量剧增，交易量减少，成交价下跌。可预见到媒体一定会有声音说：“政府新政出台，多伦多房市量价齐跌……” 【量价齐跌有多可怕？】 量价齐跌本身并不可怕，可怕的是由此带来的恐慌心理。“真正需要恐惧的，是恐惧本身”——罗斯福这句话传颂了几十年，仍然没能阻止人们在市场动荡的时候做出非理性决定。市场有多恐慌？看看下面这组数据就清楚了。 2015年5月房屋（全部房型）销售11,640套，新房上市18,611套，售出/上市：62.5%； 2016年5月房屋（全部房型）销售12,790套，新房上市17,356套，售出/上市：73.7%； 2017年5月房屋（全部房型）销售10,196套，新房上市25,837套，售出/上市：39.5%； 2017年5月，大多伦多地区房屋上市的数量比去年同期增加了近50%，销售数量下降了20%，售出上市比下降了46%。 卖房的人增加了，动手买房的人减少了。供需明显不平衡，供应增加自然不必说，需求是否减少了？从整体经济层面上来看，多伦多第一季度GDP上升3.7%，四月份就业率增长1.6%，需求并没有减少，因此销量减少的理由只有一个：“买自住房的人们在犹豫，买投资房的人们在观望”。而卖房数量剧增的原因也只有一个：“恐慌”。 恐慌心理作用下，人们会做出很多非理性决定，比较极端的比如：仓皇出逃低价抛售，或者拒绝交接几个月前购买的房屋…… 人类的非理性决定与人类历史一样源远流长，从来没变过。 【大势如何？】 看过了微观的市场形势，我们再看看宏观的经济形势。加拿大统计局3月份GDP统计数据前面已经提到了。但是我个人更觉得2月份的数字更有代表性： 从图中我们可以看到，整个加拿大各个行业中对GDP增长贡献最大的4个行业中有3项与房地产市场有关，可想而知目前的加拿大经济结构有多么单一。 限于篇幅，这里只简单介绍一下。造成这个结果的原因有两个：加拿大多年的资源出口政策导致大多数产业倒退，而且积重难返；美国制造业回归政策和美联储加息。前者使加拿大走上了经济结构单一化这条最坎坷的道路，这条路上的同伴和前行者还有（排名不分先后）：委内瑞拉、伊朗、阿联酋、沙特、巴西、俄罗斯……很熟悉的名单对吗？好在加拿大政府也意识到了这个我一介小民很早就意识到的问题，并且在改进——要加快动作啊！ 而美国经济政策的影响则是全球性的，加拿大作为近邻而且对美国依赖性很强的国家自然无法避免，这里就不多讲了。需要强调并密切关注的是美联储未来的加息政策和时间表，还有就是川普这个混世魔王还能在任上搞多久。 【如何顺势而为】 复杂的市场理论说穿了都是简单的大道理：库存多了就会导致价格走低。目前多伦多地产市场上仅仅按照5月份新上市房屋数量计算就有60%的库存量，加上以前市场库存，未来2-3个月市场上房屋库存量将会是最近数年来的新高。可预见的是未来几个月市场上观望情绪会更加严重。 巴菲特曾经有过关于贪婪与恐惧的名言，别人贪婪的时候我们恐惧，别人恐惧的时候我们贪婪。意思是说：大多数普通人的判断都是错误的，你只要逆市而为，大多数情况下都能瞎蒙到正确答案。 因此，对将要卖房的朋友来说，如果在未来的2-3个月之内把房子放到市场上的话，恐怕很难再找到二、三月份时动辄十几甚至几十个offer的感觉了。而对于要买房的朋友来说，趁着未来几个月的买方市场形势，及时下手不要犹豫，找到一个好deal比明年的价格低30%-50%应该是大概率的事情。但是我个人不太建议中线投资，而是建议或者短线投机，快进快出；或者长期持有，握在手里10年甚至更长。
短线投机会有几个方面的问题：1、主动收入要全额按照收入交税；2、交易成本和资金成本比较高，房价涨幅10%也只能算打平；3、对区域和房型选择，价格判断，未来趋势的把握要求非常高。因此，做短线投机一定要找一个专业的地产经纪。 长线投资则只有一个问题：资金一定要充裕。因为以目前的市场来看，民用住宅投资是很难产生正现金流的。 【投资到哪里？】 投资的选择一直是一个对技术性和眼光要求很高的工作，每一位客户的投资要求对于我们团队来说都要投入很大的时间和精力，这里就不具体介绍了。如果您有这方面的要求，请与我们联系。
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狗仔卡
发表于 2017-6-7 21:02:01
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