不考虑买房置业的---请别看!!

副教授

不考虑买房置业的---请别看!!

买房需要考虑的几个因素(多伦多)

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　　购房还是租房，现在购房还是今后购房涉及许多经济学的知识。根据笔者的研究和多年专业教授房地产的经验，提出以下几个重要的因素供读者在作购房决定时的参考：

　　第一、购房者的年龄

　　一般来讲，一个人的「个人财务计划」直接与年龄的大小，财力的强弱有关。对一个仅二十多岁刚工作的年轻人，如就是为了省税而去购房，这可能不是一个好主意。因为购房可能立即改变个人的资产─负债结构，即你的负债会大幅上升，结果是你的收入被负债（付抵押货款）大量消耗，你付出的机会成本（opportunity cost）是你没有金钱去投资共同基金、股票、你必须供养房子而放弃进一步学习深造的机会等。甚至会使你永远沦为为怠行工作（付利息），为政府工作（付财产税），为别人工作（自己挣一张支票，让老板们发财）的奴隶。如果你是一个有一定积蓄的中年人，而你买的房子还能产生一些现金净流入，那买房可能是上策。

　　第二、居住时间长短

　如果你不准备在该地居住三年以上，你最好不要买房。当你买或卖房屋时你必须付经纪人佣金和其它一些交易费用（closing costs）如你在该地要住许多年，房屋可能的升值也许会填写这些交易费用。我知道不少朋友刚从大学毕业就买了单身公寓（studio），几年后结婚，或去外地工作时又卖掉，结果损失不小。

　　第三、省税的多少

　　如你购买的房屋使你一年付一万元的抵押货款利息，你有五万元的年收入，购房可把你的纳税收入从五万元降到四万元。如你付百分之三十三的税率，你一年可省＄3,300的税。在这种情况下，你可能得不到任何省税的好处。因为政府给所有纳税人（无论你拥不拥有自己的住房）一个标准减税额。在2000年，单身纳税人的标准减税额是＄4,400 而结婚的纳税家庭是＄7,350。因为你可省的税 ＄5,300 低于标准减税额，你买的不太贵的住房并不替你省税。但如你买的房子要让你一年交二万元的净利息（不包括财产税和房屋保险），你就可能得到一些省税的好处。

　　第四、空间大小的需求

　　如果你预期你父母要来跟你一起住，或你还有更多的小孩要问世，你可能应买自己的住房，因为自己的住房一般比租房有更多的空间，否则可能租房会更好一些。我有一个朋友是经济学教授，她和她先生在15年前就在佛州买了一栋价钱13万的房子。他们不打算有小孩，且先生是一家航空公司的机长，一半时间不在家。他们去年移居加州，把佛州的房子以市价26万卖了。现在他们住在一个月租2,000元的全套服务公寓，并不打算再买房子。她告诉我，从经济学的角度看，买住房并不一定划算，她说如果用她当年投资住房的钱去买共同基金，价值早翻了几番。现在一个月仅写一张支票的日子远比以前成天打理房子的日子过好多了。

　　第五、房屋升值的预期

　　买住房与否的一个最重要的考虑是房价今后的涨势如何。一般来讲，一对夫妻如决定在一个地区住上五年左右，又预期该地区的房价每一年要递增至少4％，他们最好是买一栋价值10万─20万的住房，而不是去租房，且住的时间越长，他们要求房价的每年递增量就越小，如他们要住上二十年左右，只要预期每年的房价平均递增2％ 就可以下决心买房了。

　　这种预期房价递增率与居住长住的替代关系对一个单身汉来讲，又略为不同于夫妻。没有小孩的单身汉一般要缴更多的税，如果你要在一个地方住上二十年左右，每年房价预期递增1％ 就应买房子。