加拿大住房贷款利率真的涨了吗？

hongyuincanada · 发表于 2010-10-24 20:06:08

发布: 2010-9-14 23:18 | 作者: 王红雨加拿大住房贷款专家 | 来源: www.5in.ca 我住加拿大 | 查看: 118次

加拿大央行在9月8日宣布提高基准利率0.25%，至1%，当天，各大商业银行均宣布将最优惠贷款利率P调高0.25%至3%。很多人在网上或报刊上讨论，央行加息是否会对加拿大地产形成致命打击，导致成交量与房价齐跌。这些讨论似乎缺乏一个前提，加拿大住房贷款利率是否真的涨了。与去年同期相比，从各大商业银行的利率并没有变化，从某种意义上说，利率更有利于消费者。

笔者个人认为，目前的利率是近两年来对消费者来说最为有利的时点。所谓“有利”是指不仅利率绝对值低，而且标价低，风险更低，无论选择5年浮动利率还是固定利率，都不会错。房价不会因央行加息而停止上涨，反而成交量会有所增加。

央行加息，直接导致商业银行最优惠贷款利率P上涨。按揭贷款利率有什么变化呢？一年前，2009年9月，央行利率0.5%，商业银行最优惠贷款利率P=2.25%，按揭贷款利率P+0.1%=2.35%；一年后，2010年9月，央行利率1%，商业银行最优惠贷款利率P=3.00%，按揭贷款利率P-0.60%至0.7%%=2.35%。这个数据非常具有戏剧性，目前的浮动利率实际水平与去年同期完全一样，但标价却非常有利于借款人。如果去年同期选择了浮动利率，在整个贷款期内借款人的贷款利率都是P+0.1%（当时是2.35%，现在是3.1%），如果现在选择浮动利率则是P-0.65%（2.35%），这其中的差别一目了然。无论是买房自住还是地产投资者，只要是真正关心买房的消费者或投资者都会注意到这一差别。央行加息，导致浮动利率按揭贷款更加有利于消费者，最重要的是在未来整个贷款期内，借款人的利率风险大大降低，原因是浮动利率的标价已经比去年降低了0.75%，利率风险已经得到了释放。

加拿大2010年第二季度GDP增长幅度是一季度的一半，直接导致加拿大政府债券收益率迅速跳水，从4月20日的顶点3.2%跌至8月31日的近期最低点2.01%。满地可银行（BMO）于9月2日推出了最新5年低利率按揭贷款，5年固定利率仅为3.59%。这一利率是金融危机以来加拿大商业银行公布的最低5年期固定利率。今年9月，此时此刻，消费者无论选择浮动和固定利率，没有太大利率风险，而且绝对值也处在历史最低水平。提醒消费者注意的是，央行连续3次加息，显示官方对加拿大经济前景依然看好，目前加拿大政府债券收益率出现了大幅反弹，5年固定利率的促销期很快就会结束。

央行加息后，媒体讨论的焦点在于，加息是否影响消费者购买房产的能力，以及浮动率按揭贷款的借款人是否增加了开支，并影响消费能力，从而导致消费萎缩，间接影响房地产市场。与去年同期相比，如上所述，利率水平更低，利率标价更合理，从购买力上讲，消费者的购房能力丝毫没有因为央行加息而有所下降。有朋友给我打电话，咨询央行加息以来浮动利率按揭贷款借款人每月支出增加了多少。这个问题很难回答，如果消费者当初申请的是浮动利率按揭贷款，无论利率是多少，月供款通常不会因为P值升高而增大，原因是加拿大的浮动利率按揭贷款是等额还款，即，在贷款期内月供款不变，利率升高时，月供款中的利息支出部分比例增加，本金的比例减少。这种还款方式不影响家庭财务计划，即，央行加息，商业银行提高P之后，不会增加每月的月供款。如果借款人当初采用的仅是信用额度贷款，而不是常规的浮动利率按揭贷款，那么情况就不一样了。以房屋做抵押可以申请信用额度，有些消费者直接从信用额度项下提款用于购房，而信用额度的利率与P相关，P值增加，银行要求的付款额就会增加。建议在信用额度项下取款作为房贷的消费者，尽早将这种消费信贷产品转为常规按揭贷款。综上所述，央行加息，对消费者的购买力，以及房贷持有人负债水平的影响是微乎其微的。关键问题是加息对消费者心里的影响。

无论央行是否加息，房地产市场的观望情绪都会因房价上涨过快而有所加剧。目前，加拿大大中城市出现的量价背离就是地产市场调整的一种表现。房价与去年同期相比，不降反升，成交量与去年同期相比，大幅下降。对于本次调整，不同的人有不同的解读，有人说加拿大地产泡沫将破灭，出现美国式的地产市场彻底崩盘；有人说加拿大将进入经济和地产缓慢增长的年代，预计未来5-10年楼价停滞；还有人预计地产市场经过调整后将马上恢复生机，继续成为拉动内需和国民经济的火车头。类似的讨论也曾出现在去年四月，当时认为加拿大将出现美国式的地产崩盘，加拿大房价将再跌50%的人远比今天多；五月份开始有人讨论是否该超低；六月份媒体说加拿大地产出现了“小阳春”；七、八月份参加抢offer的人们已经顾不上讨论；九月份开始有人讨论要不要“逃顶”。。。地产市场的反转让普通消费者感到迅雷不及掩耳。原因何在？租房客发现，以当时的利率购房，按揭贷款每月还本付息的金额比租金还低，既然一定要有地方住，为什么自己不买房，还要帮房东付贷款？与去年相比，目前的按揭贷款利率水平丝毫没有提高，继续观望的代价就是多付房租，如果房价真的下跌，这种等待是有意义的，但实际情况是，房价并没有下跌。待大多数人结束观望，告别租房时，加拿大的地产市场还会出现去年四月以来的勃勃生机。

笔者身边朋友中，移民加拿大最失败的人并不是没有找到合适位置而被迫回流的人，而是没用决定留在加拿大还是回中国，在举棋不定中，既没有在中国买房，也没有在加拿大买房的朋友。且不说这五年来加拿大的房价上涨了多少，五年里支付来的多少房租，单说在中国错过的买房时机，恐怕是用这一辈子奋斗都无法弥补的损失。在笔者的家乡，五年前20万元购买的房子，现在至少可以卖60万。在北京，上海这样的大都市，对于一个普通的工薪族家庭，如果在5年前没有买房子，有可能一辈子都买不起了。等待和观望是有代价的。

加拿大央行加息的确对房地产市场有影响，其主要影响体现在抑制通货膨胀，避免地产市场出现泡沫。中国大陆已经连续7个月通胀率高于存款利率，目前的通胀率已经高过了3年期定期存款利率，在这种情况下，消费者资产保值增值的唯一手段就是买房，地产市场出现了抢购的现象，因此，房价的升幅已经远远高出了收入的增长。这种恶性循环不仅会催生地产泡沫，并且让工薪阶层离买房梦越来越远。

笔者始终坚持一个观点，如果买房自住，只有一个窍门，不是“location, location, location”而是“早买，早买，早买”。央行加不加息，我们都要有地方住，何况，按揭贷款利率并没有涨。央行加息已经被商业银行消化掉了。

个人观点仅供参考。

作者：王红雨加拿大房贷专家电话：416-880-5089

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